Il condominio che agisce contro l'amministratore per pagamenti asseritamente privi di causa deve provare, con riscontri documentali, gli atti dispositivi indebiti e il pregiudizio patrimoniale che ne è derivato. Quando, invece, i movimenti contestati risalgono a oltre dieci anni prima della domanda, la pretesa restitutoria si estingue per prescrizione; secondo la decisione, il termine decorre, se non dal singolo atto dispositivo, almeno dalla convocazione dell'assemblea chiamata ad approvare il bilancio annuale, momento dal quale i condomini possono accedere alla documentazione contabile e al conto corrente condominiale.
Su questa linea si colloca il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1769 del 09 aprile 2026, che ha ricondotto l'azione proposta dal condominio contro il precedente amministratore alla responsabilità contrattuale connessa all'incarico gestorio, richiamando l'art. 1129 c.c. e, più in generale, le regole del mandato.
La vicenda
Il condominio ha convenuto in giudizio l'ex amministratore, deducendo una gestione irregolare protrattasi per circa vent'anni e chiedendo la restituzione di euro 273.514,97, ritenuti il frutto di operazioni prive di causa.
Il convenuto ha eccepito, in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva del condominio per difetto di delibera assembleare, la propria carenza di legittimazione passiva, l'esistenza di un giudicato penale per essere stato assolto nel procedimento penale instaurato nei suoi confronti, la prescrizione dei crediti e, comunque, l'avvenuta restituzione delle somme prima del giudizio.
Il Tribunale ha respinto le eccezioni preliminari: la prima in ragione della ratifica assembleare intervenuta in corso di causa; la seconda osservando che l'ex amministratore risponde delle condotte contestate sia ai sensi dell'art. 1129 c.c. sia secondo le regole generali del mandato; la terza rilevando che l'assoluzione penale non impedisce l'autonomo accertamento civile dei riflessi patrimoniali della condotta.
La decisione
Il nucleo della motivazione è espresso in termini molto chiari: "l'azione promossa dal condominio va ascritta alla fattispecie della responsabilità dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c. per aver eseguito irregolari e indebite attività gestorie; ne consegue che ai sensi dell'art. 2697 comma I c.c. compete all'attore provare i fatti costitutivi della propria pretesa, con riguardo dunque agli atti dispositivi indebiti che ascrive all'amministratore convenuto".
Da qui il primo approdo decisivo: per una parte consistente delle somme richieste mancava del tutto la prova documentale dei movimenti patrimoniali in danno del condominio. Il giudice lo afferma espressamente, aggiungendo che "non può assumere alcuna rilevanza la dichiarazione fatta dall'attuale amministratore alla Guardia di Finanza in sede di indagini preliminari (…) in assenza di alcuna prova documentale, poiché rimangono dichiarazioni unilaterali dell'attore prive di alcun valore probatorio". Su tali poste, quindi, la domanda è stata respinta per difetto di prova.
Per gli ulteriori importi, il rigetto è dipeso dalla prescrizione. Il Tribunale ha qualificato l'azione come contrattuale e ha applicato il termine ordinario decennale di cui all'art. 2946 c.c. Il passaggio più rilevante riguarda però la decorrenza del termine: "Il dies a quo di tale termine va fatto decorrere, se non dai singoli atti dispositivi (movimenti tutti avvenuti, a prescindere dalla loro liceità o meno), dalla convocazione dell'assemblea volta all'approvazione del relativo bilancio annuale, posto che, ex art. 1130 bis c.c., da quel momento devono essere posti a disposizione dei condomini tutti i documenti, ivi compreso il possibile accesso al conto corrente condominiale, secondo quanto disposto dall'art. 1129 n. 7 c.c.".
La motivazione collega, quindi, il tema prescrizionale agli strumenti di trasparenza contabile previsti dalla disciplina condominiale: l'art. 1130-bis, comma 1, c.c., che consente la visione dei documenti giustificativi di spesa, l'art. 1130, n. 9, c.c., in tema di attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, e l'art. 1129, settimo comma, c.c., che impone l'apertura del conto corrente intestato al condominio. Attraverso tali strumenti, osserva il Tribunale, i condomini possono esercitare il controllo sulla gestione e far valere il proprio diritto ai sensi dell'art. 2935 c.c.
Coerentemente, il giudice ha escluso che fossero idonee a interrompere la prescrizione sia la lettera inviata dal difensore del condominio nel 2017, qualificata come mera richiesta di chiarimenti e non come specifica costituzione in mora per le singole poste, sia la risposta dell'ex amministratore, ritenuta una semplice replica interlocutoria e non un riconoscimento del debito.
La domanda è stata accolta soltanto in parte. Sono stati riconosciuti euro 11.000,00, perché relativi a esborsi non prescritti, documentati e rispetto ai quali il convenuto non ha provato fatti estintivi ai sensi dell'art. 2697, comma 2, c.c., con condanna agli interessi legali dai singoli esborsi al saldo. È stata invece esclusa la sussistenza di un "ammanco" con riferimento a una distinta posta debitoria verso un fornitore, poiché il debito del condominio risultava tuttora esistente e non provato come estinto mediante somme tratte dal conto condominiale.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ. n. 342/2023: è il precedente richiamato dal Tribunale per ritenere superata, per effetto della ratifica assembleare intervenuta in corso di causa, l'eccezione relativa alla legittimazione attiva del condominio.
- App. Roma, 4 dicembre 2024, n. 7647: la mala gestio dell'amministratore non si presume; l'attore deve provare sia l'inadempimento sia il danno concretamente subito. Il riferimento è coerente con il rigore probatorio valorizzato dalla decisione genovese.
- Cass. civ., ord. 4 marzo 2026, n. 4904: su un piano contiguo, relativo al rimborso delle anticipazioni dell'amministratore, la Corte ha ribadito che il mero dato dell'esborso non basta senza una contabilità intelligibile e verificabile; il principio conferma la centralità della tracciabilità documentale nei rapporti economici tra amministratore e condominio.
- Cass. civ., ord. 5 ottobre 2020, n. 21271: la mancata allegazione dei bilanci all'avviso di convocazione non lede di per sé il diritto di informazione del condomino, poiché ciascun partecipante può chiedere in anticipo copia dei documenti da esaminare. Il precedente delimita correttamente il rilievo attribuito dal Tribunale alla convocazione assembleare: non come automatica trasmissione dei documenti, ma come momento dal quale il controllo contabile diventa concretamente esercitabile.
- Trib. Roma, 24 marzo 2026, n. 4450: il riconoscimento di debito idoneo a produrre effetti probatori e interruttivi della prescrizione deve provenire dal debitore o da chi abbia il potere di disporre del relativo diritto. È un arresto utile a delimitare, sul piano generale, il rilievo delle corrispondenze invocate come atti interruttivi.
Considerazioni conclusive
Il criterio decisivo resta quello della prova documentale dell'uscita indebita e della tempestività dell'azione. La soluzione accolta si colloca nella stessa linea di App. Roma n. 7647/2024 e di Cass. n. 4904/2026, che esigono una ricostruzione analitica della gestione e negano che l'inadempimento dell'amministratore o il semplice disordine contabile possano tradursi, da soli, in una condanna restitutoria o risarcitoria; in tal senso v. il danno da mala gestio richiede prova autonoma e, sul piano della verifica contabile, può vedersi anche l'onere degli estratti conto nella prova dell'ammanco.
La decisione ligure aggiunge un passaggio particolarmente utile sul dies a quo: la convocazione dell'assemblea per il bilancio rileva perché da quel momento il condomino è in condizione di attivare gli strumenti di controllo previsti dagli artt. 1130-bis e 1129 c.c., non perché i documenti debbano essere necessariamente allegati all'avviso. Proprio in questo senso il richiamo a Cass. n. 21271/2020 delimita e insieme rafforza la motivazione: l'accesso va esercitato mediante richiesta e verifica, secondo un modello di conoscibilità legale della contabilità; sul punto v. anche la consultazione del registro di contabilità.
Un limite applicativo emerge poi sul versante dell'interruzione della prescrizione. La mera interlocuzione epistolare non basta, e il riconoscimento del debito conserva efficacia soltanto quando sia specifico e provenga da un soggetto munito del relativo potere dispositivo: è la precisazione che si ricava anche da Trib. Roma n. 4450/2026, utile a confermare perché una risposta generica dell'ex amministratore non sia stata considerata idonea a interrompere il termine; per un approfondimento, v. il riconoscimento del debito e i limiti dei poteri dell'amministratore.
Il risultato pratico è rigoroso ma lineare: senza tracciabilità delle movimentazioni e senza atti interruttivi puntuali, la pretesa del condominio si restringe alle sole poste documentate e non prescritte. Nel caso deciso, questo ha ridotto la domanda originaria alla condanna per euro 11.000,00, oltre interessi, lasciando fuori sia le somme non provate sia quelle ormai coperte da prescrizione.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
