Il tema del parcheggio in condominio è un argomento molto delicato. Non tutti i fabbricati hanno garages e spazio a sufficienza per accogliere le vetture dei residenti. È necessario, perciò, trovare delle soluzioni e, per questa ragione, non è infrequente che i condòmini decidano di utilizzare il cortile comune. Non sempre, però, ciò può essere autorizzato e stabilito dalla semplice maggioranza dei proprietari dell'edificio.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso appena risoltosi con la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n. 764 del 18 marzo 2026. Infatti, questo procedimento nasceva a causa della decisione presa dalla maggioranza dell'assemblea dei comproprietari di un cortile di destinare questo bene alla sosta delle loro vetture.
A quanto pare, però, c'erano dei dissenzienti che giudicavano invalido il deliberato. Secondo la loro tesi, il cortile era destinato, esclusivamente, al transito, temporaneo, delle vetture, così come precisato nei vari titoli di acquisto del bene. Lo spazio, inoltre, era limitato, per cui la contrastante scelta di utilizzarlo come parcheggio ne avrebbe mutato la destinazione, in totale violazione di legge.
Pertanto, a chi avrà dato ragione l'ufficio campano? Se nel cortile lo spazio è limitato, l'uso come parcheggio può essere deciso dalla maggioranza dei proprietari? Vediamo come ha risolto ogni dubbio il Tribunale di Nocera
Cosa in comunione: quale maggioranza per prevedere un'innovazione diretta al miglior godimento della cosa?
Nella vicenda in esame, i comproprietari convenuti che, a maggioranza, avevano deciso di utilizzare il cortile comune per la sosta delle vetture, si erano difesi sostenendo che la loro decisione aveva semplicemente innovato il cortile.
Più precisamente, con la maggioranza dei 2/3, il consesso aveva stabilito un utilizzo che avrebbe soltanto migliorato il godimento del bene. In tal senso, quindi, il deliberato era stato espresso in piena conformità con quanto stabilito dall'art. 1108 cod. civ. «Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (art. 1108 cod. civ.)».
Il Tribunale di Nocera, però, non è stato d'accordo con le conclusioni e la difesa dei convenuti. Nel caso concreto, infatti, non poteva negarsi che l'uso come parcheggio avrebbe limitato il godimento paritario del bene in ragione dello spazio limitato che caratterizzava il cortile. Ciò non sarebbe stato ammissibile se non violando l'art. 1102 cod. civ.
Se nel cortile lo spazio è limitato, l'uso come parcheggio viola il parimenti diritto di utilizzo dei dissenzienti
Nella vicenda in esame, il Tribunale di Nocera ha escluso la legittimità della delibera assembleare con la quale, la maggioranza dei comproprietari del cortile aveva stabilito di utilizzarlo non più per il semplice transito di veicoli e persone, bensì per la sosta stabile delle vetture dei residenti. In tale circostanza, infatti, era evidente la violazione del diritto di godimento e del parimenti uso del cortile degli altri comproprietari, nell'occasione dissenzienti nonché attori nel procedimento.
Appariva, perciò, chiara la violazione dell'imprescindibile dettato dell'art. 1102 cod. civ. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». Essendo, quindi, inequivocabile, il contrasto con una norma imperativa, la decisione assunta dalla semplice maggioranza dei proprietari era affetta da nullità. Solo l'unanimità dei comproprietari avrebbe potuto stabilire diversamente.
Per questi motivi, la domanda è stata accolta e i convenuti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali secondo l'ordinario principio della soccombenza.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda in esame, il Tribunale di Nocera ha individuato una decisione assembleare con la quale era stata mutata la destinazione del cortile comune, ma soprattutto con la quale sarebbe stato impedito il parimenti diritto d'uso del bene a tutti i comproprietari, in special modo con riguardo ai dissenzienti.
Ciò, evidentemente, contrastava con quanto previsto dall'art. 1102 cod. civ. e con la sua corrente interpretazione ad opera della Corte di Cassazione «l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso" (Cass. Civ., Sez. VI-2, ordinanza n. 15705 del 23.06.2017)».
Per queste ragioni, la mancanza di unanimità nella decisione presa non poteva essere irrilevante se non contrastando con il Codice civile e con la giurisprudenza sul tema.
Ecco, dunque, spiegati i motivi di questa sentenza.
