Il condomino ha sempre diritto ad ottenere il verbale di assemblea

L'obbligo dell'amministratore di fornire ai condomini copia del verbale di assemblea e, più in generale, della documentazione condominiale trova fondamento nell'art. 1129, comma 2, c.c., che impone la tenuta regolare dei registri e la loro effettiva disponibilità ai singoli partecipanti.

Il giudice richiama inoltre l'art. 66 disp. att. c.c., evidenziando che, sebbene tale disposizione riguardi le modalità di invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea, l'amministratore, in quanto mandatario dei condomini, è tenuto a comunicare il verbale e a mettere a disposizione la documentazione riguardante il condominio, anche nei confronti di chi abbia partecipato all'adunanza.

La vicenda

Una condomina aveva chiesto all'amministratore, tramite PEC inviata dal proprio legale in data 16 marzo 2020, la consegna della documentazione afferente al condominio, ivi compreso il verbale dell'assemblea tenutasi il 2 marzo 2020. La richiesta non fissava un termine specifico per l'adempimento né prevedeva un appuntamento presso lo studio professionale.

L'amministratore, che svolgeva l'incarico in qualità di persona fisica, non dava seguito all'istanza per oltre dieci mesi. A giustificazione del ritardo richiamava le difficoltà legate all'emergenza epidemiologica da Covid-19 e la necessità di trasferire lo studio professionale da un immobile in cui risiedevano i genitori anziani ad altra sede, sostenendo di non poter accedere ai locali originari per evitare rischi di contagio.

A fronte del perdurante silenzio, la condomina adiva il Tribunale di Messina e otteneva un decreto ingiuntivo che ingiungeva all'amministratore di consegnare, entro il termine di quaranta giorni, la documentazione richiesta, con specifico riferimento al verbale dell'assemblea del 2 marzo 2020, oltre al pagamento delle spese del procedimento monitorio.

Solo dopo la notifica del decreto ingiuntivo - in data 26 gennaio 2021 - l'amministratore provvedeva a trasmettere alla condomina la documentazione richiesta, compreso il verbale assembleare.

L'amministratore proponeva opposizione al decreto ingiuntivo. Sosteneva, da un lato, che alla riunione del 2 marzo 2020 era stato presente, quale delegato della condomina, il figlio di quest'ultima, il quale avrebbe potuto manifestare ogni doglianza in sede di assemblea o chiedere un differimento per esaminare la documentazione; dall'altro, ribadiva che l'emergenza sanitaria e l'impossibilità di accedere allo studio professionale, ubicato presso l'abitazione dei genitori anziani, avrebbero reso non imputabile il ritardo nell'adempimento dell'obbligo di consegna.

La decisione

Il Tribunale di Messina, con sentenza n. 2191 del 27 novembre 2025, ha rigettato l'opposizione e confermato integralmente il decreto ingiuntivo, disponendo al contempo la compensazione integrale delle spese di lite relative alla fase di opposizione.

Nella motivazione il giudice precisa che:

"Sebbene l'art. 66 delle disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, si riferisce alle modalità di invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea, non si può dubitare che l'amministratore di condominio, che agisce quale mandatario dei condomini, sia tenuto a comunicare agli stessi il verbale di assemblea, anche se presenti all'adunanza e, a maggior ragione, la documentazione riguardante il condominio, in esecuzione dell'obbligo sancito per l'amministratore dall'art. 1129 c. 2. c.c."

Il giudice ricostruisce quindi la sequenza degli eventi, evidenziando che:

"Nella presente controversia, per l'appunto, la condomina, dopo avere - inutilmente - chiesto all'amministratore la copia della documentazione afferente il condominio, compreso il verbale di assemblea, che doveva essere inserito nell'apposito registro dei verbali, ha depositato ricorso per decreto ingiuntivo, ottenendolo.

Come evidenziato nelle difese di parte opposta, soltanto in data 26.1.2021, ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo, l'amministratore provvedeva a consegnare la documentazione richiesta dalla sig.ra [condomina]".

Da tali premesse il Tribunale trae la conclusione che il ritardo non è giustificabile, neppure alla luce della pandemia e del trasferimento di studio, in quanto l'obbligo di consegna riguardava documenti già nella disponibilità dell'amministratore e che avrebbero dovuto essere tenuti con regolarità:

"Pertanto, dovendo consegnare, in adempimento di un preciso obbligo di amministratore di condominio, documentazione già in suo possesso, che doveva essere tenuta con regolarità, il ritardo da parte dell'odierna Opponente nella consegna della detta documentazione, a distanza di oltre dieci mesi dalla richiesta, non può essere ritenuto giustificato neppure in base alla emergenza epidemiologica e alla necessità di spostamento dello studio professionale dalla abitazione degli anziani genitori dell'amministratore ad altro immobile."

Quanto alla richiesta della condomina di dichiarare cessata la materia del contendere per effetto dell'avvenuta consegna successiva al decreto ingiuntivo, il giudice osserva che l'instaurazione dell'opposizione apre un ordinario giudizio di cognizione, diretto ad accertare in via piena la sussistenza del diritto azionato con il ricorso monitorio.

In presenza di una condotta inadempiente protrattasi per mesi e rimossa solo dopo la notifica del decreto, non ricorrono i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere.

Tale circostanza incide invece sul regolamento delle spese, che vengono compensate integralmente limitatamente alla fase di opposizione.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione non vengono richiamati precedenti specifici; tuttavia il ragionamento è coerente con l'attuale assetto normativo e con orientamenti ormai consolidati sull'accesso alla documentazione condominiale.

L'art. 1129, comma 2, c.c., in combinato disposto con l'art. 1130-bis c.c., riconosce ai condomini il diritto di prendere visione dei registri e dei documenti giustificativi della gestione e di ottenerne copia a proprie spese, diritto che il legislatore del 2012 ha configurato come vero e proprio diritto di controllo individuale, ritenuto di natura inderogabile dall'art. 1138 c.c.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che il condomino può ottenere l'esibizione e l'estrazione di copie dei documenti condominiali in qualsiasi momento, non solo in sede di approvazione del rendiconto, senza dover specificare le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale facoltà non si traduca in un intralcio all'attività di amministrazione e sia conforme al principio di correttezza di cui all'art. 1175 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 20 febbraio 2020, n. 4445; Cass. civ., sez. VI-2, 28 luglio 2020, n. 15996; Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).

In senso conforme al caso esaminato, numerose decisioni di merito hanno ribadito che l'amministratore è tenuto a mettere a disposizione del condomino l'intera documentazione inerente alla gestione, compreso il registro dei verbali assembleari, e che il rifiuto ingiustificato o il ritardo apprezzabile nell'adempimento possono giustificare iniziative giudiziarie, anche in via monitoria, per ottenere l'esibizione o la consegna, nonché - nei casi più gravi - la revoca giudiziale dell'amministratore.

Non manca, peraltro, un orientamento più restrittivo in ordine alle modalità di adempimento di tale obbligo. In particolare, il Tribunale di Firenze ha evidenziato che gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c. non impongono in via generale all'amministratore l'obbligo di trasmettere fisicamente copia della documentazione al domicilio del condomino richiedente, ritenendo sufficiente che la documentazione sia resa disponibile presso lo studio, con indicazione di luogo e tempi di accesso per l'estrazione di copie a cura e spese dell'interessato (Trib. Firenze, sez. II, 20 novembre 2023, n. 3395).

In altra prospettiva, è stato chiarito che la mancata comunicazione del verbale assembleare può legittimare il ricorso al giudice per ottenere la trasmissione o comunque l'accesso al registro dei verbali, anche tramite decreto ingiuntivo, atteso che l'art. 633 c.p.c. consente il ricorso monitorio anche per il diritto alla consegna di una cosa mobile determinata.

Considerazioni Conclusive

Il provvedimento in esame ribadisce, con riferimento al caso concreto, che il singolo condomino ha diritto ad ottenere dall'amministratore copia dei verbali assembleari e della documentazione condominiale richiesta, anche se abbia partecipato all'assemblea personalmente o tramite delegato.

La partecipazione all'adunanza non comporta infatti una rinuncia implicita al successivo esercizio del diritto di controllo sulla gestione, che si esplica anche attraverso l'accesso ai registri e l'estrazione di copie.

Il giudice valorizza il dato, normativo e giurisprudenziale, secondo cui l'amministratore deve tenere con regolarità la documentazione relativa alle parti comuni e metterla a disposizione dei condomini, indicando giorni e orari di consultazione ed agevolando l'estrazione di copie, a spese dell'interessato, senza frapporre ostacoli ingiustificati.

L'emergenza epidemiologica da Covid-19 è stata ritenuta, nel caso deciso, inidonea a giustificare un ritardo superiore a dieci mesi nella consegna di documenti già nella disponibilità dell'amministratore, soprattutto in assenza di iniziative alternative (ad esempio organizzazione di accessi contingentati allo studio, uso sistematico della trasmissione telematica, concorde individuazione di diverse modalità di consegna).

La valutazione non esclude, in astratto, che situazioni eccezionali possano incidere temporaneamente sulle modalità di esercizio del diritto di accesso, ma richiede che l'impossibilità sia specificamente allegata e provata, e che l'amministratore si attivi comunque per individuare soluzioni ragionevoli.

La decisione conferma inoltre che il diritto del condomino ad ottenere copia dei verbali assembleari e della documentazione gestionale è azionabile anche in via monitoria, quando il diritto risulti certo e attuale e l'oggetto della pretesa sia determinato (ad esempio il verbale di una specifica assemblea o un insieme definito di documenti).

In tali ipotesi il decreto ingiuntivo costituisce uno strumento efficace per superare inerzie prolungate dell'amministratore, ferma restando la possibilità, nella successiva fase di opposizione, di valutare l'incidenza dell'adempimento tardivo sul regolamento delle spese.

Resta fermo che l'esercizio del diritto di accesso non è illimitato: richieste manifestamente generiche, sproporzionate o tali da intralciare in modo irragionevole l'attività dell'amministratore possono essere valutate alla luce del principio di correttezza, con possibili limiti al tipo di tutela esperibile o al regime delle spese.

Ciò non incide però, in linea di principio, sulla titolarità del diritto del singolo condomino a conoscere le deliberazioni e la documentazione relativa alla gestione delle parti comuni, che rappresenta uno strumento essenziale di controllo e di trasparenza nei rapporti condominiali.