La sentenza n. 5527 del 18 dicembre 2025, resa dal Tribunale di Torino, ha scrutinato la responsabilità dell'ex amministratore per omessi adempimenti funzionali all'opzione per lo "sconto in fattura" (e, più in generale, per la gestione delle pratiche necessarie alla fruizione dei bonus fiscali deliberati dall'assemblea), con conseguenze economiche che il condominio assumeva di aver subito in termini di perdita/ritardo dei benefici fiscali e di costi sostenuti per porre rimedio alle omissioni.
La vicenda
L'assemblea aveva deliberato lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni (sostituzione della caldaia/adeguamento della centrale termica e rifacimento dell'impianto solare termico), con accesso all'ecobonus e pattuizione del meccanismo dello sconto in fattura. A fine 2021 la ditta esecutrice emetteva due fatture; il condominio provvedeva al pagamento delle somme dovute entro il 31 dicembre 2021.
Il condominio ha addebitato all'ex amministratore di non avere curato la compilazione e l'invio della comunicazione per l'esercizio dell'opzione (nei termini di legge, come prorogati), nonché di non essersi comunque diligentemente attivato per rendere possibile l'acquisizione della documentazione necessaria (visto di conformità e asseverazione della congruità delle spese) e per sollecitare la ditta alla correzione di una fattura risultata fiscalmente errata (indicazione di una percentuale di detrazione non corretta per l'intervento di sostituzione della caldaia).
Quanto alle conseguenze patrimoniali, sono state richieste: (i) la somma di € 1.818,00, quale importo che si assumeva non più detraibile per gli anni fiscali 2021 e 2022; (ii) il rimborso di costi sostenuti per attività di regolarizzazione e gestione straordinaria, complessivamente prospettati in € 4.162,00 (di cui € 3.360,00 ed € 802,00); (iii) un "maggior danno" (stimato tra € 15.000,00 ed € 18.000,00) per l'asserita perdita della possibilità di cessione del credito/effetto finanziario correlato al mancato perfezionamento dello sconto in fattura.
La difesa dell'ex amministratore ha imputato l'esito negativo della procedura alla condotta della ditta, deducendo che l'errore in fattura avrebbe impedito l'apposizione del visto e, quindi, la successiva comunicazione.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda di accertamento dell'inadempimento dell'ex amministratore, ribadendo l'inquadramento dell'incarico nei termini del mandato con rappresentanza e richiamando il principio per cui, quando all'amministratore sia affidata la stipulazione e l'esecuzione di un contratto d'appalto per lavori straordinari, rientra nei suoi compiti anche seguire l'iter dei lavori, "ivi compreso l'espletamento delle attività prodromiche ad eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini" (Cass. 4 marzo 2020, n. 6086 ).
Nel merito, la tesi difensiva (incentrata sull'errore della ditta) non è stata ritenuta idonea ad escludere la responsabilità: secondo il giudice, l'amministratore avrebbe dovuto attivarsi quantomeno per perfezionare la pratica con riferimento alla fattura fiscalmente corretta e, per la fattura errata, sollecitare la correzione da parte del fornitore, condotta ritenuta esigibile dall'amministratore diligente. L'inadempimento è stato ricondotto all'alveo della responsabilità contrattuale ex artt. 1705 e 1218 c.c., con valutazione della diligenza ex art. 1176 c.c.
Ciò posto, il Tribunale ha rigettato la richiesta risarcitoria relativa alla voce di danno pari a € 1.818,00, ravvisando:
(a) carenza di legittimazione attiva del condominio, poiché la mancata fruizione della detrazione incide sulla sfera patrimoniale dei singoli partecipanti e non integra un credito del condominio, in mancanza di uno specifico mandato conferito dai singoli interessati (art. 1131, comma 1, c.c.);
(b) difetto di prova del danno e del nesso causale, evidenziandosi che la detraibilità dipende anche dalla "capienza" fiscale di ciascun contribuente e che non risultavano allegati elementi circa l'effettiva impossibilità di utilizzare il credito in dichiarazione né un'eventuale reiezione da parte dell'Amministrazione finanziaria.
Sullo sfondo, il Tribunale ha inoltre precisato che l'omessa trasmissione dei dati all'Anagrafe tributaria (adempimento previsto "ai fini dell'elaborazione della dichiarazione dei redditi" dal D.M. MEF 1 dicembre 2016, art. 2) non comporta, di per sé, la perdita della detrazione, potendo il singolo contribuente integrare la dichiarazione precompilata; l'omissione rileva, piuttosto, sotto il profilo sanzionatorio a carico del condominio.
Quanto ai costi sostenuti per porre rimedio alle omissioni, è stato riconosciuto il solo importo di € 3.360,00, risultante dalla documentazione prodotta; è stata invece respinta la richiesta relativa all'ulteriore somma di € 802,00, poiché non provata in termini di esborso effettivo (essendo stata prodotta una proposta di parcella e non una quietanza/fattura pagata) e, inoltre, ritenuta non in connessione con la condotta contestata, ricadendo la scelta del consulente nella discrezionalità assembleare.
È stato altresì rigettato il "maggior danno" (tra € 15.000,00 ed € 18.000,00) da perdita della possibilità di cessione/sconto in fattura: il Tribunale ha ravvisato un mancato assolvimento dell'onere della prova quanto alle singole componenti prospettate (costo del denaro e sovrapprezzo asseritamente incorporato dal fornitore), rilevando, tra l'altro, l'assenza di allegazioni/prove circa l'effettivo meccanismo finanziario ipotizzato e la non utilizzabilità, nel caso concreto, di preventivi redatti a distanza di anni e da soggetto diverso.
In aggiunta, ha osservato che, quand'anche si volesse ipotizzare un prezzo maggiorato per effetto dello sconto in fattura, non risultava che il condominio avesse richiesto lo scomputo al momento del saldo, con profili rilevanti ex art. 1227 c.c.
Sul piano istruttorio, è stata ritenuta infondata la doglianza relativa al rigetto della CTU contabile: il Tribunale ha ribadito che la CTU non è un mezzo di prova in disponibilità delle parti, ma strumento del giudice per valutare fatti già allegati e provati.
Le spese sono state integralmente compensate, in ragione della reciproca soccombenza.
I riferimenti giurisprudenziali
La motivazione si fonda sull'inquadramento dell'amministratore quale mandatario con rappresentanza (Cass., Sez. Un., n. 9148/2008; Cass., Sez. Un., n. 13533/2001) e sul perimetro dell'onere probatorio nel risarcimento contrattuale (artt. 1218 e 1223 c.c.), con richiamo al giudizio controfattuale per l'accertamento del nesso causale (Cass. n. 7760/2020; Cass. n. 21530/2021).
Considerazioni conclusive
Il provvedimento valorizza un punto pratico: l'attività dell'amministratore, quando l'assemblea deliberi lavori straordinari con accesso a bonus, include (salvo diverso assetto deliberativo) anche la gestione dell'iter degli adempimenti prodromici alle agevolazioni, secondo il tracciato già espresso dalla Cassazione (ord. 4 marzo 2020, n. 6086) . In termini operativi, ciò impone un presidio non solo "documentale", ma anche di sollecito verso i fornitori quando emergano criticità (ad es. fatture non coerenti col regime fiscale applicabile).
Al contempo, la decisione delimita con nettezza chi può chiedere cosa: quando il pregiudizio lamentato è direttamente riferibile alle posizioni tributarie individuali (capienza, utilizzo in dichiarazione, eventuali controlli e dinieghi), il condominio non può ottenere ristoro "in proprio" senza uno specifico mandato dei singoli interessati.
Sul piano assembleare, ciò suggerisce di deliberare in modo espresso (prima dell'azione, o comunque in modo puntuale) l'eventuale conferimento di mandato a promuovere domande risarcitorie anche per voci individuali, evitando formule generiche che si prestino a censure in punto legittimazione.
In linea con l'impostazione qui accolta, la giurisprudenza di legittimità ha già affermato la responsabilità dell'amministratore per condotte che impediscano ai condòmini di fruire delle detrazioni, purché il danno sia allegato e provato nel suo concreto atteggiarsi (cfr., oltre a Cass. 4 marzo 2020, n. 6086 , anche i richiami a Cass. 14 maggio 2013, n. 11548 e Cass. 26 settembre 2017, n. 22343, richiamati in dottrina e prassi applicativa) . Per un approfondimento pratico sul perimetro degli obblighi dell'amministratore in tema di detrazioni e adempimenti, si veda anche Cass. 4 marzo 2020, n. 6086: responsabilità dell'amministratore e detrazioni fiscali e Obblighi dell'amministratore e perdita dei bonus fiscali: ricostruzione e casi .
Infine, il rigetto del "maggior danno" offre un'indicazione difensiva speculare: le componenti di danno finanziario (costo del denaro, sovrapprezzi da cessione) richiedono allegazioni puntuali e prova coerente, e possono essere vulnerabili anche sotto il profilo del concorso colposo del creditore (art. 1227 c.c.), quando non risulti che il condominio si sia attivato per contenere le conseguenze negative (ad es. chiedendo lo scomputo di eventuali maggiorazioni una volta perduta l'opzione).
Resta ferma, come ricordato dal Tribunale, la possibilità per i singoli partecipanti di valutare un'azione autonoma nei confronti dell'ex amministratore per i pregiudizi effettivamente sofferti e documentabili nella propria sfera patrimoniale, nei limiti in cui siano dimostrabili danno e nesso causale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
