Nell'ambito delle vertenze che occupano il condominio, le liti che attengono all'uso delle aree comuni esterne con destinazione a parcheggio di autoveicoli interessano molteplici problematiche che si arrestano e sono risolte solo con una pronuncia giudiziale.
Non vi è dubbio che, soprattutto nelle città, la crescente esigenza di reperire un parcheggio comporta la opportunità di realizzare o aumentare l'occupazione degli spazi comuni, ove esistenti ed ampi, per tale occorrenza.
La querelle portata avanti al Tribunale di Bologna (sentenza n.2192 del 31 agosto 2025) è l'occasione per approfondire l'argomento con particolare riferimento ai diritti spettanti ai proprietari di soli posti auto all'interno di un cortile condominiale, ovvero senza avere alcuna unità abitativa nell'edificio su cui tale area insiste.
Per una compiuta disamina della questione, è utile evidenziare che, ogni qualvolta il contendere investa la fruizione ed il godimento di una parte comune è doveroso richiamare l'art. 1102 Cod. Civ. il quale afferma e riconosce il diritto al pari uso.
La vicenda
Tre proprietari di posti auto scoperti ubicati all'interno della corte comune di un condominio hanno promosso impugnazione avverso la delibera adottata dall'assemblea con la quale è stata assunta la determinazione di destinare una parte dell'area verde ad uso parcheggio con conseguente assegnazione di un ulteriore posto auto ad ogni unità abitativa, escludendo i medesimi.
A sostegno della domanda di nullità della richiamata delibera, con contestuale richiesta di sospensione della stessa, gli attori hanno sollevato più censure, tra cui la violazione dell'art. 1102 Cod. Civ.
Il condominio si è costituito in giudizio contestando la pretesa avanzata, sostenendo che gli attori condividevano la comproprietà dell'area solo con riferimento ai loro tre posti auto per cui potevano e dovevano essere esclusi dall'utilizzo dell'area cortiliva comune per il parcheggio di auto in spazi diversi dagli stessi.
Il Giudice ha sospeso con ordinanza la delibera impugnata e, lette le memorie depositate e precisate le conclusioni, ha trattenuto la causa in decisione.
Esaminati gli atti e documenti prodotti, senza ulteriore istruttoria, il Giudicante ha accolto la impugnazione per i motivi in appresso illustrati.
Cortile quale parte comune ex art. 1117 Cod. Civ.
Per un esaustivo inquadramento della fattispecie de qua, è confacente richiamare alla memoria il dettato normativo dell'art.1117, comma I, n.1) Cod. Civ., il quale menziona, tra le parti comuni, i cortili.
E' noto che la citata disposizione conferisce una presunzione di condominialità ai beni, opere, impianti, installazioni ivi individuati all'uopo precisando che tale presunzione può essere superata solo da una diversa volontà, contenuta in un titolo contrario, con la quale sia stata manifestata puntuale riserva di proprietà di tale area solo in favore di alcuni con esclusione, per l'effetto, degli altri.
Ne deriva che, nell'ipotesi de qua, solo previo attento esame delle clausole riportate e convenute negli atti di trasferimento dei posti auto e valutazione della funzione e destinazione che il cortile assolve, sarà possibile accertare e determinare se è qualificabile o meno quale parte comune.
Tanto premesso, dai documenti offerti in giudizio e dalle stesse difese addotte dal condominio, è risultato pacifico che l'area in discussione è comune anche agli attori i quali, tuttavia, avrebbero minori diritti solo in quanto non proprietari di unità abitative all'interno dello stesso.
Al contempo, non può ignorarsi che il condominio non abbia sollevato alcuna eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori in ordine alla facoltà di impugnare la delibera.
Sul punto, è confacente sottolineare che se gli attori non avessero avuto alcun diritto in merito all'oggetto della delibera impugnata, non si comprende il motivo per cui nella stessa si da atto della loro comproprietà pro quota dell'area ed anche dell'avvenuto invio ai medesimi dell'avviso di convocazione per la partecipazione a questa assemblea ed alle precedenti.
Inoltre, nel corso del giudizio, gli attori hanno dimostrato di aver sempre versato le spese per la manutenzione del cortile, risultando chiaro dal piano di riparto delle stesse, nonché, in uno dei di loro atti di compravendita sono state espressamente richiamate le tabelle millesimali del condominio.
Ed ancora, dalle risultanze del catasto è emerso che l'area individuata nel mappale X costituisce bene comune non censibile, ovvero è corte comune a tutti i subalterni del suddetto mappale tra cui anche quelli che identificano i tre posti auto degli attori.
Sulla scorta di quanto sopra, è palese che gli attori sono comproprietari dell'area su cui sono ubicati i loro posti auto.
Nullità della delibera che viola l'art. 1102 Cod. Civ.
Fermo quanto sopra esposto, confortato ed avallato dai documenti e confermato negli stessi atti del giudizio, non vi è alcuna esitazione nel ritenere nulla la delibera impugnata.
In proposito, è risultato incontrovertibile che l'area in questione è comune anche agli attori, quali aventi titolo in ragione della proprietà dei posti auto che ivi insistono e per la quale hanno sempre contribuito alle spese.
Al contempo, non si può ignorare che gli attori hanno accesso all'area come i proprietari delle unità abitative del condominio, per cui non vi può essere titubanza sulla condominialità della stessa e sulla parità dei loro diritti per collegamento funzionale, anche in considerazione della destinazione prevalente a parcheggio.
Inoltre, gli edifici dove gli attori hanno i loro appartamenti delimitano tale area come quello del condominio convenuto, per cui hanno avuto la possibilità di ivi acquisire posti auto.
In conseguenza, è palese che la delibera impugnata debba essere dichiarata nulla in quanto inibisce il pari uso, pregiudicando il loro diritto ad avere un posto auto aggiuntivo a quella già in loro proprietà.
Invero, l'uso ed il godimento paritario tra i condomini deve attendere ad un apprezzamento, in astratto, del rapporto di bilanciamento che deve essere mantenuto fra tutte i plausibili concorrenti utilizzi del bene stesso da parte dei partecipanti alla compagine condominiale.
A conforto, è appropriato rammentare l'indirizzo unanime della Giurisprudenza in aderenza al quale <La lesione del limite del pari uso previsto dall'art. 1102 c.c. comporta la nullità della delibera assembleare, in quanto incide sul diritto individuale sulla partecipazione alle cose o servizi comuni.
Sussiste infatti il divieto di prevedere un utilizzo qualitativamente diverso dei beni comuni salvo che sia disposto con delibera adottata all'unanimità> (Tribunale Pisa, 24/02/2021, n.242).
Nel caso che interessa, al contrario ed ovviamente, la delibera non era stata assunta all'unanimità.
Parimenti, l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità, in ipotesi analoghe a quella in esame, ha riconosciuto che «La delibera assembleare che disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari ad uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese è nulla in quanto costituisce assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell'area di uso comune e ne impedisce l'uso e il godimento da parte di altri condomini» (Cassazione civile sez. II, 21/11/2016, n.23660).
E', dunque, lapalissiano che qualora una delibera disponga l'assegnazione in via esclusiva, e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale in favore soltanto di alcuni condomini, non può che ritenersi lesiva del principio del pari uso e godimento di cui all'art. 1102 Cod. Civ. e, per l'effetto, illegittima.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha accolto l'impugnazione dichiarando nulla la delibera e condannando il condominio alla refusione delle spese e competenze di lite in favore degli attori come liquidate in dispositivo.
