Una recente decisione del Tribunale di Catania (sentenza n. 2821 del 9 giugno 2026) offre l'occasione per tornare su un tema che continua a generare incertezze applicative: il corretto funzionamento dei limiti alle deleghe assembleari previsti dall'articolo 67 disp. att. c.c. La vicenda esaminata dal giudice etneo porta infatti al cuore della questione, sollevando l'interrogativo decisivo: i due limiti previsti dall'articolo 67 (numero dei condomini rappresentati e valore proporzionale dei millesimi) devono essere superati contemporaneamente affinché la delega sia illegittima?
La vicenda
Un condomino impugnava una delibera assembleare relativa alla gestione di un'opera abusiva realizzata su un terrazzo condominiale, nello specifico una veranda. Quest'ultima, già oggetto di una sentenza passata in giudicato che ne aveva ordinato la demolizione, non era stata ancora rimossa, costringendo il condominio a tornare nuovamente sulla questione e a deliberare ulteriori iniziative per affrontare l'inadempimento. Nel punto 3 della delibera impugnata, l'assemblea aveva deciso di incaricare il proprio legale di chiedere un rinvio della procedura esecutiva in attesa dell'esito di un diverso giudizio promosso dallo stesso attore contro un'altra delibera, relativa a una proposta transattiva intercorsa tra il condominio e i condomini che avevano realizzato la struttura abusiva. La delibera prevedeva inoltre che, nell'ipotesi di rigetto dell'impugnazione proposta dall'attore, il condominio avrebbe proceduto allo smontaggio della veranda secondo un piano alternativo, sotto il controllo del giudice dell'esecuzione e del CTU nominato.
Il condomino impugnava tale deliberato sostenendo diversi profili di illegittimità. In primo luogo, lamentava la violazione del regolamento condominiale, che avrebbe limitato il numero di deleghe conferibili a ciascun partecipante a tre condomini e a un massimo di 200 millesimi. Secondo l'attore, un condomino aveva votato per cinque partecipanti, superando tali limiti. In secondo luogo, denunciava un contrasto della delibera con la sentenza che aveva ordinato la demolizione delle opere abusive, ritenendo che la richiesta di rinvio fosse incompatibile con un provvedimento giudiziario già definitivo. Contestava inoltre l'esistenza stessa di un accordo transattivo tra le parti, sostenendo che la delibera si fondasse su un presupposto inesistente. Infine, paventava il rischio che il mantenimento delle opere abusive potesse comportare la perdita delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione.
Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e contestando la fondatezza delle eccezioni, in particolare la natura del regolamento richiamato dall'attore, la cui efficacia non sarebbe stata provata.
La decisione
Il giudice ha ritenuto infondata la censura relativa alla presunta violazione del regolamento condominiale: la circostanza che un condomino avesse votato per cinque partecipanti, superando il limite di tre deleghe, non è stata ritenuta provata né rilevante ai fini della validità della delibera. Tuttavia, il giudice ha rilevato che l'art. 22 del regolamento prodotto dall'attore limitava solo il numero delle deleghe, non i millesimi rappresentabili. Inoltre, il condominio aveva contestato la natura contrattuale del regolamento, e l'attore non aveva fornito alcuna prova della sua efficacia vincolante. L'eccezione è stata quindi rigettata per difetto di prova.
Il giudice ha poi affrontato la presunta violazione dell'art. 67 disp. att. c.c., secondo cui il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L'eccezione è stata dichiarata tardiva, poiché sollevata solo nelle note ex art. 127-ter c.p.c. In ogni caso, il Tribunale ha precisato che la norma richiede il superamento congiunto dei due limiti (numero dei condomini e millesimi), e nel caso concreto ciò non era avvenuto.
Quanto alle ulteriori doglianze, il giudice ha ritenuto infondata la censura di eccesso di potere. L'attore non aveva indicato quale fosse il vizio concreto della delibera, limitandosi a negare l'esistenza di un accordo transattivo, circostanza invece smentita dai documenti prodotti dal condominio. Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui il sindacato giudiziale sulle delibere condominiali non può estendersi al merito delle scelte assembleari, salvo che esse risultino gravemente pregiudizievoli per la cosa comune.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha rigettato integralmente la domanda dell'attore, condannandolo al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 2.500 oltre accessori.
Considerazioni conclusive
L'articolo 67 disp. att. c.c. riconosce a ciascun condomino la possibilità di partecipare ai lavori assembleari anche tramite un rappresentante munito di delega scritta. Quando il condominio supera i venti partecipanti, la legge introduce un duplice limite: il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Si tratta di una disciplina inderogabile, come ribadito dall'articolo 72 disp. att. c.c., che impedisce al regolamento di ampliare tali soglie.
La sentenza precisa che il limite previsto dall'articolo 67 disp. att. c.c. opera soltanto quando entrambi i parametri indicati dal legislatore risultano superati. L'uso della congiunzione "e" non è casuale: esprime chiaramente la volontà di richiedere il concorso delle due condizioni, e non il loro funzionamento alternativo.
Una conferma indiretta proviene da un'altra disposizione del codice civile strutturata nello stesso modo, ossia l'articolo 1136 c.c., comma 2, che considera valide le deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Anche qui, la congiunzione coordina due requisiti che devono essere presenti contemporaneamente.
In ogni caso, per i condomini fino a venti partecipanti non opera alcun limite legale al numero di deleghe, salvo che il regolamento non preveda diversamente.
Lo stesso regolamento può contenere una disciplina più stringente di quella legale anche in presenza di più di 20 condomini. In altre parole l'inderogabilità opera in un senso soltanto: non è consentito aumentare il numero massimo di deleghe, ma è invece legittimo ridurlo (App. Roma 21 gennaio 2025, n. 371). La riduzione del numero di deleghe risponde all'esigenza di garantire un contraddittorio più effettivo e una partecipazione assembleare meno concentrata. L'inderogabilità, dunque, riguarda esclusivamente l'eventuale ampliamento dei limiti legali, non la loro restrizione.
