Il condominio risarcisce il mancato utilizzo del box (per infiltrazioni) anche senza prova di un canone perso

Il danno da infiltrazioni provenienti da beni comuni e la risarcibilità del mancato godimento di un box di proprietà esclusiva continuano a generare contenzioso, soprattutto quando il pregiudizio non si traduce in una "inagibilità" assoluta, ma in una perdita funzionale apprezzabile che rende l'uso del bene più rischioso o soltanto parzialmente possibile. In questa prospettiva, la Corte d'Appello di Torino (Sez. II civile), con sentenza n.263 pubblicata il 10 febbraio 2026, ha precisato il perimetro probatorio del danno da mancato utilizzo dell'autorimessa, distinguendo il profilo dell'accessibilità da quello della concreta fruibilità del locale e riconoscendo una liquidazione equitativa ancorata a dati oggettivi (tra cui le quotazioni OMI), pur in assenza di prova specifica di un canone effettivamente perduto.

La vicenda

Un condomino aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui il Tribunale aveva ingiunto il pagamento di euro 13.461,48, oltre accessori, a favore del condominio, quale saldo delle poste a suo carico relative al bilancio consuntivo d'esercizio 2017/2018 e al preventivo 2019/2020. Tra le eccezioni sollevate, il proprietario deduceva che l'ente condominiale fosse rimasto inadempiente rispetto a quanto discusso in sede assembleare in tema di "risarcimento dei danni da infiltrazioni" subiti dalla sua autorimessa, posta al piano del cortile inferiore dell'edificio, al di sotto di una rampa/pista di accesso condominiale.

Nel giudizio di primo grado, il Tribunale aveva confermato il decreto ingiuntivo e aveva accolto la domanda riconvenzionale di ripristino, condannando il condominio all'esecuzione delle opere indicate in consulenza tecnica, rigettando invece la domanda riconvenzionale di risarcimento per equivalente correlata al dedotto mancato godimento del box.

Il proprietario impugnava la pronuncia limitatamente al rigetto del danno da mancato utilizzo, sostenendo - anche mediante fotografie e relazione tecnica - che le condizioni del locale ne impedissero l'uso secondo destinazione, richiamando il degrado e la pericolosità conseguenti alle infiltrazioni.

La decisione

L'appello è stato accolto parzialmente, con riconoscimento di un danno risarcibile per il mancato utilizzo dell'autorimessa dal dicembre 2019 sino al completamento dei lavori di ripristino, risultati ultimati il 9 giugno 2023, per complessivi 42 mesi, e con quantificazione in euro 30,00 mensili (euro 1.260,00 complessivi).

La Corte ha ritenuto anzitutto corretto quanto rilevato in primo grado sul tema dell'accesso, evidenziando che la fruizione del box non risultava preclusa sul piano meramente materiale, in ragione della presenza di un secondo passaggio verso la pubblica via, diverso da quello sulla rampa ammalorata. Sul punto, in termini che incidono direttamente sul "quando" e sul "quanto" del danno da mancato utilizzo, la motivazione sottolinea che "differentemente da quanto effettivamente in prima battuta sostenuto [dal proprietario] l'accesso all'autorimessa di sua proprietà non era impedito, a fronte della presenza di un secondo passaggio" e aggiunge, "per inciso", che "la CTU non ha rilevato la sussistenza di effettivi pericoli di crollo" della rampa, rimasta "eventualmente utilizzabile", con criticità limitate al transito (non autorizzato) di veicoli pesanti.

Ciò nonostante, la Corte ha valorizzato le risultanze peritali sulla concreta degradazione del box, ricostruendo la perdita di funzionalità come effetto progressivo delle infiltrazioni con causa principale nella mancata completa impermeabilizzazione della rampa, pur non trascurando la rilevanza di fattori concorrenti interni al bene esclusivo.

Il passaggio motivazionale centrale è quello in cui si afferma che "le risultanze della CTU hanno dimostrato come le conseguenze delle infiltrazioni di acqua nell'autorimessa… di cui è incontestato che la principale causa sia da rinvenirsi nel mancato pieno ripristino dell'impermeabilizzazione della rampa sovrastante, bene comune… abbiano via via portato, sia pur anche per mancati lavori interni da parte del proprietario, a rendere l'autorimessa in uno stato di degrado… tale da renderla quantomeno solo limitatamente utilizzabile per il ricovero di veicoli, ovvero a rischio di danneggiamento degli stessi" (per la natura condominiale delle parti comuni destinate all'accesso ai box si veda parti comuni di esclusivo utilizzo dei box).

In coerenza con tale quadro, la Corte richiama poi l'accertamento peritale secondo cui "l'autorimessa presenta i danni lamentati… causati da infiltrazioni dovute alla non tempestiva manutenzione degli immobili condominiali" e che "alcune porzioni di solaio sono state oggetto di sfondellamento delle pignatte… [con] indubbia perdita di funzionalità… e fonte di pericolo per i soggetti fruitori e gli oggetti presenti in caso di nuovi distacchi".

Quanto alla decorrenza, la Corte ha escluso che vi fosse prova sufficiente dell'impossibilità (o, più in generale, del mancato utilizzo) in epoca anteriore al dicembre 2019, chiarendo che, a fronte di contestazione avversaria, gravava sul proprietario l'onere di dimostrare l'effettivo mancato godimento per il periodo preteso, trattandosi di domanda riconvenzionale risarcitoria.

In motivazione si legge che "non risulta… sufficientemente provata agli atti l'impossibilità di utilizzo dell'autorimessa in data antecedente al dicembre 2019" e che l'allegazione del condominio circa l'uso continuativo (quantomeno sino a poco tempo prima del giudizio) imponeva una prova positiva contraria, non surrogabile dalla sola probabilità del fenomeno infiltrativo o dal mero riscontro del degrado: "questo non equivale alla prova del suo mancato utilizzo, tantomeno da far risalire [la decorrenza] al gennaio 2016, data che non risulta collegata né collegabile ad alcun specifico evento".

In ordine al quantum, la Corte ha ritenuto non dimostrata la misura richiesta (euro 50,00 mensili) e ha proceduto a una stima equitativa basata su parametri oggettivi, dando atto di aver considerato l'ubicazione e lo stato complessivo dell'immobile, nonché di aver consultato valori di mercato. Il passaggio è esplicito: "Tenuto conto dell'ubicazione dell'autorimessa…, dello stato conservativo complessivo dell'immobile, consultate anche le quotazioni OMI di pubblico accesso, l'entità del danno risarcibile può computarsi, anche in via equitativa, in euro 30,00 al mese".

La Corte ha inoltre puntualizzato il regime degli accessori, affermando che la somma è "da ritenersi calcolata ai valori attuali e già comprensiva di interessi", con la conseguenza che non sono dovuti ulteriori interessi se non dalla data della pronuncia al saldo effettivo.

I riferimenti giurisprudenziali

Sul piano dei principi generali, la soluzione si coordina con l'indirizzo secondo cui, in presenza di danno da limitazione del diritto di proprietà (anche conseguente a infiltrazioni), la voce da "mancato godimento" richiede pur sempre un accertamento del pregiudizio, potendo la prova essere offerta anche mediante presunzioni e potendo il giudice ricorrere a criteri equitativi quando l'esatto ammontare non sia agevolmente determinabile.

In tema di danno da occupazione o indisponibilità del bene, la Cassazione ha precisato che il danno non è automaticamente "in re ipsa" in senso stretto, ma deve essere provato, anche con presunzioni, e che la liquidazione equitativa esige un prudente governo dei fattori concreti (Cass. civ., sez. III, 23/11/2021, n. 36251) . In senso in parte diverso, e con formulazione spesso richiamata nella prassi, è stato affermato che il danno da indisponibilità può definirsi "in re ipsa" in senso descrittivo, ferma la necessità di allegazione e prova (anche presuntiva) dei fatti da cui discende il pregiudizio (Cass. ord., 09/10/2020, n. 21835, come ricordato in giurisprudenza di merito).

Quanto al rapporto tra condominio e condomino danneggiato da parti comuni, resta fermo il principio per cui il partecipante che subisce il danno conserva la qualità di danneggiato verso l'ente di gestione, ma non è per ciò solo esonerato dal concorrere pro quota alle spese necessarie alla conservazione e riparazione delle parti comuni, secondo i criteri legali applicabili (Cass. civ., ord., 24/06/2021, n. 18187).

Con specifico riferimento alle infiltrazioni in autorimesse e alla risarcibilità del mancato godimento parametrato al valore d'uso o locativo, si rinvengono decisioni di merito che riconoscono il c.d. "danno figurativo" quando l'indisponibilità o l'inagibilità del bene sia adeguatamente provata e correlata causalmente all'omissione manutentiva (Trib. Milano, 03/05/2017, n. 487) . In chiave più rigorosa, la giurisprudenza di merito tende invece a negare il danno da mancata locazione o mancato utilizzo quando manchi la prova dell'inutilizzabilità concretamente ricollegabile alle infiltrazioni o quando l'assetto fattuale (ad esempio immobile già non locato da tempo) renda incoerente la pretesa di lucro cessante (Trib. Palermo, decisione citata in commento) . In termini di metodo, è stato anche ribadito che la liquidazione equitativa del danno patrimoniale non può supplire alla mancanza di prova dell'esistenza stessa del pregiudizio e richiede, quantomeno, un danno certo nell'an e un'obiettiva difficoltà di quantificazione (principio richiamato in giurisprudenza di merito).

Considerazioni conclusive

Il punto di equilibrio tracciato dalla Corte è nel distinguere, con attenzione, tra la mera "esistenza" del fenomeno infiltrativo (che può rendere verosimile un disagio) e la prova, esigibile in giudizio, della concreta compressione delle utilità dominicali per un determinato arco temporale.

La motivazione, infatti, riconosce che la degradazione progressiva del box, accertata in CTU e riferita in via principale alla manutenzione non tempestiva di beni condominiali, "ha via via portato… a rendere l'autorimessa… solo limitatamente utilizzabile… ovvero a rischio di danneggiamento", ma al tempo stesso nega che ciò consenta di retrodatare automaticamente la decorrenza del danno al 2016, perché "questo non equivale alla prova del… mancato utilizzo" per gli anni precedenti, soprattutto a fronte di contestazione del condominio e dell'onere probatorio in capo a chi domanda il risarcimento.

In termini operativi, la pronuncia conferma che il danno da mancato godimento può essere riconosciuto anche quando l'uso non sia radicalmente impossibile, purché sia dimostrata una limitazione apprezzabile e concretamente incidente sulla destinazione del bene, come nel caso del box divenuto fruibile solo in modo ridotto o con rischio di danni ai veicoli.

La liquidazione può poi essere condotta in via equitativa, con parametri oggettivi e controllabili (valori medi di mercato), e la stessa Corte esplicita il ricorso alle quotazioni OMI quali elemento di stima, ridimensionando la richiesta mensile non provata e riconoscendo euro 30,00 mensili, "calcolat[i] ai valori attuali e già comprensiv[i] di interessi", con interessi ulteriori soltanto dalla pronuncia al saldo.

Resta decisivo, tuttavia, il limite probatorio che emerge con nettezza dalla motivazione: non basta l'accertamento delle infiltrazioni, né la sola documentazione fotografica del degrado, se il thema decidendum riguarda il periodo e l'effettività del mancato (o ridotto) utilizzo. La Corte, infatti, valorizza la contestazione del condominio e ribadisce che, trattandosi di domanda risarcitoria proposta in riconvenzionale, l'onere della prova incombe su chi agisce, non essendo sufficiente invocare un dies a quo non ancorato a un evento oggettivamente dimostrato.

Nel quadro più ampio, l'indicazione è coerente con l'orientamento che ammette una prova anche presuntiva del pregiudizio da indisponibilità e una quantificazione equitativa, ma senza trasformare il danno da mancato godimento in una conseguenza automatica, "sempre dovuta". Per un approfondimento sul danno figurativo in presenza di infiltrazioni che impediscano l'uso del box, può risultare utile danno figurativo da infiltrazioni e mancato utilizzo del box ; per il principio (distinto e non sovrapponibile) della partecipazione pro quota del condomino danneggiato alle spese comuni, si veda condomino danneggiato e contributo alle spese per le parti comuni ; e, in tema di liquidazione equitativa del lucro cessante quando l'uso economico del bene sia allegato in modo specifico fin dall'inizio, mancato utilizzo e risarcimento tra allegazione e prova del pregiudizio.