L'introduzione ex novo della possibilità di sanzioni nel regolamento richiede l'unanimità

La possibilità di inserire nel regolamento di condominio una clausola sanzionatoria, che consenta l'irrogazione di sanzioni pecuniarie per le infrazioni al regolamento stesso ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., costituisce modifica incidente sui diritti individuali dei singoli proprietari.

Tale intervento, secondo il diritto vigente e la giurisprudenza richiamata, può avvenire soltanto con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.

La vicenda

I comproprietari di un immobile sito in un fabbricato composto da tre unità abitative hanno impugnato la delibera assembleare del 26 maggio 2023 con cui, a maggioranza (684,93 millesimi), erano stati approvati tre punti all'ordine del giorno: l'uso del cortile comune come posteggio, l'introduzione nel regolamento condominiale della facoltà per l'assemblea di comminare sanzioni pecuniarie ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., e l'esecuzione di opere di trattamento antimuffa sui muri della scala comune.

Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto delle domande avversarie. Il Tribunale di Pavia, con sentenza n. 1027/2024, ha accolto parzialmente la domanda degli attori, annullando la delibera limitatamente al punto 2 (introduzione della clausola sanzionatoria), ritenendo che tale modifica incidesse sulle facoltà dei singoli proprietari e richiedesse pertanto l'unanimità dei consensi.

Il condominio ha proposto appello dinanzi alla Corte d'Appello di Milano, contestando la natura contrattuale della clausola introdotta e sostenendo che sarebbe stata sufficiente la maggioranza qualificata.

La decisione

La Corte d'Appello di Milano, Sezione Terza Civile (decisione del 23 settembre 2025), ha confermato integralmente la decisione del Tribunale, ribadendo che:

«Le clausole dei regolamenti condominiali hanno natura contrattuale qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri; mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria... le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma c.c.» (Cass., Sez. Un., n. 943/1999).

Nel caso concreto, l'introduzione ex novo della possibilità di comminare sanzioni nel regolamento è stata qualificata come modifica incidente sui diritti individuali, poiché «va infatti ad incidere sulla sfera giuridica dei diritti individuali dei singoli ed è quindi equiparabile ad una restrizione sull'uso della proprietà privata». Di conseguenza:

«Per aggiungere la facoltà di comminare sanzioni il regolamento deve essere modificato con il consenso di tutti i proprietari».

La Corte ha altresì precisato che l'articolo 70 disp. att. c.c., pur prevedendo la possibilità per l'assemblea di irrogare sanzioni (fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro), a maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), non deroga al principio generale per cui le limitazioni ai diritti individuali devono essere accettate da tutti i condomini, ma opera solo una volta che il regolamento già preveda, a monte, tale potere:

«Tali essendo i principi applicabili, non v'è dubbio che, per aggiungere la facoltà di comminare sanzioni, il regolamento debba essere modificato con il consenso di tutti i proprietari. L'introduzione o la modifica della facoltà per l'amministratore di sanzionare i condomini va infatti ad incidere sulla sfera giuridica dei diritti individuali dei singoli ed è quindi equiparabile ad una restrizione sull'uso della proprietà privata.

Per questo motivo non può essere imposta dalla sola maggioranza, ma deve essere accettata da tutti i condomini.

La norma di cui all'art. 70 cit., infatti ... non deroga al principio generale per cui le limitazioni ai diritti individuali devono essere accettate da tutti i condomini, ma stabilisce solo che l'irrogazione in concreto di sanzioni specifiche debba essere decisa con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 cod. civ., una volta che il Regolamento la preveda».

I riferimenti giurisprudenziali

La Corte richiama espressamente Cass., Sez. Un., n. 943/1999, affermando il principio secondo cui solo le clausole meramente regolamentari possono essere modificate a maggioranza; quelle aventi natura contrattuale - come le limitazioni ai diritti individuali - richiedono invece l'unanimità.

Considerazioni conclusive

L'orientamento espresso dalla Corte d'Appello è conforme alla disciplina vigente e alla giurisprudenza consolidata: l'introduzione nel regolamento condominiale della facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c., ove non già prevista, richiede il consenso unanime dei condomini, trattandosi di modifica incidente sui diritti individuali.

Una volta che tale previsione sia legittimamente inserita nel regolamento, l'irrogazione delle singole sanzioni avviene con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c..