Le delibere sui muretti dei giardini privati sono nulle se l'opera è bene esclusivo

La qualificazione dei muretti di contenimento e perimetrali che delimitano giardini annessi ad unità in proprietà esclusiva incide direttamente sia sul riparto delle spese sia, prima ancora, sul perimetro delle attribuzioni assembleari. Con la sentenza n. 1690 del 23 febbraio 2026 del Tribunale di Bologna è stata affermata la natura esclusiva dei manufatti collocati all'interno di giardini privati (pur in presenza di un raccordo materiale con le murature del fabbricato) e, per l'effetto, è stata dichiarata la nullità delle delibere che avevano posto i relativi costi a carico dell'intera compagine secondo i millesimi.

La vicenda

Alcuni condòmini impugnavano più deliberazioni assembleari adottate tra il 2021 e il 2022, aventi ad oggetto la messa in sicurezza e il rifacimento dei muretti di sostegno e contenimento dei giardini di proprietà privata pertinenti agli appartamenti del piano rialzato, con previsione di esecuzione degli interventi anche mediante ricorso alle agevolazioni del c.d. Sismabonus/Superbonus 110% ex art. 119 d.l. n. 34/2020.

La contestazione muoveva dalla premessa che i manufatti, insistendo entro aree espressamente attribuite in proprietà esclusiva, non potessero essere considerati beni comuni e che, di conseguenza, le spese dovessero gravare solo sui rispettivi titolari, anche in relazione agli interventi ordinati dall'autorità comunale con ordinanza contingibile e urgente.

In fatto, veniva altresì dedotto che, a seguito dell'ordinanza comunale, l'amministratrice aveva inizialmente disposto interventi di messa in sicurezza concordandoli con i soli proprietari interessati; successivamente, però, l'assemblea era intervenuta deliberando (tra l'altro) la costituzione di un fondo per la messa in sicurezza, l'affidamento di incarichi tecnici finalizzati a verificare l'accesso alle detrazioni fiscali, l'approvazione di preventivi e computi, l'affidamento dei lavori (anche tramite general contractor e subappalto) e la ripartizione dei costi tra tutti i partecipanti in base ai millesimi, con importi complessivi particolarmente significativi.

Il condominio si costituiva resistendo integralmente, sostenendo la natura comune dei muretti e la conseguente legittimità sia delle deliberazioni sia del riparto.

In corso di causa, proposta anche istanza cautelare di sospensione, il Tribunale (in sede di reclamo) disponeva la sospensione degli effetti delle delibere impugnate nelle more del merito. Espletato lo scambio di memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare, sulla base di titoli e stato dei luoghi, la riconducibilità dei manufatti alla comunione condominiale oppure alle proprietà esclusive.

La decisione

Il Tribunale ha accolto le domande, dichiarando la nullità delle deliberazioni impugnate, dopo avere individuato quale questione centrale la natura dei muretti "di perimetrazione" dei giardini del piano rialzato, ossia se essi dovessero ritenersi beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. o, invece, pertinenze delle proprietà esclusive.

Nella motivazione sono state ritenute "pienamente condivisibili" le conclusioni del CTU, tratte all'esito di un accertamento definito "ampio, completo, analitico ed esauriente", svolto nel contraddittorio con i consulenti di parte. In particolare, la consulenza ha valorizzato una pluralità di elementi (collocazione, funzione, struttura, contenuto dei titoli e coerenza del progetto edilizio rispetto al dichiarato miglioramento sismico), evidenziando quanto segue:

"a. I muretti insistono all'interno delle aree adibite a giardini privati, espressamente escluse dai beni comuni condominiali in base al titolo di provenienza. b. Dal punto di vista funzionale i muretti in parola sono destinati a recintare e delimitare la proprietà esclusiva, e a sostenere il terreno dei giardini di proprietà esclusiva, posti ad una quota sopraelevata rispetto a quella del cortile condominiale circostante. c. Dal punto di vista strutturale, non si sono acquisiti dati certi sulla continuità tra le fondazioni dell'edificio condominiale e quelle dei muretti: forse nei muri d'ala, per un primo tratto, vi potrebbe essere continuità mentre per le restanti parti è altamente improbabile perché le fondazioni si trovano ad una quota molto meno profonda rispetto a quella delle fondazioni del fabbricato. d. Secondo il progetto della 24.11.2022 le nuove fondazioni dei muretti non sarebbero collegate a quelle del fabbricato; negli elaborati di progetto non vi è alcun riferimento, grafico o testuale, al possibile miglioramento sismico dell'edificio condominiale. e. A parere del sottoscritto, i muretti d'ala posti alle estremità dei giardini e i setti che dividono i giardini al piano rialzato, raccordandosi alle murature del fabbricato con un profilo curvilineo, connotano l'aspetto estetico degli edifici e costituiscono elementi decorativi delle facciate. I muretti che delimitano i giardini sui lati est ed ovest non si ritiene contribuiscano in modo apprezzabile al decoro dell'edificio, per quanto siano parte della composizione architettonica".

In sede di chiarimenti, è stato poi ulteriormente precisato che la profondità delle fondazioni dei muri di contenimento risultava "decisamente inferiore" rispetto a quella dell'edificio (dotato di piano interrato) e che, sotto il profilo statico, "l'apporto alla stabilità delle strutture dell'edificio condominiale è sostanzialmente irrilevante"; quanto al profilo fiscale-tecnico, il CTU ha confermato che la progettazione considerata riguardava "solo" i muri di contenimento dei giardini privati e "nessuna parte strutturale condominiale", chiarimento ritenuto coerente con l'assenza, negli elaborati, di riferimenti al miglioramento sismico dell'edificio.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che tali risultanze deponessero "tutte a favore dell'esclusione" dei muretti dal novero dei beni comuni, perché ricollegabili e necessari esclusivamente alle aree private sia sotto il profilo funzionale sia sotto quello strutturale.

A tali conclusioni è stata affiancata l'analisi dei titoli di provenienza (esaminati anche dal CTU), richiamati quale ulteriore riscontro della proprietà esclusiva delle aree in cui i manufatti insistevano:

"Le aree contraddistinte nella mappa del nuovo catasto terreni … non fanno parte di proprietà condominiale essendo ciascuna della medesima annessa in proprietà agli appartamenti … del complesso edificatorio. La sopra descritta area censita … risulta essere in parte costituita da lastrico di copertura di sottostante locale adibito a ricovero di centrale termica di comune spettanza …".

Il passaggio è stato valorizzato anche per precisare che, nel caso concreto, l'accertamento non si fondava su un mero richiamo astratto alla clausola "se non risulta il contrario dal titolo", poiché il giudizio di esclusività discendeva già, in via principale, dalla struttura e dalla funzione dei muretti; nondimeno, i rogiti "confermano ulteriormente" la collocazione dei manufatti entro aree "incontrovertibilmente" esclusive.

Quanto all'argomento (emerso in CTU) relativo alla potenziale incidenza estetica dei soli "muretti d'ala", il Tribunale lo ha ritenuto non decisivo, poiché limitato ad una parte dei manufatti e, soprattutto, non idoneo a trasformarli in elementi "necessari strutturalmente e funzionalmente" al condominio.

Acclarata la proprietà esclusiva, il Tribunale ha applicato il principio secondo cui l'assemblea, deliberando su beni estranei alla comunione e imponendo una ripartizione generalizzata dei costi, esorbita dalle proprie attribuzioni, con conseguente impossibilità giuridica dell'oggetto e nullità della deliberazione per "difetto assoluto di attribuzioni", nei termini chiariti dalla giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite. Il passaggio è riportato in motivazione in forma estesa, affermando che:

"l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; […] l'assemblea non può […] occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi… qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi".

La declaratoria di nullità ha infine consentito di ritenere assorbite le ulteriori censure.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., SS.UU., 14 aprile 2021, n. 9839: richiamata per la ricostruzione dei casi di nullità delle deliberazioni e, in particolare, della nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto quando l'assemblea deliberi oltre le proprie attribuzioni.

Considerazioni conclusive

Il criterio di qualificazione di un manufatto come bene comune non può essere ricavato in modo automatico dalla sola contiguità materiale con l'edificio o dalla circostanza che l'assemblea se ne sia occupata in passato: occorre verificare, con rigore, dove il bene insiste, a cosa serve e se abbia una funzione necessaria per la collettività, oltre a quanto risulti dai titoli.

Sul piano delle competenze, resta fermo il principio (oggi centrale anche nella distinzione tra nullità e annullabilità) per cui le delibere che "straripano" dalle attribuzioni e incidono su beni esclusivi sono nulle, secondo la ricostruzione sistematica sviluppata dopo Cass. SS.UU. n. 9839/2021, richiamata anche dalla trattazione dedicata alla nullità nel giudizio di opposizione e riparto spese Nullità delibere e riparto spese dopo le Sezioni Unite .

In termini applicativi, il punto non va tuttavia inteso come una regola "assoluta" sganciata dal caso concreto. Esistono decisioni che, pur riconoscendo la proprietà esclusiva dell'area o del bene, hanno ritenuto legittimo porre spese a carico di tutti quando sia dimostrata una concreta utilitas comune, ad esempio in relazione al decoro architettonico o a vincoli di destinazione: è l'impostazione seguita, in un differente quadro fattuale, dalla pronuncia che ha ritenuto possibile ripartire su tutti i partecipanti le spese relative a giardini privati qualificati come componenti essenziali del decoro dell'edificio Spese su giardini privati e decoro architettonico . In questa stessa linea di confine si collocano, più in generale, i casi in cui l'assemblea può imporre interventi su componenti private quando ciò sia indispensabile al funzionamento di un impianto comune, come affermato con riguardo ai contabilizzatori di calore legati al sistema centralizzato Sostituzione di contabilizzatori privati per esigenze dell'impianto comune .

Nel caso deciso dal Tribunale di Bologna, proprio l'accertamento tecnico ha escluso che i muretti in questione avessero un apporto apprezzabile alla stabilità dell'edificio e ha circoscritto l'eventuale rilevanza estetica a porzioni limitate, ritenute comunque non idonee a fondare una competenza assembleare "espansiva".

Da ciò discende la conseguenza pratica più rilevante: la spesa per interventi di messa in sicurezza, demolizione e ricostruzione dei muretti grava sui soli proprietari esclusivi interessati, non essendo ammissibile un riparto millesimale deliberato a maggioranza su beni estranei alla comunione.

In chiave preventiva, la vicenda conferma l'utilità, prima di deliberare lavori "di confine" tra comune ed esclusivo, di distinguere in modo trasparente le voci di computo riferibili a parti comuni da quelle inerenti a pertinenze private, per evitare deliberazioni esposte a nullità per oggetto giuridicamente impossibile, secondo i criteri ricostruiti anche nella prassi applicativa Quando ricorre l'impossibilità giuridica dell'oggetto .