Quando l'inerzia del proprietario di un balcone determina un rischio igienico-sanitario attuale (qui legato al progressivo accumulo di guano di piccione) e rende inefficace ogni tentativo di soluzione bonaria, può trovare spazio la tutela d'urgenza finalizzata ad ottenere l'autorizzazione giudiziale all'accesso nell'unità immobiliare per eseguire gli interventi indispensabili, con addebito dei costi al proprietario inadempiente. In questo solco si colloca l'ordinanza del 3 febbraio 2026 del Tribunale di Teramo (R.G. 2838/2025), resa all'esito di ricorso cautelare ante causam proposto dal condominio.
La vicenda
Il condominio, in persona dell'amministratore, ha proposto ricorso d'urgenza ante causam (depositato l'8 dicembre 2025) chiedendo di essere autorizzato ad accedere all'unità immobiliare di proprietà del condomino resistente, al fine di far eseguire, tramite ditta specializzata, le opere necessarie di pulizia, rimozione del guano, disinfezione e sanificazione, con addebito dei relativi costi al proprietario.
A fondamento della domanda è stata rappresentata una situazione di degrado protratta nel tempo, già oggetto di verifica da parte dei Tecnici della Prevenzione dell'ASL (che avevano dovuto operare dall'esterno, non essendo stato possibile accedere all'unità immobiliare del proprietario), nonché l'intervenuta ordinanza contingibile e urgente del Sindaco (n. 266 del 14 ottobre 2024), rimasta ineseguita nonostante la regolare notifica.
È stato inoltre evidenziato che i reiterati tentativi di composizione stragiudiziale non avevano sortito esito, anche perché la corrispondenza indirizzata al proprietario risultava restituita per compiuta giacenza.
Il giudice, con decreto del 10 dicembre 2025, ha ritenuto insussistenti i presupposti per provvedere inaudita altera parte e ha fissato l'udienza del 3 febbraio 2026; accertata la regolare notificazione, il resistente è stato dichiarato contumace.
La decisione
Il Tribunale ha accolto la domanda cautelare, autorizzando il condominio, in persona dell'amministratore, ad accedere all'unità immobiliare del proprietario (anche con ausilio della forza pubblica in caso di mancata autorizzazione all'ingresso) per provvedere alla messa in sicurezza del balcone mediante pulizia, rimozione del guano e conseguenti attività di disinfezione e sanificazione, anche tramite ditta specializzata, con spese a carico del proprietario. Ha inoltre condannato il resistente alla rifusione delle spese di lite (liquidate secondo D.M. 55/2014, come espressamente indicato in motivazione e dispositivo).
In motivazione, il giudice ha richiamato la struttura tipica della tutela ex art. 700 c.p.c., chiarendo che essa richiede fumus boni iuris e periculum in mora, e ha ritenuto che nel caso concreto entrambi i requisiti fossero integrati. In particolare, quanto al fumus, è stata valorizzata la documentazione sanitaria e amministrativa prodotta, con una descrizione che il Tribunale reputa univoca sotto il profilo fattuale e del rischio per la collettività condominiale. Il passaggio motivazionale centrale è il seguente: "Ritiene il Tribunale, infatti, che il fumus emerga in maniera evidente dalla produzione documentale versata in atti".
Il Tribunale ha poi richiamato gli esiti del sopralluogo effettuato dai Tecnici della Prevenzione, evidenziando che la situazione era stata anche documentata fotograficamente e non appariva affatto transitoria, bensì perdurante nel tempo, connotata da accumulo progressivo. Il nucleo della ricostruzione istruttoria (sul punto, integralmente basata su documenti) è riassunto nel seguente estratto: "Sul balcone dell'appartamento all'ultimo piano […] è stata riscontrata la presenza di numerosi escrementi di volatili depositatisi ed accumulatisi verosimilmente nel corso del tempo con conseguente accumulo di abbondante quantità di guano (FOTO)", costituendo la descritta situazione "in via generale sotto il profilo igienico-sanitario causa di insalubrità che va eliminata a tutela della salute pubblica e dei condomini".
Decisivo, sempre ai fini del fumus, è stato inoltre il richiamo all'ordinanza contingibile e urgente del Sindaco, che, "preso atto che la situazione […] è motivo di rischio per la salute pubblica", aveva ordinato al proprietario di procedere alla pulizia e rimozione del guano entro trenta giorni dalla notifica, "facoltizzando" l'amministratore, in caso di inosservanza, a chiedere tutela cautelare e a provvedere in sostituzione dell'inadempiente. Il Tribunale ha dunque letto tale sequenza documentale come conferma della verosimiglianza della pretesa azionata.
Quanto al periculum in mora, il giudice ha dato rilievo al fatto che il pregiudizio paventato non fosse riconducibile ad una mera dimensione economico-patrimoniale, ma ad un pericolo attuale per la salute e la sicurezza, oltre che per il decoro e la salubrità ambientale dello stabile, aggravato dall'inerzia del proprietario e dal progressivo accumulo.
Il passaggio motivazionale di sintesi è il seguente: "[…] lo stato di evidente degrado del balcone […] è in grado di arrecare danni ai condomini in termini di pericolo per la salute e per la sicurezza, oltre che per lo stabile condominiale in termini di decoro e di salubrità ambientale, anche tenuto conto del fatto che l'incuria accertata purtroppo continua insperabilmente a procedere".
Infine, con riferimento al regime delle spese degli interventi, il Tribunale ha chiarito che, trattandosi di balcone annesso all'unità abitativa di proprietà del resistente, i costi di pulizia, rimozione del guano, disinfezione e sanificazione devono gravare sulla proprietà, coerentemente con la natura dell'attività materiale autorizzata (intervento su pertinenza dell'unità esclusiva) e con l'inadempimento del proprietario rispetto alle prescrizioni amministrative.
I riferimenti giurisprudenziali
Pur muovendosi su un piano strettamente cautelare e documentale, la soluzione pratica (autorizzazione all'accesso in proprietà altrui per eseguire attività necessarie e non differibili) è coerente con i principi che, in via generale, la giurisprudenza riconduce all'accesso al fondo altrui quando sia necessario, temporaneo e contenuto nelle modalità meno gravose, con eventuale profilo indennitario ove si cagionino danni.
In particolare, la Cassazione ha ribadito che l'istituto non configura una servitù, ma un rapporto obbligatorio temporaneo propter rem, richiedendo la verifica in concreto dell'indispensabilità dell'ingresso e dell'assenza di alternative ragionevoli (Cass. 10 novembre 2022, n. 33228) ; sul dovere del giudice di comparare le soluzioni praticabili e selezionare quella a minor sacrificio, anche Cass. 29 gennaio 2007, n. 1801 (richiamata in dottrina operativa) . In giurisprudenza di merito, l'accesso è frequentemente concesso per interventi urgenti e di messa in sicurezza, sempre con attenzione a strumentalità e temporaneità dell'ingresso (ad es. Trib. Livorno 22 gennaio 2025, n. 73) .
Sul versante cautelare, resta centrale che il ricorso d'urgenza richiede la prova cumulativa di fumus e periculum, nonché (in linea di principio) la residualità del rimedio rispetto a misure tipiche, con valutazione rigorosa del pericolo attuale (si veda, in un diverso ambito condominiale, Decreto Trib. Verona 10 luglio 2025) . Inoltre, in termini generali, è stato osservato che il periculum può essere escluso quando tra fatto lesivo e deposito del ricorso sia decorso un apprezzabile lasso di tempo senza allegazione di circostanze sopravvenute che aggravino il rischio : un profilo che, nel caso in esame, il Tribunale ha invece ritenuto superato valorizzando l'aggravamento dovuto al progressivo accumulo e la perdurante inerzia del proprietario.
Considerazioni conclusive
La misura concessa chiarisce, sul piano operativo, che l'inerzia del proprietario rispetto a prescrizioni amministrative poste a tutela della salute pubblica può rendere "non più differibile" l'intervento, legittimando una tutela urgente che non si limita ad accertare il rischio, ma abilita l'accesso e l'esecuzione delle attività materiali necessarie, fino all'eventuale impiego della forza pubblica in caso di ulteriore diniego all'ingresso.
Nel governo preventivo di situazioni analoghe, la prassi difensiva più solida tende a concentrarsi sulla prova tecnica dell'indispensabilità dell'intervento, sulla tracciabilità delle richieste e dei dinieghi e sulla definizione di modalità esecutive proporzionate, tenendo presente che l'accesso "necessario" può essere negato ove esistano alternative praticabili e meno gravose, e che, quando l'accesso arrechi danno, si apre il tema dell'indennità (profilo che va gestito tempestivamente, se pertinente, nella fase stragiudiziale e poi giudiziale) . Sul taglio pratico dell'accesso per lavori e sulla costruzione del corredo documentale (diffide, offerte, cautele) può risultare utile anche Accesso in proprietà altrui per lavori e necessità dell'ingresso.
In definitiva, l'autorizzazione all'accesso e l'addebito dei costi al proprietario, in una sequenza documentale che comprende verifica sanitaria, ordinanza sindacale e persistente inottemperanza, costituiscono un approdo coerente con la funzione della tutela urgente quale strumento volto ad evitare che il tempo del giudizio ordinario renda inutiliter datum il diritto alla protezione immediata della salute e della salubrità dell'edificio, quando il pregiudizio risulti concreto, attuale e in progressivo aggravamento (per un approfondimento sulle spese per la messa in sicurezza dei balconi si veda spese per la messa in sicurezza dei frontalini).
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
