I locali commerciali hanno diritto al posto auto condominiale in pari uso con gli altri proprietari

In mancanza di una clausola del regolamento contrattuale (o di una diversa convenzione) che disponga diversamente, anche i locali commerciali hanno diritto a partecipare al pari uso delle aree comuni destinate a parcheggio, eventualmente mediante turnazione. L'assemblea non può escludere tali unità immobiliari dall'uso paritario dei posti auto, pena la nullità della deliberazione nella parte in cui comprime un diritto individuale su un bene comune.

Questo principio è stato applicato dalla Corte di Appello di Roma, Sezione VII civile, con sentenza del 10 dicembre 2025, che ha confermato integralmente la pronuncia di primo grado dichiarando nulle le delibere assembleari (e i conseguenti atti attuativi) nella parte in cui precludevano ai negozi la partecipazione alla turnazione dei posti auto condominiali.

La vicenda

Una condomina, proprietaria di sei unità immobiliari (tra cui unità destinate ad ufficio e unità destinate a negozio), agiva per ottenere l'assegnazione di un numero di posti auto corrispondente alle proprie proprietà ovvero, in caso di insufficienza degli stalli, una turnazione che assicurasse il pari uso tra tutti i partecipanti, senza esclusioni legate alla destinazione d'uso.

La proprietaria contestava, in particolare, un elenco predisposto dall'amministratore (giugno 2012), ritenuto illegittimo perché fondato su delibere assembleari (09.10.2001 e 31.05.2012) che - secondo la prospettazione attorea - non avrebbero deliberato formalmente l'attribuzione dei posti ai singoli condomini.

Veniva inoltre dedotta l'assegnazione di soli due posti auto a fronte di sei unità, nonché un preteso danno da perdita di locazioni, ricondotto all'impossibilità, per la conduttrice, di fruire dei posti auto.

Il condominio resisteva sostenendo, tra l'altro, che i negozi (con accesso lato strada) sarebbero rimasti estranei alla fruizione dei cortili/viale adibiti a sosta; richiamava poi una precedente delibera (26.10.1995) e qualificava l'elenco come regolamentazione temporanea e non assegnazione stabile. Veniva impugnata anche una successiva delibera (16.12.2015) che confermava l'assetto, riconoscendo alla proprietaria un posto "doppio".

Il Tribunale dichiarava nulle le delibere nella parte in cui escludevano i locali commerciali dalla turnazione, rigettando invece le domande risarcitorie per difetto di prova. La Corte territoriale ha confermato tale esito.

La decisione

I giudici d'appello hanno ribadito che ciascun condomino ha diritto di fruire delle parti comuni (quindi anche del parcheggio comune) a prescindere dalla destinazione d'uso, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale o di specifica convenzione. Nel provvedimento si legge:

"Non è condivisibile [la tesi difensiva] perché contraria con i principi vigenti in materia condominiale per i quali ciascun condominio ha diritto di fruire dei beni comuni, e quindi anche del parcheggio comune, a prescindere dal valore millesimale della singola porzione immobiliare […] e dalla destinazione, se non è diversamente previsto dal regolamento contrattuale o da diversa convenzione; l'art. 1102 c.c. sancisce il principio del cd. pari uso dello spazio comune; non vi sono previsioni contrarie nel regolamento."

È stata altresì disattesa la tesi secondo cui la collocazione "esterna" dei negozi potesse legittimare l'esclusione:

"La ubicazione dei negozi non rileva."

In termini coerenti, la Corte ha chiarito che neppure la possibile esistenza di altri spazi comuni "potenzialmente fruibili" dai locali commerciali assume rilievo, se tali aree non risultano destinate a parcheggio ed incluse nella turnazione.

Quanto alla natura della disciplina assembleare, la Corte ha distinto tra:

(i) regolamentazione organizzativa del godimento (ad esempio, turnazione e criteri pratici di fruizione), rimessa alla discrezionalità assembleare; e

(ii) attribuzione stabile/esclusiva di porzioni del bene comune a favore di alcuni soli partecipanti, che incide sui diritti individuali e, se non accettata da tutti, è affetta da nullità.

In particolare, la deliberazione che assegni i posti auto in uso esclusivo a favore dei soli proprietari di abitazioni/uffici, con esclusione dei negozi, tende a realizzare un frazionamento convenzionale della proprietà comune che richiede il consenso unanime; la Corte richiama espressamente Cass. civ., sez. II, 21/11/2016, n. 23660:

"La delibera ripartisca i posti auto nell'area condominiale mediante assegnazione individuale in uso esclusivo a ciascun condomino proprietario delle sole unità immobiliari destinate ad uso abitativo o ufficio con esclusione dei locali commerciali tende a realizzare, di fatto, un frazionamento convenzionale della proprietà comune […] necessità a pena di nullità del voto favorevole di tutti i comproprietari (Cass. civ., sez. II, 21/11/2016 n. 23660)."

Da ciò consegue che la delibera nulla è impugnabile in ogni tempo, anche da chi abbia partecipato alla votazione.

Quanto alla delibera del 16.12.2015, la Corte ha ritenuto che l'assemblea, nel richiamare i precedenti deliberati, abbia espresso una volontà confermativa idonea a stabilizzare l'efficacia dell'assetto lesivo, con conseguente nullità anche di tale deliberazione:

"[…] nel rimandare alle precedenti delibere - conferma l'attuale regolamentazione (e quindi anche la limitazione dei posti assegnati all'attrice) dei parcheggi. Tale volontà confermativa manifestata dall'assemblea stabilizzando l'efficacia dei precedenti deliberati è idonea a ledere i diritti di proprietà esclusiva della parte attrice e va quindi anch'essa dichiarata nulla."

Profili pratici: turnazione, maggioranze e limiti

Il provvedimento valorizza un passaggio operativo spesso decisivo: quando i posti auto siano insufficienti per l'uso contemporaneo, la soluzione fisiologica è la turnazione, quale modalità idonea a preservare il pari uso ex art. 1102 c.c. In questa prospettiva, la Corte afferma che la turnazione può essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (maggioranza conforme al paradigma dell'art. 1136, comma 2, c.c., in tema di gestione ordinaria e regolamentazione dell'uso delle cose comuni).

Resta fermo, per contro, che l'assemblea non può, a maggioranza, trasformare una disciplina turnaria/organizzativa in un'assegnazione esclusiva e "stabile" (o comunque tale da comprimere il diritto degli altri partecipanti), poiché in tal caso si incide su diritti individuali e la deliberazione ricade nell'area della nullità.

Domande risarcitorie

Sul piano risarcitorio, la Corte ha escluso sia il nesso causale tra indisponibilità di ulteriori posti auto e cessazione delle locazioni, sia la prova del danno patrimoniale.

"Non vi è prova del nesso causale tra l'indisponibilità di posti auto (peraltro da fruire secondo turnazione) per i negozi nell'ambito del parcheggio condominiale e la fine del rapporto di locazione […]".

"Non vi è danno per la mancata fruizione di quattro posti auto […] trattandosi di spazi condominiali fruibili solo dai condomini e peraltro in modo turnario."

Il ragionamento della Corte è particolarmente utile in chiave applicativa: ove si invochi un danno da mancata fruizione di posti auto comuni, non è sufficiente richiamare un astratto "valore locativo", ma occorre una specifica allegazione (e prova) della concreta estensione temporale della privazione, parametrata alla turnazione "legittima", nonché dei costi effettivamente sostenuti per soluzioni alternative.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento si colloca nel solco della giurisprudenza di legittimità sul pari uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c. e sui limiti delle delibere che attribuiscano un uso esclusivo stabile dei beni comuni, richiamando Cass. civ., sez. II, 07/12/2006, n. 26226 e Cass. civ., sez. II, 21/11/2016, n. 23660.

Anche l'archivio Condominioweb registra numerose applicazioni conformi, tra cui: Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2022, n. 9069, che ribadisce la legittimità di delibere a maggioranza con finalità meramente organizzative (individuazione degli stalli e/o turnazione) e, specularmente, l'illegittimità dell'assegnazione esclusiva e a tempo indefinito senza unanimità ; nonché Cass. civ., sez. II, 27 maggio 2016, n. 11034, richiamata quale precedente sul divieto di assegnazione esclusiva "per un tempo indefinito" del bene comune .

Quanto ai possibili correttivi, va tenuto distinto il caso in cui l'esclusione (o la limitazione) discenda da un titolo idoneo a superare la presunzione di condominialità e/o a conformare diversamente i diritti dei partecipanti: in tale prospettiva, la verifica del regolamento contrattuale e del titolo originario resta decisiva . In termini pratici, l'eventuale "riserva" del parcheggio a determinate unità, se davvero risultante dal titolo, non opera come regola generale, ma vale nei limiti e nei contenuti di quella specifica pattuizione.

Sul piano della qualificazione dell'invalidità, la conclusione di nullità adottata dalla Corte è coerente con il criterio (di matrice nomofilattica) per cui sono nulle le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose comuni; resta, comunque, centrale la distinzione tracciata da Cass., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806 e ribadita dalle Sezioni Unite più recenti ( Cass., Sez. Un., 12 aprile 2021, n. 9839) quanto alla natura "residuale" della nullità rispetto all'annullabilità .

Considerazioni conclusive

Il pari uso delle aree comuni destinate a parcheggio non consente esclusioni fondate sulla sola destinazione (abitativa/commerciale) delle unità immobiliari, salvo che un titolo idoneo (regolamento contrattuale o convenzione) conformi diversamente i diritti dei partecipanti. Nel caso deciso, la Corte ha valorizzato l'assenza di previsioni contrarie nel regolamento e l'irrilevanza sia della collocazione dei negozi sia dell'ipotetica presenza di altre aree comuni "alternative" non destinate a parcheggio.

La gestione assembleare può invece legittimamente (con delibera a maggioranza) regolamentare l'uso dei posti auto comuni in chiave organizzativa (ad esempio, turnazione e criteri di rotazione), purché la disciplina preservi la parità di godimento e non si traduca in un'attribuzione esclusiva stabile a favore di alcuni.

In quest'ottica, ove si intenda evitare contenzioso, è opportuno che il verbale descriva espressamente la natura non esclusiva e non definitiva dell'assegnazione, mantenendo chiaro l'orizzonte turnario e i criteri di accesso per tutte le unità aventi diritto.

In tema di danni, la decisione ribadisce che la domanda risarcitoria richiede un corredo allegatorio rigoroso: l'onere probatorio riguarda non solo l'"an" (nesso causale e concreta privazione), ma anche il "quantum", da costruire sulla durata effettiva della privazione tenuto conto della turnazione e sui costi esterni sostenuti in sostituzione; non è sufficiente, di regola, il mero richiamo a valori medi di mercato, specie quando il bene è condominiale, fruibile solo dai partecipanti e per di più a rotazione.