Ancora una decisione di merito, questa volta del Tribunale di Palermo (sentenza n. 1975, in data 08 maggio 2025) il quale, rispondendo ad una eccezione di rito sollevata, preliminarmente, in merito all'asserita incompetenza del Tribunale rispetto al Giudice di pace, ha chiarito la distinzione tra modalità d'uso dei servizi comuni e diritti di ciascun condomino ad utilizzare il bene comune. L'esame di tale eccezione ha consentito di centrare l'oggetto della questione, identificabile nella nullità della delibera assunta dall'assemblea del condominio in violazione dei diritti dei condomini
Fatto e decisione
La fattispecie oggetto della sentenza emessa dal Giudice palermitano non rappresenta un caso isolato nel panorama delle controversie condominiali.
Il proprietario di un immobile, situato al piano terra di un condominio ed accatastato come magazzino/deposito, si era visto negare dall'assemblea il possesso delle chiavi e l'uso del cancello carraio (diniego esteso alla generalità dei condomini), con ciò vedendosi impedire il carico e lo scarico delle merci, essenziale per l'attività svolta nel locale, con la conseguenza che il condomino era costretto a trasportare le merci a mano dall'ingresso dell'area condominiale fino al negozio.
Giova precisare che la chiave era custodita dall'amministratore e che l'assemblea, con una maggioranza di poco superiore a quella semplice, aveva deciso di limitarne l'uso ai soli casi eccezionali di trasloco e previa autorizzazione amministrativa.
Tale delibera, ad avviso del Tribunale, era nulla incidendo sui diritti individuali dei condomini, mentre la competenza del giudice ordinario si era regolarmente radicata, non trattandosi, nella specie, di regolamentazione delle modalità d'uso dei beni comuni che spetta al Giudice di pace.
Come si ripartisce la competenza per materia tra giudice ordinario e giudice di pace
Al fine di individuare, nell'ambito delle controversie condominiali, la competenza del Tribunale, piuttosto che del Giudice di Pace, occorre richiamare il disposto dell'art. 7, n. 2, c.p.c. secondo il quale questi è competente, qualunque sia il valore del contenzioso, per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.
L'ambito di operatività dell'organo giurisdizionale è limitato alle domande che hanno per oggetto i limiti qualitativi e quantitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, il cui rispetto è finalizzato a garantire, per tutti i condomini, un esercizio più conveniente ed opportuno del godimento del bene comune.
Questo, pertanto, esclude che il Giudice di Pace possa conoscere delle controversie che mettano in discussione l'esistenza (o inesistenza) del diritto di un condomino ad utilizzare il bene comune, con la conseguenza che tali contenziosi siano rimessi al Tribunale.
Il legislatore, quindi, ha determinato, quanto al citato art. 7, una competenza esclusiva per materia del Giudice di Pace.
Nella specie la decisione di respingere l'eccezione sollevata dal condominio è stata ineccepibile, dal momento che la delibera impugnata aveva negato ai condomini il diritto di accedere ad un'area comune tramite il varco carrabile. Diverso sarebbe stato, invece, il caso in cui il contenzioso avesse avuto origine da una delibera assembleare concernente le modalità di custodia della chiave di accesso alla zona comune (Cass. 28 marzo 2011, n. 7074, con riferimento all'accesso ad un lastrico solare comune).
Se la delibera viola il diritto del condomino è nulla
Nel merito va osservato che l'assemblea può disciplinare l'uso del bene comune, ma non può impedire che il diritto che ne è alla radice sia impedito, limitato o sottoposto a condizione. Questo può avvenire solo in presenza di una norma regolamentare di natura contrattuale, oppure per decisione assunta all'unanimità dei condomini.
La questione che ha formato oggetto della sentenza in esame è piuttosto comune, visto che numerose sono le controversie che nascono dalla negazione, da parte dell'amministratore, degli strumenti che consentono ai condomini di utilizzare parti comuni.
Parimenti frequenti sono i casi in cui delibere assembleari che, in nome della salvaguardia di non ben identificati diritti collettivi, privino i condomini del loro diritto di utilizzare pienamente la res comune.
Sul punto devono essere fatte due osservazioni.
In primo luogo, sarebbe errato ritenere lecita una delibera assembleare (sempre nel silenzio di un regolamento contrattuale o in mancanza di una delibera totalitaria) che potesse riconoscere all'amministratore del condominio una discrezionalità nell'autorizzare o meno l'uso di un bene comune.
Ricordiamo che, nella fattispecie, la decisione di consegnare ai richiedenti la chiave del cancello carrabile era stata limitata al solo caso della necessità di effettuare un trasloco, senza considerare che anche il trasporto di un solo bene al di fuori dell'area condominiale avrebbe dovuto garantire che questo potesse avvenire tramite un mezzo motorizzato.
Negare, in questo caso, da parte dell'amministratore la consegna della chiave configurerebbe una decisione arbitraria in quanto non rientrante nelle sue attribuzioni, anche se l'art. 1130, n. 2, c.c. dispone che rientra tra i compiti dell'amministratore quello di disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
Per altro verso appare pacifico che una delibera assunta non con la maggioranza di cui all'art. 1136, co.2, c.c. e neppure con quella qualificata di cui al comma 5, relativa alle innovazioni (come affermato dal Tribunale) sia irrimediabilmente nulla.
Nella specie non sembra corretto - come ritenuto dal giudicante - parlare di "mutamento dell'uso dell'area condominiale che funge da accesso agli immobili posti a piano terra, adibiti prevalentemente ad attività commerciali e che necessitano di usufruire dell'area condominiale anche per il carico e scarico delle merci", quanto piuttosto di avere impedito al condomino (e non solo a lui) di esercitare un proprio diritto individuale sul bene comune.
Del resto, appare superfluo rammentare che la Corte di cassazione ha più volte stabilito che tra le deliberazioni nulle sono espressamente comprese quelle che "incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni…" (Cass. Sez. Un. 07 marzo 2005, n. 4806). E questo è proprio il caso di cui ci siamo occupati.
