L'art. 67 disp. att. c.c., dispone che "ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta e che tuttavia laddove i condomini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale".
Tale norma mira chiaramente ad evitare "l'accaparramento di deleghe", consentendo all'assemblea una coerente rappresentazione della volontà dei condomini. In ogni caso l'art. 67 disp. att. c.c., come precisa il successivo articolo 72 disp. att. c.c., è inderogabile.
Una recente decisione della Corte di Appello di Roma ha affrontato la seguente questione: tale inderogabilità riguarda solo l'eventuale incremento regolamentare del numero di deleghe massimo previsto dalla legge o anche la sua riduzione?
Vicenda e decisione
Il giudizio prendeva l'avvio con l'atto di citazione proposto da due condomini che impugnavano davanti al Tribunale di Roma la delibera assembleare adottata in data 12 marzo 2018, che ritenevano viziata, tra l'altro, per violazione della disposizione del regolamento recante il numero massimo di deleghe rilasciabili al singolo rappresentante.
Secondo gli attori l'assemblea aveva deliberato in violazione dell'art. 5 del regolamento condominiale, che prevedeva un numero massimo di deleghe conferibili al singolo condomino pari a tre. Il condominio si costituiva in giudizio, negando la violazione della norma del regolamento condominiale in questione e sostenendo che il numero di deleghe conferite fosse comunque conforme all'art. 67 disp. att. c.c.: per il convenuto, quindi, l'assemblea aveva deliberato in modo regolare.
L'impugnazione della delibera veniva accolta per violazione della detta disposizione del regolamento, a causa del superamento del limite di tre deleghe conferibili a ciascun condomino.
Il Tribunale sosteneva la tesi dell'inderogabilità delle clausole del regolamento di condominio volte a limitare il potere di rappresentanza nelle assemblee, a prescindere dal fatto che tale violazione fosse stata o meno rilevante per la validità della costituzione dell'assemblea e della delibera assembleare, escludendo pertanto la rilevanza della c.d. prova di resistenza.
Il condominio faceva appello contro questa decisione, richiedendo la sospensione e/o revoca cautelare dell'efficacia della stessa.
Il condominio lamentava, tra l'altro, l'erronea applicazione degli artt. 67 e 72 disp. att., basata su una errata interpretazione della giurisprudenza di legittimità, che non avrebbe considerato, ratione temporis, le modifiche apportate con la legge 220/12 all'art. 67 disp. att., escludendo la nullità della clausola limitativa delle deleghe in quanto contraria a norme imperative, ai sensi della nuova formulazione degli artt. 67 e 72 disp. att.
La Corte di Appello ha ribaltato la decisione del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che la sentenza impugnata si è basata sull'erronea interpretazione secondo cui la partecipazione all'assemblea condominiale di un rappresentante con un numero di deleghe superiore a quanto consentito dal regolamento condominiale comporta un vizio nel procedimento di formazione della delibera, configurando un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza considerare se il voto espresso dal delegato abbia avuto o meno un'effettiva incidenza sul raggiungimento della maggioranza necessaria per l'approvazione.
Secondo la Corte, l'attuale articolo 67 disp. att. c.c. applicabile al caso in esame, integrando la previsione precedente, richiede non solo la forma scritta della delega, ma stabilisce anche un limite massimo di rappresentanza, che deve essere proporzionale al numero di condomini. I giudici di secondo grado hanno sottolineato che tale disposizione non è derogabile dai regolamenti condominiali (art. 72 disp. att. c.c.), invalidando così l'art. 5 del regolamento condominiale del caseggiato, che, in modo più restrittivo, stabilisce un numero massimo di tre deleghe conferibili a ciascun condomino.
Considerazioni conclusive
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. (art. 72 disp. att. c.c). Secondo la giurisprudenza tale inderogabilità riguarda solo l'eventuale incremento regolamentare del numero di deleghe massimo previsto dalla legge, non certamente la sua riduzione.
In altre parole la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione (Cass. civ., Sez. VI - 2, 28/03/2017, n. 8015; Cass. civ., Sez. II, 12/12/1986, n. 7402; più recentemente App. Milano 2 gennaio 2025, n. 1; Trib. Palermo 6 febbraio 2024, n. 728; Trib. Torino 20 ottobre 2023, n. 4007; Trib. Milano, 7 luglio 2023, n. 5713).
Secondo la Corte di Appello di Roma il principio sopra riferito non tiene conto della modifica normativa con cui l'art. 21, comma 1 della l. n. 220/2012 ha sostituito l'art. 67 disp. att. c.c.
Per questa opinione, prima della cosiddetta Riforma del condominio, la norma disponeva semplicemente che "Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante". Di conseguenza, una clausola di natura contrattuale del regolamento poteva limitare il numero di deleghe, ma non poteva impedire del tutto ai condomini di farsi rappresentare da un delegato.
Per la Corte di Appello di Roma l'attuale articolo 67 disp. att. c.c. completando la previsione precedente, richiede non solo la forma scritta della delega, ma anche un limite massimo di rappresentanza proporzionale al numero dei condomini che non è derogabile da una clausola del regolamento condominiale (neppure contrattuale), come stabilito dall'art. 72 disp. att. c.c. Nel caso in questione, non è messo in discussione che il condominio sia composto da 76 condomini e che due di essi abbiano rappresentato rispettivamente 5 e 10 condomini ciascuno (verbale 28.3.2018). Pertanto, il numero di deleghe era inferiore al limite di 1/5 previsto dall'art. 67 disp. att. c.c
