Fioriere di proprietà esclusiva, nulla la delibera che pone a carico dei condomini le spese di demolizione e ricostruzione

L'assemblea condominiale non può deliberare a maggioranza interventi su beni di proprietà esclusiva né porre le relative spese a carico dei titolari senza il loro consenso. Quando la decisione esorbita dalla gestione delle cose e dei servizi comuni, l'oggetto della deliberazione è giuridicamente impossibile e il vizio è di nullità, non di mera annullabilità.

La Corte d'Appello di Firenze, Terza Sezione civile, con sentenza n. 2028 del 22 maggio 2026, ha applicato tale regola alla delibera che aveva imputato integralmente a due condomine le spese di demolizione e ricostruzione di fioriere ritenute di loro proprietà esclusiva. Nello stesso giudizio la Corte ha esaminato anche l'eccezione relativa alla mediazione obbligatoria, chiarendo che l'istanza deve indicare oggetto e ragioni della pretesa, ma non deve riprodurre la struttura e il contenuto di un atto giudiziario.

Il nodo operativo era concreto: le condomine avevano impugnato la ripartizione delle spese approvata dall'assemblea; il condominio aveva difeso la validità del criterio adottato e, in via incidentale, aveva eccepito l'improcedibilità e la tardività della domanda per asserita genericità della mediazione. L'effetto pratico della decisione è la caducazione della sola parte della delibera che aveva posto interamente a carico delle due proprietarie le spese delle fioriere, mentre è rimasta ferma la diversa ripartizione delle residue spese relative al lastrico solare.

La vicenda

Due condomine, proprietarie di unità immobiliari ubicate in distinte palazzine del medesimo complesso, avevano in uso esclusivo due porzioni contigue del lastrico solare. Le terrazze erano separate da fioriere in muratura, realizzate contestualmente alla costruzione del fabbricato.

A seguito di infiltrazioni verificatesi negli appartamenti sottostanti, il tecnico incaricato dal condominio aveva individuato più cause concorrenti: il cattivo stato della guaina impermeabilizzante posta sotto il lastrico, lo stato fatiscente delle tubazioni di sfiato dell'impianto di riscaldamento collocate sotto la guaina e il cattivo stato delle tubazioni di sfiato di bagni e cucine alloggiate in un cavedio presente nelle fioriere.

Le assemblee del 14 giugno 2018 e del 25 giugno 2018 avevano approvato il criterio di ripartizione dei costi. Alle due condomine veniva attribuito l'intero costo per la demolizione e ricostruzione delle fioriere, con imputazione proporzionale anche dei costi di direzione lavori e di cantiere; per le residue opere di sostituzione di porzioni di guaina ammalorata e di demolizione e riposizionamento delle mattonelle di cotto veniva applicato il criterio dell'art. 1126 c.c., con un terzo a carico delle utilizzatrici del lastrico e due terzi a carico dei condomini delle unità coperte.

Il Tribunale aveva respinto tutte le domande e confermato le deliberazioni. In appello le condomine hanno chiesto la riforma della decisione, limitando l'impugnazione alla delibera del 25 giugno 2018 relativa alla ripartizione delle spese. Il condominio, oltre a resistere, ha proposto appello incidentale condizionato, sostenendo che la domanda di mediazione fosse troppo generica e quindi inidonea a impedire la decadenza dal termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle delibere assembleari.

La decisione

La Corte ha respinto anzitutto l'appello incidentale del condominio. L'istanza di mediazione indicava l'impugnazione delle delibere del 14 e 25 giugno 2018 relative alle opere di straordinaria manutenzione sui lastrici e alla ripartizione delle spese. Per i giudici, il condominio era stato posto in condizione di comprendere il petitum sostanziale, ossia la richiesta di invalidazione delle delibere.

Il ragionamento sulla mediazione è stato espresso in termini netti:

"L'art. 4, comma 2, D.Lgs. n. 28/2010 richiede che la domanda di mediazione indichi «l'oggetto e le ragioni della pretesa», ma l'art. 3, comma 3, del medesimo decreto precisa che «gli atti compiuti in sede di mediazione non sono soggetti a particolari formalità». La giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 20170/2025) ha chiarito che la condizione di procedibilità si considera avverata con la comparizione al primo incontro davanti al mediatore, senza richiedere un contenuto della domanda equiparabile a quello dell'atto di citazione ex art. 125 c.p.c."

La simmetria richiesta tra mediazione e giudizio, quindi, riguarda i fatti principali e il petitum sostanziale. Non è necessario che l'istanza anticipi ogni qualificazione giuridica o ogni motivo di impugnazione poi sviluppato nell'atto di citazione. Da qui il rigetto dell'eccezione di improcedibilità e la conferma della tempestività della domanda giudiziale.

Nel merito, l'appello principale è stato accolto. La Corte ha ritenuto non seriamente contestata la proprietà esclusiva delle fioriere in capo alle due condomine, distinguendola dalla diversa natura del lastrico solare sottostante. La delibera è stata dichiarata nulla nella parte in cui aveva posto interamente a loro carico le spese di demolizione e ricostruzione di quei manufatti.

Il passaggio sulla competenza dell'assemblea chiarisce la ratio della nullità:

"La delibera assembleare che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva (come i balconi) è affetta da nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto, non da mera annullabilità. L'assemblea può occuparsi solo della gestione dei beni comuni; qualsiasi decisione su beni di proprietà esclusiva esige il metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli, non quello maggioritario (Cass. n. 5528/2025 che richiama le Sezioni Unite n. 9839/2021). Se il Condominio vuole intervenire su cose di proprietà esclusiva deve o trovare l'accordo con i proprietari oppure adire le vie giudiziali."

L'accoglimento è rimasto circoscritto alla voce relativa alle fioriere. La Corte ha riformato la sentenza di primo grado solo nella parte in cui aveva confermato la legittimità della delibera del 25 giugno 2018 su tale addebito, ha respinto l'appello incidentale condizionato e ha compensato tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 20170/2025: la condizione di procedibilità della mediazione non richiede che l'istanza abbia contenuto equivalente all'atto introduttivo del giudizio; rilevano la comparizione al primo incontro e l'idoneità della domanda a individuare oggetto e ragioni della pretesa.
• Cass. civ., n. 5528/2025: l'assemblea non può decidere a maggioranza interventi su beni di proprietà esclusiva, poiché la decisione richiede il consenso dei proprietari interessati o, in difetto, il ricorso all'autorità giudiziaria.
• Cass. civ., SS.UU., 14 aprile 2021, n. 9839: le delibere con oggetto giuridicamente impossibile sono nulle quando l'assemblea delibera fuori dalle proprie attribuzioni, incidendo su materie sottratte al metodo maggioritario.
• Trib. Teramo, 9 giugno 2025, n. 681: è nulla la deliberazione che ripartisce spese relative a balconi aggettanti di proprietà privata senza il consenso dei proprietari, perché l'assemblea può occuparsi soltanto di beni e servizi comuni.
• Trib. Bologna, 23 febbraio 2026, n. 1690: la qualificazione di manufatti collocati in aree private richiede l'esame di titoli, funzione e collocazione; se il bene è esclusivo, la delibera che ne dispone lavori e costi è nulla per difetto assoluto di attribuzioni.
• Trib. Napoli, 25 giugno 2025, n. 6391: in tema di mediazione e impugnazione di delibere, un'istanza totalmente generica, priva di indicazioni sui punti contestati e sulle ragioni della doglianza, può non essere idonea a impedire la decadenza.

Considerazioni conclusive

La deliberazione assembleare è nulla quando, senza consenso dei titolari, decide interventi o addebiti relativi a beni di proprietà esclusiva. Nel caso deciso, la proprietà esclusiva delle fioriere ha impedito di considerare l'addebito come una semplice applicazione dei criteri di riparto delle spese condominiali: l'assemblea non stava soltanto distribuendo un costo comune, ma stava incidendo su manufatti estranei alla comunione.

La soluzione è coerente con Cass. n. 5528/2025 e con Cass. SS.UU. n. 9839/2021. La stessa linea si ritrova nelle decisioni di merito sui balconi privati e sui manufatti collocati in giardini esclusivi, dove la distinzione tra bene comune e bene individuale precede ogni valutazione sul criterio di riparto. In tal senso v. anche l'assemblea incompetente sui balconi privati e le delibere sui muretti dei giardini privati.

Il principio non consente però scorciatoie nella qualificazione del bene. Prima di deliberare lavori che coinvolgono elementi di confine tra parti comuni e porzioni individuali, occorre distinguere le opere necessarie alla conservazione del lastrico o della copertura da quelle riguardanti manufatti di proprietà esclusiva. Se l'intervento sulle porzioni private è indispensabile per accedere alla parte comune, il condominio deve ottenere il consenso dei proprietari o attivare gli strumenti giudiziali, non sostituire il consenso con una deliberazione maggioritaria.

Sul versante processuale, la Corte adotta una lettura non formalistica della mediazione. L'istanza era sufficiente perché indicava le delibere impugnate, la materia delle opere straordinarie e il tema della ripartizione delle spese. Resta diverso il caso dell'istanza meramente apparente o priva di ogni concreta indicazione sulle ragioni della pretesa, come mostrano gli orientamenti più rigorosi in tema di mediazione generica nell'impugnazione di delibera; per un quadro più ampio può vedersi anche la simmetria tra istanza e domanda giudiziaria.

La distinzione finale è semplice ma rilevante nella pratica condominiale. L'assemblea può deliberare sulla manutenzione delle parti comuni e applicare i criteri legali di riparto; quando l'intervento investe beni individuali, il potere assembleare si arresta e torna necessario il consenso del proprietario interessato.