È nulla la delibera assembleare che, in assenza di una modifica del regolamento riferita alla generalità dei condomini, impone un onere economico a carico di soggetti determinati. È questo il principio espresso dal Tribunale di Milano nella sentenza del 7 gennaio 2026 n. 129.
La vicenda
La vicenda nasce quando l'attore, proprietario di un'unità al piano terra, otteneva dall'assemblea l'autorizzazione a installare una canna fumaria per far riaprire un ristorante al proprio conduttore. Successivamente, alcuni condomini esprimevano timori per le possibili immissioni, rumori e disagi; di conseguenza l'assemblea del 25 febbraio 2019 approvava una serie di condizioni e limitazioni all'attività di ristorazione, chiedendo ai proprietari interessati di inserirle nel contratto di locazione con il conduttore.
L'attore, per evitare conflitti, accettava e integrava il contratto, ma successivamente contestava la validità di quelle condizioni, sostenendo che non fossero state realmente sottoscritte dai condomini, che imponessero obblighi solo a lui e non agli altri, che non avessero causa e che non potessero costituire servitù per mancanza della forma scritta richiesta.
Negli anni successivi, l'assemblea deliberava l'applicazione di sanzioni ex art. 70 disp. att. c.c. per presunte violazioni delle condizioni del 2019 (per orari di apertura, rumori, gestione dei rifiuti e allagamenti), sebbene tali condizioni non fossero parte del regolamento condominiale.
Una seconda delibera (25 ottobre 2022) deliberava l'applicazione di sanzioni pecuniarie (200 euro per ogni infrazione e 800 euro in caso di recidiva) sulla base di presunte violazioni imputate all'attività di ristorazione. Una terza decisione (del 17 ottobre 2023) confermava l'irrogazione di sanzioni fino a 13.200 euro, imputandole ai proprietari e non al conduttore.
Nel corso del procedimento, però, altri due condomini, anch'essi proprietari di unità coinvolte nelle medesime delibere, proponevano un autonomo giudizio di impugnazione, sollevando censure in larga parte sovrapponibili. A quel punto i due processi vengono riuniti.
Gli attori contestavano come il regolamento condominiale non prevedesse alcuna clausola che autorizzasse tali sanzioni; in ogni caso lamentavano che le violazioni non erano provate e che le sanzioni erano state applicate in modo cumulativo e indifferenziato. Il condominio eccepiva la tardività delle impugnazioni, sostenendo che le delibere del 2019 e del 2022 non potevano più essere contestate, e difendeva la legittimità delle sanzioni e delle condizioni imposte.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto le tre delibere impugnate (quelle del 25 febbraio 2019, del 25 ottobre 2022 e del 17 ottobre 2023) affette da nullità radicale, perché l'assemblea ha esercitato poteri che non le spettano, incidendo su diritti individuali dei condomini e imponendo obblighi e sanzioni privi di una valida base regolamentare o contrattuale.
La prima delibera, quella del 25 febbraio 2019, aveva approvato a maggioranza (e non all'unanimità) un documento contenente una serie di condizioni e obblighi molto specifici, rivolti esclusivamente ai proprietari dei locali destinati all'attività di ristorazione. Non si trattava di semplici regole d'uso delle parti comuni, ma di vere e proprie limitazioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, tali da incidere sulla destinazione e sull'utilizzo dell'unità immobiliare. La seconda delibera, del 25 ottobre 2022, aveva deliberato l'applicazione di sanzioni pecuniarie per presunte violazioni imputate all'attività di ristorazione. Il Tribunale chiarisce che l'art. 70 disp. att. c.c. consente l'irrogazione di sanzioni solo se il regolamento condominiale contiene già obblighi o divieti espressi e specifici.
In mancanza, l'assemblea può integrare il regolamento con una delibera adottata a maggioranza, ma non può direttamente imporre sanzioni. Nel caso concreto, il regolamento non prevedeva alcuna clausola che autorizzasse le sanzioni deliberate, né la delibera del 2022 aveva introdotto una modifica regolamentare valida per tutti i condomini. L'assemblea si era limitata a imporre un onere economico a carico di alcuni proprietari, senza alcuna base normativa e senza alcuna competenza in materia. La terza delibera, del 17 ottobre 2023, aveva ratificato e approvato le sanzioni già deliberate nel 2022, addebitando agli attori un importo complessivo di 13.200 euro. Il Tribunale ha rilevato che questa delibera è viziata per le stesse ragioni della precedente: si fonda su sanzioni già nulle e riproduce un esercizio di potere che l'assemblea non possiede.
Considerazioni conclusive
L'art. 70 disp. att. c.c. consente l'applicazione di sanzioni solo entro un perimetro molto preciso, che il Tribunale di Milano ribadisce con chiarezza: la sanzione condominiale è ammissibile solo se trova fondamento in una previsione espressa del regolamento, e non può essere introdotta o applicata direttamente dall'assemblea in assenza di tale base normativa.
L'articolo stabilisce che, per le infrazioni al regolamento, può essere irrogata una somma fino a 200 euro (e fino a 800 in caso di recidiva) e che l'assemblea delibera l'applicazione della sanzione con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. Tuttavia, questa facoltà non è autonoma: la sanzione è solo l'effetto, mentre la causa deve essere già contenuta nel regolamento condominiale.
In sintesi, la delibera non può essere la fonte della sanzione, ma solo l'atto che applica una sanzione già prevista dal regolamento. Se il regolamento tace, l'assemblea non può colmare il vuoto con una delibera: deve prima modificarlo con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2, c.c., introducendo una clausola chiara e generale, valida per tutti i condomini. Solo dopo potrà deliberare l'applicazione delle sanzioni nei singoli casi (Cass. civ., sez. II Sent., 14/08/2007, n. 17694).
Le sanzioni condominiali possono colpire solo la violazione di clausole regolamentari che disciplinano l'uso delle parti comuni, non quelle che limitano i diritti reali dei condomini sulle proprietà esclusive. Nel caso in esame l'assemblea non ha approvato una modifica del regolamento condominiale riferita alla generalità dei condomini ed a specifiche violazioni dello stesso regolamento, ma è arrivata ad introdurre un onere economico a carico di determinati condomini e, nello specifico, gli attori.
