In materia di condominio, sono ricorrenti le controversie che hanno ad oggetto pretese risarcitorie per occorsi danni a persone ed inerenti ad eventi, qualificati come sinistri, per il verificarsi dei quali si imputa un apporto causale delle parti comuni dell'edificio.
A tal riguardo, esemplificativo dei profili giudici che interessano l'argomento, è il caso portato alla attenzione del Tribunale di Ascoli Piceno (sentenza n. 478 del 5 luglio 2024), che origina dalla intervenuta caduta dalle scale condominiali di una utente che ivi accedeva per recarsi presso un ambulatorio medico.
Nella vertenza di questa natura, occorre procedere ad una ricostruzione della dinamica del sinistro e, quindi, svolgere una ricognizione dello stato dei luoghi, una valutazione delle condizioni degli stessi, mediante una accurata indagine sulla esistenza o meno di insidie, anche in termini di visibilità, previo apprezzamento delle prove addotte dal danneggiato.
Parimenti, è utile acquisire se colui che ha lamentato un danno alla sua persona è un condomino o, comunque, frequentatore abituale del fabbricato, per determinare l'imprevedibilità o meno dell'eventuale insidia/pericolo.
Fatto e decisione
L'attrice ha convenuto in giudizio il condominio formulando domanda di risarcimento danni nei confronti dello stesso per il fatto di essere caduta dalle scale ed aver, in conseguenza, riportato lesioni, senza specificare il contributo causale delle scale nella dinamica.
La medesima ha, altresì, riferito di essere paziente di un medico il cui ambulatorio è posto all'interno del condominio.
Il condominio si è costituito in giudizio eccependo la genericità della domanda, contestando il difetto di prova del nesso di causa tra la cosa in custodia (le scale) ed il danno lamentato, esponendo che l'assicurazione non aveva aperto il sinistro in quanto non era stato versato il premio di polizza.
In ragione di tale diniego, il condominio è stato autorizzato a chiamare in causa il precedente amministratore per essere rivelato indenne, in caso di condanna.
Seguivano le chiamate in causa e costituzioni dell'amministratore e delle di lui assicurazioni.
Il Giudice ha istruito la causa con CTU medico-legale e con l'assunzione di prove testimoniali rigettando la domanda promossa per i motivi in appresso spiegati.
Responsabilità per le cose in custodia ex art. 2051 c.c.
È noto che il condominio assume la qualifica di custode dei beni e servizi comuni in ragione della quale è chiamato a predisporre ogni e più opportuno provvedimento e intervento per la loro adeguata manutenzione e corretto funzionamento.
La diligenza che deve essere posta dal condominio nell'apprestare le misure di cui sopra è atta ad impedire o, quanto meno, a limitare, che dalle parti comuni possa derivare un pregiudizio.
Sul punto, è utile rammentare che, di consueto, proprio a tutela del verificarsi di possibili sinistri, il condominio stipula una polizza assicurativa a copertura dei danni a terzi o cose.
Venendo alla normativa di riferimento, la responsabilità del condominio per i danni dalle parti comuni trova la sua fonte nel disposto di cui all'art. 2051 c.c. "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Il dettato richiamato si applica in tutte le fattispecie di danni derivanti da vizi o difetti del bene comune per omissioni di manutenzione e/o di vigilanza sullo stesso.
In proposito, preme ricordare che la responsabilità per cose in custodia ha natura oggettiva, potendo essere ascritta per il solo fatto del rapporto di custodia che si concretizza ed attua nel potere sulla cosa, al quale si affianca la disponibilità della stessa ed il conseguente obbligo di intervento.
A conferma, in un'ipotesi analoga a quella che occupa, in aderenza ad indirizzo costante della Giurisprudenza, è stato affermato che "In materia condominiale, le scale, ai sensi dell'articolo 1117 codice civile sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Di esse è il condominio ad averne la custodia e di conseguenza è obbligato al controllo e alla manutenzione, al fine di evitare che anche il normale uso delle stesse possa essere fonte di pericolo per i condomini o per i terzi.
La disciplina applicabile in tali casi è quella di cui all'articolo 2051 codice civile, che prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode per i danni cagionati dalle cose in custodia, per la quale incombe sul danneggiato la prova del fatto dannoso e del nesso di causalità del danno con la cosa in custodia, mentre incombe sul custode l'onere di dimostrare che l'evento si è verificato per caso fortuito" (Corte appello Reggio Calabria, 01/03/2021, n.119).
A tal riguardo, è confacente rilevare che seppur detta responsabilità opera in via presuntiva, salva la dimostrazione da parte del custode che il danno è derivato da caso fortuito, non possiamo dimenticare di sottolineare che grava sul danneggiato la prova della sussistenza del nesso di causa tra l'evento dannoso e la cosa.
Parimenti, non possiamo escludere, anche qualora non siano state apprestare misure idonee nella custodia dei beni condominiali, una autonoma responsabilità dell'amministratore, se il medesimo si è reso inadempiente alla attuazione di una delibera che, ad esempio prevedeva la esecuzione di un intervento rimasto incompiuto ed a causa di tale omissione si è realizzato un danno.
Tale responsabilità nei confronti dell'amministratore potrà, ulteriormente, essere sollevata anche nel caso di mancato pagamento del premio di polizza.
Nelle circostanze descritte, il condominio avrà il diritto di agire in rivalsa verso l'amministratore di quanto pagato a titolo di risarcimento.
Nell'ipotesi che ci occupa, l'amministratore ha contestato che il premio non era stato pagato in quanto i condomini non avevano provveduto ai versamenti delle quote.
In ogni caso, il Giudice non ha affrontato tale ulteriore questione, per aver rilevato la esclusione della imputabilità al condominio di qualsivoglia responsabilità, come meglio argomentato nel paragrafo successivo.
Limiti ed esclusioni al risarcimento
Ferme le argomentazioni ed i principi richiamati, per quanto concerne la pretesa risarcitoria dedotta nel giudizio che ha dato luogo alla sentenza in commento, è doveroso rimarcare che se il condominio è il soggetto legittimato passivo e presunto responsabile ex art. 2051 c.c., la parte che lamenta il danno deve dimostrare la esistenza di una insidia (ad esempio spandimento di liquidi, presenza di materiali, stato degradato del suolo con poca luminosità) imprevedibile ed inevitabile, secondo il criterio della diligenza del buon padre di famiglia.
Sulla questione, sempre con riferimento alla caduta dalle scale, la Giurisprudenza di merito ha riconosciuto che "In tema di responsabilità di cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c., deve essere dichiarata la responsabilità esclusiva del condominio in caso di caduta provocata dalla presenza di acqua e sapone sul piano di calpestio delle scale" (Trib. Napoli, sez. VIII, 01/02/2018, n.1079).
Ed ancora "La responsabilità del sinistro occorso a causa dell'improvvisa rottura del gradino delle scale dell'androne condominiale va correttamente ascritta al condominio ex art. 2051 c.c., stante la natura oggettiva della responsabilità ed in assenza della eventuale prova liberatoria del caso fortuito da parte del condominio" (Tribunale Bari sez. III, 11/05/2022).
Nelle fattispecie evocate, la presenza di materiale liquido e scivoloso, non visibile, o la rottura repentina dello scalino, rappresentano fatti sufficienti a provare il nesso di causa tra la cosa ed il danno, con chiara attribuzione della responsabilità al condominio.
Nella vertenza che ci occupa, come eccepito dal condominio, l'attrice non ha dato alcuna prova del nesso di causa, ovvero non ha dimostrato come il bene comune, nel caso le scale, abbia avuto un apporto causale nella dinamica del sinistro occorso.
Invero, le scale di per sé non sono pericolose se non vi sono insidie (acqua, sapone, materiali etc).
Peraltro, dalle prove testimoniali è emerso che le scale non presentano vizi e sono adeguatamente illuminate.
Inoltre, essendo consuetudine dell'attrice frequentare il condominio per recarsi dal proprio medico, conosceva lo stato dei luoghi.
Tanto precisato, è appropriato ricordare che la condotta imprudente del danneggiato può costituire fattore causale esclusivo nella produzione dell'evento, come nella fattispecie de qua, in cui è stata esclusa la responsabilità del condominio per carenza di prova del nesso causale
A conferma, appare conveniente rammentare che, in aderenza all'orientamento consolidato della Giurisprudenza, poiché il danneggiato ha l'onere di provare il nesso di causa "[...] allorché sia rimasta mancante la prova sicura sia delle modalità della caduta sia dell'effettiva presenza sui gradini del materiale scivoloso che, a detta del ricorrente, avrebbe causato la caduta medesima, deve ritenersi infondata la domanda risarcitoria, in considerazione dell'obbligo del danneggiato di provare l'esistenza del nesso di causalità, anche nell'ipotesi di cui all'art. 2051 c.c." (Cassazione civile sez. VI, 26/02/2016, n. 3875).
Alla luce di quanto sopra considerato, è giusta e conforme al diritto la sentenza in commento nell'aver rigettato la domanda avanzata contro il condominio con contestuale condanna della attrice al pagamento dei compensi e spese di lite in ragione del principio della soccombenza.
