L'amministratore non può riconoscere un debito del condominio senza il consenso dell'assemblea

La lettera dell'amministratore non interrompe da sola la prescrizione del credito vantato verso il condominio quando si risolva in una ricognizione di debito non sorretta da una apposita delibera assembleare. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4450 del 24 marzo 2026, ha ricondotto il tema al corretto perimetro dell'art. 1988 c.c.: la ricognizione di debito, pur essendo atto unilaterale recettizio a forma libera, deve provenire dal debitore o da chi abbia il potere di disporre del relativo diritto. In mancanza, viene meno non soltanto l'effetto probatorio tipico dell'atto, ma anche l'invocato effetto interruttivo della prescrizione.

La pronuncia chiarisce anche un ulteriore profilo pratico: il pagamento eseguito dopo il maturare della prescrizione non fa automaticamente rivivere l'intero credito. Può valere, al più, come rinuncia implicita limitata a quanto corrisposto, senza estendersi ad altre pretese già prescritte.

La vicenda

Un condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla società incaricata della manutenzione delle aree verdi per l'importo di euro 33.608,69, oltre accessori. Il rapporto contrattuale, originariamente risalente al 1992 e sostituito nel 2002 con rinnovo tacito, costituiva il titolo della pretesa monitoria.

L'opponente eccepiva, in primo luogo, la prescrizione del credito e deduceva inoltre l'indeterminatezza del ricorso monitorio e la carenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c., chiedendo la revoca del decreto. La società opposta resisteva, chiedeva il rigetto dell'opposizione, la provvisoria esecuzione per la somma di euro 31.608,69, al netto di un acconto di euro 2.000, e domandava anche la condanna ex art. 96, commi 2 e 3, c.p.c.

A sostegno della propria tesi, la creditrice produceva una missiva dell'11 aprile 2018 proveniente dall'amministratore del condominio, ritenuta idonea a integrare un riconoscimento di debito per euro 32.600. Richiamava, inoltre, un piano di rientro del 2019 e due pagamenti successivi, pari a euro 6.000 nel marzo 2020 e a euro 2.000 il 3 dicembre 2020.

La decisione

Il Tribunale ha accolto l'opposizione e ha revocato il decreto ingiuntivo, ritenendo fondata l'eccezione di prescrizione. Nella motivazione il giudice si è espressamente discostato dalla precedente ordinanza interlocutoria dell'1 settembre 2022 e ha ricostruito la natura della ricognizione di debito nei termini dell'art. 1988 c.c., qualificandola come atto unilaterale recettizio di carattere negoziale, soggetto al principio della libertà delle forme e dotato di efficacia soltanto sul piano processuale, in quanto dispensa il creditore dalla prova del rapporto fondamentale e determina l'inversione dell'onere probatorio ex art. 2697 c.c.

Il passaggio decisivo della sentenza è quello in cui si legge, "la missiva proviene da un soggetto, l'amministratore, che di fatto è terzo rispetto al rapporto tra presunto creditore e presunto debitore, non avendo l'amministratore il potere di disporre validamente dei diritti dei condomini, in mancanza di una apposita delibera assembleare che riassuma la volontà dei condomini". Da questa premessa il Tribunale trae la conseguenza che, "la missiva inviata dall'amministratore, non rappresentando un riconoscimento di debito, non è idonea ad interrompere la prescrizione".

L'art. 1988 c.c. va allora richiamato nel suo testo esatto: "La promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale. L'esistenza di questo si presume fino a prova contraria". La decisione non attribuisce rilievo decisivo alla mera forma scritta della dichiarazione, ma alla sua provenienza da un soggetto legittimato a esprimere validamente la volontà del debitore.

Esclusa l'idoneità interruttiva della missiva, il Tribunale ha qualificato il credito azionato come relativo a spese di manutenzione ordinaria e, quindi, soggetto alla prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948, n. 4, c.c. In coerenza con questo inquadramento, la sentenza afferma che i crediti maturati a partire dall'ultimo trimestre del 2013 erano già prescritti nel 2018.

Il giudice ha poi affrontato il tema dei pagamenti successivi al maturare della prescrizione. Anche su questo punto la motivazione è netta: "il pagamento del debito prescritto, infatti, non costituisce di per sé un riconoscimento di debito idoneo a interrompere o a far decorrere di nuovo la prescrizione". Perciò la società opposta non poteva automaticamente qualificare gli acconti ricevuti come fatti idonei a far rivivere l'intera obbligazione. Secondo il Tribunale, quei versamenti potevano valere, al più, come rinuncia implicita alla prescrizione limitatamente alle somme pagate, senza effetti su ulteriori pretese creditorie già estinte.

Il criterio realmente decisivo, dunque, non è la mera spendita del nome del condominio da parte dell'amministratore, ma la presenza di una delibera assembleare specifica che consenta di imputare al condominio la ricognizione del debito e i suoi effetti, anche sul piano della prescrizione (si segnala approvazione del rendiconto e ricognizione del debito).

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2014, n. 4489 - In tema di spese condominiali periodiche trova applicazione l'art. 2948, n. 4, c.c.; la prescrizione è quinquennale e decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto.
• Cass. civ., 25 ottobre 1980, n. 5759 - Le dichiarazioni confessorie richiedono il potere di disposizione del diritto controverso; il richiamo è pertinente perché qui viene valorizzata proprio l'assenza, in capo all'amministratore, di un autonomo potere dispositivo sui diritti patrimoniali dei condomini.
• Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498 - In una fattispecie relativa alle anticipazioni dell'amministratore uscente, la Corte ha escluso che il nuovo amministratore, senza autorizzazione dei partecipanti, possa approvare incassi e spese risultanti dai prospetti consegnatigli dal predecessore; il principio conferma che la ricognizione del debito richiede un atto riconducibile all'assemblea.
• Cass. civ., sez. VI-2, 25 febbraio 2020, n. 5062 - La sottoscrizione del verbale di consegna da parte del nuovo amministratore non integra, da sola, ricognizione di debito del condominio; il precedente è omogeneo perché nega rilevanza ricognitiva a un atto proveniente da chi non è investito del potere di disporre del diritto.
• Cass. civ., sez. VI-2, 23 luglio 2020, n. 15702 - È stato ribadito che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione da parte del nuovo amministratore non integra ricognizione di debito del condominio sulle anticipazioni del precedente amministratore; anche qui il limite è rappresentato dall'assenza di una deliberazione assembleare su poste specifiche.
• Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153 e Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892 - Questi arresti delimitano ulteriormente il tema: neppure la delibera di approvazione del rendiconto assume automaticamente valore ricognitivo, se il debito non è riferito a poste passive specificamente indicate e controllabili.
• Trib. Roma, 26 settembre 2023, n. 13510 - In linea con i precedenti di legittimità, è stato nuovamente escluso che l'amministratore possa compiere validamente una ricognizione di debito incidente sulla sfera patrimoniale dei condomini senza apposita autorizzazione assembleare.

Considerazioni conclusive

Una ricognizione di debito imputabile al condominio richiede un atto che esprima la volontà dell'assemblea, non la sola dichiarazione dell'amministratore. In questa linea si collocano Cass. n. 5759/1980, Cass. n. 8498/2012, Cass. n. 5062/2020 e Cass. n. 15702/2020, tutte convergenti nell'escludere che l'amministratore, o il suo successore, possano da soli compiere atti ricognitivi incidenti sulla sfera patrimoniale dei condomini; sul punto v. anche ricognizione di debito e limiti dei poteri dell'amministratore.

Un chiarimento utile viene dagli arresti più restrittivi, Cass. n. 10153/2011 e Cass. n. 3892/2017: anche quando interviene l'assemblea, l'effetto ricognitivo non si produce in via automatica, ma solo se il debito è portato all'esame dell'organo collegiale in termini specifici, attraverso poste passive chiaramente individuate. A maggior ragione, quindi, una semplice missiva dell'amministratore resta inidonea a interrompere la prescrizione; può vedersi anche verbale di consegna e prova del credito.

Quanto al profilo prescrizionale, il richiamo a Cass. n. 4489/2014 conferma la natura quinquennale dei crediti relativi a spese ordinarie periodiche. Su questo sfondo, la soluzione accolta mantiene coerenza anche nel passaggio dedicato ai pagamenti successivi: il versamento effettuato dopo il maturare della prescrizione può valere come rinuncia limitata alla somma corrisposta, ma non trasforma da sé l'intera pretesa in un credito nuovamente esigibile. Per un approfondimento, v. prescrizione dei crediti condominiali.