Le aree condominiali, tra cui i posti auto, se non risulta il contrario dal titolo, sono di proprietà di tutti i condòmini e ciascuno di questi ne detiene una percentuale astratta, pari alla propria quota di millesimi.
Si pone, pertanto, il problema della possibilità e legittimità di escludere alcuni condòmini (nel caso in esame i proprietari dei locali commerciali) dall'uso del cortile condominiale come parcheggio.
La questione è stata, di recente, affrontata dal Tribunale di Brescia (sentenza n. 5280 del 20 dicembre 2024).
Fatto e decisione
Una condòmina impugnava una delibera assembleare lamentando di essere stata esclusa dal diritto di ricoverare la propria autovettura nel cortile comune.
Il Condominio convenuto replicava che sin dall'origine, con regolamento condominiale, il diritto di parcheggiare era riservato solo ad una categoria di condòmini, ovvero i proprietari di autorimesse e magazzini, e che, solo per concessione degli aventi diritto al voto, tale facoltà era stata estesa anche ai proprietari di abitazioni e/o uffici, ma sempre con esclusione dei negozi, qual era parte ricorrente.
Il resistente eccepiva anche che la condòmina ricorrente non avesse impugnato la delibera con cui era stato approvato che il diritto di parcheggio nel corso degli anni era stato usucapito da quelle unità immobiliari con affaccio sul cortile che ne avevano avuto il godimento pacifico, esclusivo, continuato ed ininterrotto, risultando, così, confermata la delibera oggetto di impugnazione.
Il Tribunale ha accolto la domanda della ricorrente dichiarando nulla l'impugnata delibera assembleare per essere stata adottata a maggioranza dei presenti e non all'unanimità richiesta per l'assegnazione definitiva dei posti auto nel cortile a singole unità immobiliari escludendo le altre.
Il Tribunale ha, altresì, ritenuto tamquam non esset sia la precedente deliberazione non impugnata, secondo cui il diritto di parcheggio sarebbe stato usucapito, che il punto n. 2 della delibera condominiale impugnata concernente l'eventuale usucapione del cortile comune in favore solo di alcuni condòmini in danno di altri, sull'assunto che l'assemblea non può statuire in ordine ad eventuali diritti di proprietà acquisiti per usucapione e che l'impugnazione di una delibera assembleare non può incidere e modificare i diritti di proprietà di singoli condòmini, peraltro, non costituiti nel giudizio di impugnazione.
Considerazioni conclusive
I cortili rientrano tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, elencate nell'art.1117, comma I, n.1) c.c., ed essendo destinati a dare aria e luce allo stabile comune, si presume che siano condominiali.
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, costituisce cortile, ai fini dell'elencazione nelle parti comuni dell'edificio eseguita dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso (cfr. Cass. n. 27381 del 23 ottobre 2024; Cass. Sez. 2 8-9-2021 n. 24189).
La presunzione di condominialità, ai sensi dell'art. 1117 c.c., può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio (cfr. Cass. n. 3852/2020).
Le aree condominiali, tra cui i posti auto, sono di proprietà di tutti i condomini e ciascuno di questi ne detiene una percentuale astratta, pari alla propria quota di millesimi. E, come ogni proprietà, anche questa non può essere espropriata coattivamente da un altro privato.
È questa la ragione per la quale, per escludere dall'assegnazione dei posti auto alcuni proprietari, è necessario il consenso di tutti i condòmini ossia anche il consenso dei condomini esclusi dall'uso dei parcheggi, i quali così dovrebbero accettare la limitazione nei loro stessi confronti. Diversamente si configura un abuso della maggioranza, vietato dalla legge quando ha a che fare con i "beni comuni".
La delibera dell'assemblea, adottata a semplice maggioranza dei presenti, non può, dunque, assegnare l'uso dei posti auto condominiali solo ad alcuni condòmini escludendone altri, come avvenuto nella specie, in cui i parcheggi sono stati assegnati definitivamente a singoli appartamenti tagliando fuori i negozi presenti nello stabile.
Con la sentenza in esame, il Tribunale ha, pertanto, richiamato il seguente importante principio di diritto: "Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura".
E ciò, prosegue la Cassazione, "in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del Condominio della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area".
La Cassazione ha, altresì, ricordato che all'assemblea è consentito "individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero prevedere il godimento turnario del bene". ((Cass. civ., sez. II, sent., 21 marzo 2022, n. 9069).
In assenza dell'unanimità, infatti, la regolamentazione deve comunque seguire il principio della parità di godimento: tutti i condomini devono cioè poter utilizzare l'area comune, a norma dell'art. 1102 c.c. secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune a patto che non ne faccia un uso contrario alla sua destinazione e non impedisca agli altri condomini il pari uso dello stesso.
Non si può dunque prevedere "la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini".
Con la sentenza in esame, il Tribunale ha, altresì, ricordato che l'assemblea condominiale non può statuire in ordine ad eventuali diritti di proprietà acquisiti per usucapione (nella specie, usucapione del cortile comune in favore solo di alcuni condòmini in danno di altri) perché il potere di accertare l'acquisto a titolo di usucapione non compete all'assemblea condominiale, ma all'autorità giudiziaria.
Sul punto anche la Suprema Corte ha avuto modo di stabilire che ogni valutazione in ordine all'usucapione esorbita dai poteri dell'assemblea (Cass. 21826/13; Cass. Ord. n. 25014/2020).
Né il Condominio può chiedere, con domanda riconvenzionale, nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare promosso da un condòmino, l'accertamento dell'avvenuto acquisto di un bene immobile per usucapione, essendo solo un ente di gestione senza personalità giuridica. Ciò, perché, le aree comuni di natura condominiale sono sempre di proprietà di tutti i condòmini, in proporzione alle rispettive quote, ed ogni eventuale azione di usucapione che mira ad accrescere l'entità dei beni deve vedere necessariamente coinvolti come parti processuali tutti i singoli titolari.
In tal senso, la Cassazione ha evidenziato che "sussiste litisconsorzio necessario tra tutti i condomini se colui che è stato convenuto da alcuni di essi, attori in rivendica del diritto di comproprietà su un bene comune, chiede in via riconvenzionale l'accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva sul medesimo bene, perché l'eventuale accoglimento di questa domanda pregiudica i diritti dei condomini rimasti estranei al giudizio" (Corte di Cassazione sent. n. 20453/2016: Cass. n. 12439/2000; Cass. n. 15547/2005).
