Il condomino che installa una telecamera nella propria unità immobiliare non è tenuto, per ciò solo, a munirsi di una preventiva delibera assembleare. La verifica di legittimità si sposta sul diverso terreno della protezione dei dati personali, dell'ampiezza dell'angolo visuale e del bilanciamento tra sicurezza e riservatezza. Quando l'impianto, pur collocato nella proprietà esclusiva, riprende anche spazi comuni, il parametro decisivo non è l'art. 1122-ter c.c., ma la disciplina del GDPR, salva la possibilità di una ripresa limitata delle aree immediatamente adiacenti solo se sia provato un rischio effettivo e la misura risulti necessaria e proporzionata.
Su questa linea si colloca Corte di cassazione, sez. II, 14 aprile 2026, n. 9570, che rigetta il ricorso ma corregge in parte la motivazione della Corte d'appello di Torino, chiarendo la distinzione tra impianti installati sulle parti comuni e impianti installati nella proprietà esclusiva con possibile interferenza sulle aree condominiali.
La vicenda
Il condominio e alcuni partecipanti hanno chiesto l'accertamento dell'illegittimità delle telecamere installate da due condomini nella loro proprietà esclusiva. Il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, aveva ordinato la rimozione di una telecamera collocata sulla parete antistante i box, oppure il suo orientamento in modo da riprendere solo gli spazi privati dei titolari e non anche aree condominiali.
La Corte d'appello di Torino ha respinto l'impugnazione dei proprietari dell'impianto. In cassazione sono stati proposti sei motivi, tra cui quelli relativi all'individuazione della disciplina applicabile, al rapporto tra riservatezza e sicurezza, all'asserita necessità di un'autorizzazione assembleare e alla valutazione delle prove sull'effettivo campo visivo delle telecamere.
La decisione
La Corte esamina congiuntamente i motivi e li reputa infondati, precisando però che la motivazione d'appello va corretta nel punto in cui aveva ricondotto la vicenda all'art. 1122-ter c.c. L'impianto, infatti, non era stato installato sulle parti comuni dell'edificio, ma all'interno della proprietà esclusiva dei condomini. Per questa ragione non viene in rilievo la disciplina dell'impianto condominiale sulle cose comuni, già letta in questi termini da Cass. 11 maggio 2022, n. 14969.
La Corte afferma quindi che la controversia deve essere risolta alla luce della disciplina sul trattamento dei dati personali e delle interferenze illecite nella vita privata, tenendo conto della normativa vigente al momento della decisione, e non di quella esistente al momento dell'installazione. Aggiunge anche che l'individuazione della norma applicabile non forma giudicato interno autonomo.
Il nucleo della motivazione è molto netto. L'uso di un sistema di videosorveglianza installato nella proprietà esclusiva integra un trattamento di dati personali ai sensi dell'art. 4, par. 1, n. 2, GDPR e deve rispettare i principi di cui all'art. 5, par. 1, lett. a) e b), GDPR, cioè liceità, correttezza, trasparenza e limitazione delle finalità. Perciò la Corte ribadisce che "l'angolo visuale delle riprese deve, pertanto, essere comunque limitato ai soli spazi di esclusiva pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà singola, escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, inerente alle parti comuni dell'edificio condominiale".
Da qui discende una correzione importante rispetto alla nota originaria: la mancanza di una delibera assembleare non rende di per sé illegittima la telecamera privata, perché l'art. 1122-ter c.c. riguarda l'impianto sulle parti comuni e attribuisce all'assemblea la titolarità e la gestione del trattamento quando la videosorveglianza sia predisposta per finalità di conservazione e sicurezza delle cose comuni. Se invece l'impianto resta privato, la verifica si concentra sul perimetro delle riprese e sulla loro giustificazione concreta.
La Corte precisa poi che, quando il trattamento sia effettuato da una persona fisica per fini esclusivamente personali o domestici, opera l'esenzione prevista dall'art. 2, par. 2, lett. c), GDPR, ma solo se l'angolo visuale resta confinato agli spazi propri. L'esenzione, secondo la lettura restrittiva già offerta dalla Corte di giustizia UE nella causa C-212/13, viene meno quando la videosorveglianza si dirige oltre la sfera privata del titolare.
Il passaggio più delicato riguarda proprio l'eventuale estensione delle riprese alle aree comuni. La Corte non la esclude in modo assoluto. Scrive infatti che "soltanto in presenza di situazioni di rischio effettivo, sempre da accertare nel giudizio di merito, il singolo condomino può estendere la ripresa anche alle aree di uso condominiale immediatamente prossime e prospicienti a quelle del suo appartamento, se tale estensione risulti, in concreto, necessaria e proporzionata", e sempre nel rispetto delle Linee guida n. 3/2019 del Comitato europeo per la protezione dei dati e del Provvedimento generale del Garante dell'8 aprile 2010.
Questa è la parte che più incide sulla ricostruzione del principio: non esiste né un divieto assoluto di ripresa delle parti comuni da parte del singolo, né una generale libertà di farlo. Occorre un accertamento di fatto sul rischio reale, sulla necessità della misura e sulla sua proporzionalità. Non a caso la Corte aggiunge che tale valutazione spetta al giudice di merito e non è riesaminabile in cassazione come errore di sussunzione.
Nel caso deciso, la Corte d'appello aveva accertato che le telecamere riprendevano anche spazi condominiali e, su questa base fattuale, la decisione di confermare l'ordine di rimozione o di diverso orientamento è stata ritenuta conforme a diritto. La Corte esclude inoltre che eventuali inefficienze nella gestione delle parti comuni possano giustificare, di per sé, una videosorveglianza privata eccedente: per tali situazioni l'ordinamento prevede gli ordinari rimedi nei confronti del condominio e dell'amministrazione.
Va segnalato, infine, che il richiamo al Provvedimento del Garante dell'8 aprile 2010 si inserisce in un quadro normativo ormai successivo al GDPR e al d.lgs. 101/2018: il provvedimento è anteriore, ma la Corte lo utilizza come criterio applicativo insieme alle Linee guida europee più recenti.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., 11 maggio 2022, n. 14969: l'art. 1122-ter c.c. disciplina l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni e ne consente l'approvazione con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.; delimita quindi l'ambito della regola applicabile al diverso impianto privato.
- Cass. civ., 23 aprile 2024, n. 10925: la telecamera privata non può essere orientata in modo da inquadrare stabilmente il portone o altre aree comuni; il campo di ripresa va contenuto entro gli spazi di esclusiva pertinenza.
- Corte di giustizia UE, 11 dicembre 2014, causa C-212/13: l'esenzione per attività esclusivamente personali o domestiche va interpretata restrittivamente e non copre le riprese dirette fuori dalla sfera privata del titolare.
- Cass. pen., sez. V, 1 dicembre 2008, n. 44701 e 12 luglio 2017, n. 34151: il profilo penalistico dell'art. 615-bis c.p. resta distinto da quello civilistico e privacy; scale, pianerottoli e spazi comuni non coincidono, di regola, con i luoghi di privata dimora evocati dalla norma incriminatrice.
- App. Brescia, 2025, n. 101: la domanda di rimozione va respinta quando la CTU esclude in concreto la ripresa di parti comuni o di proprietà altrui e il sistema di mascheramento impedisce interferenze effettive; il riferimento all'art. 1122-ter c.c. non opera, in tale ipotesi, per il solo fatto che l'impianto sia privato.
- App. Ancona, 21 gennaio 2025, n. 111: il bilanciamento tra sicurezza e riservatezza richiede un accertamento concreto delle ragioni di protezione addotte e dell'effettiva estensione del campo visivo, con rilievo centrale delle risultanze istruttorie e tecniche.
- Trib. Reggio Emilia, 17 settembre 2024, n. 891: la rimozione o il riposizionamento delle telecamere si giustifica quando le riprese investono aree comuni o proprietà altrui e l'impianto non è conformato in modo stabile e limitato allo scopo di sicurezza.
- Trib. Siracusa, 28 agosto 2025, R.G. n. 3005/2025: la telecamera orientata verso ingresso comune e vano scala, specie se dotata di sistema mobile, va rimossa quando manchino prove concrete del rischio e della proporzionalità della misura.
- Trib. Torre Annunziata, 22 dicembre 2025, n. 2878: la domanda va respinta quando gli accertamenti tecnici escludono la ripresa di proprietà o pertinenze altrui e il campo visivo riguarda solo spazi già visibili dall'esterno.
Considerazioni conclusive
La telecamera installata dal condomino nella proprietà esclusiva non richiede una deliberazione assembleare, ma resta soggetta al controllo di liceità imposto dal GDPR e al vaglio concreto su angolo visuale, rischio effettivo, necessità e proporzionalità. In questo quadro Cass. n. 14969/2022 governa la diversa ipotesi dell'impianto deliberato sulle parti comuni, mentre Cass. n. 10925/2024 conferma che il dispositivo privato non può espandersi liberamente verso portoni, androni o altri spazi condivisi. Per un approfondimento, v. Videosorveglianza sulle parti comuni; sul punto v. anche Telecamere private e ripresa di aree comuni.
Gli arresti più vicini sul piano applicativo non mostrano un contrasto di principio, ma una diversa soluzione in ragione dell'accertamento tecnico e probatorio. La linea più rigorosa è rappresentata dalle decisioni che ordinano rimozione o riposizionamento quando l'inquadratura investe parti comuni o può essere agevolmente estesa, come nei casi esaminati a Reggio Emilia e Siracusa; quella più permissiva si afferma invece quando la CTU esclude in concreto la ripresa di aree altrui o dimostra l'esistenza di cautele tecniche idonee, come nelle decisioni di Brescia, Ancona e Torre Annunziata. Come chiarito anche da Telecamera privata e rischio concreto, il mero richiamo a esigenze di sicurezza non basta; può vedersi anche Telecamere private e spazi visibili da terzi.
Il limite più utile a delimitare la portata della decisione viene dal distinto orientamento penalistico su art. 615-bis c.p.: il fatto che scale, pianerottoli o androni non siano normalmente luoghi di privata dimora non rende automaticamente lecita, sul piano civilistico e della protezione dei dati, la videosorveglianza privata che li riprenda. La pronuncia del 2026 tiene ferma proprio questa distinzione e rimette al giudice di merito la verifica, caso per caso, dell'effettiva necessità della ripresa delle aree comuni immediatamente adiacenti. La soluzione adottata conferma quindi che la sicurezza individuale può giustificare un'estensione minima e provata dell'inquadratura, ma non un controllo indiscriminato dello spazio condominiale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
