È valida la clausola regolamentare che limiti il numero di deleghe che i condomini possono conferire, anche ove detta previsione sia ancora più rigida del disposto normativo di cui all'art. 67 disp. att. c.c. che, come è noto, prevede che lo stesso soggetto non possa rappresentare più di un quinto dei condomini e dei relativi millesimi solo nel caso in cui i comproprietari siano più di venti.
La limitazione del numero di deleghe è infatti finalizzata a garantire l'effettività del dibattito assembleare e la collegialità delle decisioni, evitando quindi che un singolo condomino possa esercitare un'influenza eccessiva sulle decisioni dell'assemblea.
Lo ha chiarito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella recente sentenza n. 3687 del 19 novembre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva impugnato le delibere adottate nel corso di un'assemblea condominiale deducendo una serie di vizi relativi alle deleghe rilasciate per l'occasione da alcuni dei comproprietari.
Il condomino impugnante aveva documentato che il regolamento di condominio disponeva che ciascun comproprietario poteva farsi rappresentare in assemblea da altro condomino o persona estranea al condominio, ma che non erano ammesse più di due deleghe contemporanee alla stessa persona.
Il condomino impugnante aveva anche contestato il fatto che la maggior parte delle deleghe presentate in assemblea non indicavano espressamente le date dell'assemblea per le quali erano state rilasciate e talune di esse erano anche carenti del nominativo del soggetto delegato, mentre una era stata addirittura rilasciata all'amministratore. Il condominio, pur regolarmente citato in giudizio, non si era costituito.
Il Tribunale ha preliminarmente evidenziato che nella specie incombeva sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i comproprietari fossero stati correttamente convocati, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre restava a carico dell'impugnante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.
Da quest'ultimo punto di vista, però, il condomino impugnante aveva dimostrato documentalmente le irregolarità lamentate in ordine alle deleghe.
Il Giudice campano ha quindi ritenuto fondate le contestazioni sollevate dal condomino circa la mancanza di regolarità delle deleghe rilasciate per l'assemblea per violazione del disposto regolamentare, risultando documentalmente che a un soggetto erano state attribuire più deleghe di quanto consentito.
Il Tribunale ha ritenuto fondata anche la contestazione relativa alle deleghe in bianco, evidenziando come sia indispensabile che la stessa, per la sua validità, sia rilasciata per iscritto e, ovviamente, firmata dal delegante.
Non possono quindi essere considerate valide le deleghe che non riportano il nome del delegato, dato che l'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce l'obbligo di delega scritta.
Secondo il Giudice, se l'amministratore compila il documento prima della riunione, indicando i nominativi dei delegati, e poi annuncia la delega, questa risulta valida.
Inoltre, nel caso di specie, le deleghe in bianco prodotte dal condomino impugnante non risultavano contestate dal condominio convenuto che, come detto, era rimasto contumace nel giudizio. Ma è proprio a quest'ultimo, in persona del suo amministratore pro tempore, che spettava, per il principio di vicinanza o prossimità della prova, l'onere di provare l'esistenza e la regolarità delle deleghe.
Il Tribunale ha ricordato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali (si veda Cass. civ., n. 24132 del 2009).
Il verbale dell'assemblea condominiale, infatti, deve riportare la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.
Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c.. Ma nel verbale impugnato non vi era la minima menzione dei delegati.
Quanto sopra, secondo il Tribunale, costituisce un vizio che determina l'irregolare costituzione dell'assemblea, dal momento che i millesimi rappresentati dai condomini presenti alla riunione non sono in realtà verificabili, né il residuo contenuto del verbale consentiva di acquisire per relationem gli elementi necessari per la validità delle deliberazioni assembleari, atteso che la votazione era stata espressa all'unanimità, per cui il verbale non riportava alcuna ulteriore specificazione.
Considerazioni conclusive
Come è noto, in base all'articolo 67 disp. att. c.c., ogni condomino può intervenire nella riunione di condominio anche tramite un rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, lo stesso soggetto non può però rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi dell'edificio.
Questo significa che, come spiegato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in presenza di un numero di condomini inferiore a 20, non ci sono limiti al numero di deleghe, salvo che il regolamento condominiale non preveda diversamente.
Il regolamento, infatti, può contenere una disciplina più stringente di quella legale, anche in presenza di più di 20 condomini. Esso può quindi prevedere solo un limite inferiore e più rigoroso rispetto a quello indicato dal Codice Civile, mentre non può stabilire un numero superiore di deleghe.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 8015/2017, ha infatti confermato la validità di siffatte clausole regolamentari, evidenziando che la limitazione del numero di deleghe è finalizzata a garantire l'effettività del dibattito assembleare e la collegialità delle decisioni, evitando quindi che un singolo condomino, tramite un eccessivo numero di deleghe, possa esercitare un'influenza eccessiva sulle decisioni dell'assemblea.
