Il ricorso ex art. 1105, comma 4, c.c. non può essere utilizzato in maniera distorta per cercare di ottenere un intervento giudiziale in materie per le quali è competente a esprimersi l'assemblea condominiale. Detto strumento, infatti, serve a sopperire all'inerzia degli organi del condominio e non a fare in modo che l'Autorità Giudiziaria si sostituisca a essi. Questo l'insegnamento che si ricava dal recente decreto pronunciato dal Tribunale di Benevento del 5 maggio 2026.
Fatto e decisione
Con ricorso proposto ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., innanzi al Tribunale, era stato chiesto che venisse ordinata l'esecuzione dei lavori di rifacimento di un cortile condominiale e il versamento delle somme necessarie da parte dei condomini, in applicazione della tabella di gestione contraddistinta dalla lettera D) allegata al regolamento. Il resistente aveva concluso per il rigetto della domanda, anche sotto il profilo dell'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione.
Il Tribunale, nel respingere il ricorso, ha in primo luogo esaminato la predetta eccezione preliminare di improcedibilità, spiegando che il procedimento ex art. 1105, comma 4, c.c. non è soggetto alla mediazione di cui al D.Lgs. 28/2010, trattandosi di procedimento camerale (si veda Cass. civ., n. 1237/2018).
Il Giudice ha poi spiegato che, ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., il presupposto per il ricorso all'Autorità Giudiziaria (ed, eventualmente, per ottenere la nomina di un amministratore) è costituito dalla mancata adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune ovvero dall'impossibilità della formazione di una maggioranza ovvero, ancora, dalla mancata esecuzione di una deliberazione assembleare. In tali casi, e solo in essi, ciascun partecipante alla comunione o al condominio può adire il Tribunale perché adotti gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione, ivi inclusi gli atti di conservazione del bene (cfr. Cass. civ., n. 11802/2020 e n. 18038/2020). Quindi, come pure illustrato dal Tribunale, il ricorso in questione presuppone tutte ipotesi riconducibili a una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune (cfr. Cass. civ., n. 5889/2001), mentre detta disposizione non è applicabile allorché l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, pur se contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del Giudice in tal caso si risolverebbe in una indebita ingerenza nella gestione condominiale e in una illegittima sovrapposizione alla volontà assembleare.
E ciò era esattamente quanto accaduto nel caso sottoposto all'esame del Tribunale, poiché, come esplicitato nel medesimo ricorso, i condomini, in sede assembleare, avevano deciso di procedere al rifacimento del cortile e di ripartire la relativa spesa secondo i criteri di cui alla tabella di gestione contraddistinta dalla lett. A), che prevedeva la suddivisione delle spese tra tutti i condomini, ovvero tra i proprietari degli appartamenti e quelli dei locali destinati a depositi/garage. Il criterio di riparto di cui alla tabella contraddistinta dalla lett. D), propugnato invece dal ricorrente, prevedeva la ripartizione dele spese tra i soli proprietari dei depositi/garage.
Considerazioni conclusive
Tutte e tre le ipotesi previste dall'art. 1105, comma 4, c.c. - adozione dei provvedimenti necessari per la cosa comune, mancata formazione di una maggioranza e mancata esecuzione di una deliberazione assembleare - costituiscono espressione di una medesima esigenza: quella di assicurare l'amministrazione della cosa comune nel caso di inerzia degli organi a ciò deputati, e il giudice è chiamato a provvedere in camera di consiglio per deliberare o eseguire un atto di amministrazione quando l'inerzia dell'assemblea o dell'amministratore non sia altrimenti superabile. Sembra, quindi, che l'art. 1105 citato, dettato in maniera di comunione ma pacificamente applicabile in via analogica anche in ambito condominiale, possa operare nei casi in cui si verifichino situazioni di paralisi gestionale, conseguenti all'inerzia dei partecipanti o ad altro tipo di impedimenti. L'intervento del giudice, in questi casi, risponde essenzialmente a finalità suppletive, in quanto si riconnette a una situazione di inerzia degli organi condominio, che viene a determinarsi o nella fase deliberativa o in quella meramente attuativa di una deliberazione già adottata, ed è strettamente correlato al determinarsi di una necessità rispetto alla quale l'organo gestorio non possa o non voglia adottare gli opportuni provvedimenti.
