Durante le operazioni che precedono l'acquisto di un immobile bisogna valutare, attentamente le caratteristiche del bene, la convenienza dell'affare e l'opportunità della scelta. Se, infatti, a posteriori, il giudizio dovesse rivelarsi errato non si potrebbe pretendere di tornare indietro o, tanto meno, di invocare la responsabilità del venditore. Insomma, a cose fatte, ogni recriminazione resterebbe priva di rilievo.
Si è discusso di questo argomento anche nell'ambito del procedimento dinanzi al Tribunale di Civitavecchia ed appena conclusosi con la recente sentenza n. 37 del 20 gennaio 2026. In particolare, questa causa nasceva a seguito della compravendita di un appartamento e dell'annesso posto auto sito nella rimessa condominiale.
A quanto pare, l'acquirente, successivamente al trasferimento, si era accorto che il posto auto era, decisamente, piccolo. Per la sua collocazione, inoltre, era sensibilmente macchinoso parcheggiarvi. Insomma, alla fine, anche per non disturbare e non essere disturbati dagli altri veicoli presenti, aveva smesso di parcheggiare la sua vettura ed aveva chiesto conto e ragione al venditore. Quest'ultimo, infatti, lo avrebbe dovuto avvisare di queste circostanze. Non avendolo fatto, era responsabile precontrattualmente.
Tuttavia, se il posto auto acquistato è piccolo, è possibile prendersela col venditore? In quali casi, invece, il compratore potrebbe invocare la responsabilità del cedente? Passiamo, dunque, ad approfondire l'argomento ed a verificare cosa ha detto a riguardo l'ufficio laziale.
Se il posto auto acquistato è piccolo e poco agevole, il venditore doveva avvisare il compratore?
Secondo un importante disposizione del Codice civile, le parti che si apprestano alla conclusione di un contratto, ad esempio la compravendita di un immobile con separato posto auto, devono comportarsi correttamente e secondo buona fede«le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede (art. 1337 cod. civ.)».
In pratica, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità e come ricordato anche dal Tribunale di Civitavecchia in occasione della sentenza in esame, questa regola impone al venditore del posto auto di non trascinare il potenziale acquirente in una trattativa inutile (per ipotesi, senza una reale intenzione di cedere il bene) oppure a stipulare un contratto invalido, inefficace o a condizioni, frutto di raggiri o violenze distorsivi della volontà.
Se ciò dovesse accadere, il venditore sarebbe responsabile, il contratto potrebbe risultare invalido, e il responsabile sarebbe passibile anche di un risarcimento, se fosse dimostrato il pregiudizio economico patito dall'acquirente.
Nel caso in esame, però, nulla di tutto ciò era emerso nel corso del procedimento. L'attore, cioè il compratore del posto auto, aveva avuto modo di visionare l'area di parcheggio, di valutare le esigue dimensioni, di considerare la collocazione del posto rispetto agli altri e, infine, di comparare lo spazio a disposizione con la vettura di sua proprietà, particolarmente lunga e larga.
Insomma, la valutazione errata effettuata dal compratore riguardava, esclusivamente, la convenienza e l'opportunità dell'affare, cioè dell'acquisto, che, certamente, non riguardava il venditore. Quest'ultimo, infatti, non era tenuto a far riflettere l'altro contraente sul merito della scelta.
Per cui, il Tribunale di Civitavecchia ha respinto la domanda.
Se il posto auto acquistato è piccolo e poco agevole, si può dire che la cosa venduta è diversa da quella promessa?
Nella lite in esame, il compratore, forte delle ridotte dimensioni del posto auto e della verifica, a posteriori, delle difficoltò di utilizzarlo anche per la sua collocazione, aveva invocato la norma di cui all'art. 1497 cod. civ. In pratica, secondo la sua tesi, aveva ricevuto un bene diverso da quello promesso, mancante, altresì, delle qualità essenziali per poterlo utilizzare idoneamente «Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per l'inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi».
Ebbene, le affermazioni della parte attrice sono state smentite dal Tribunale di Civitavecchia. Per l'ufficio laziale, le circostanze del caso non coincidevano, minimamente, con l'ipotesi di specie descritta dalla norma sopra citata. Si può parlare, infatti, di vendita di aliud pro alio, come dicevano i latini, soltanto quando la cosa ceduta risulti completamente diversa da quella oggetto di contratto oppure del tutto priva delle caratteristiche per cui possa essere utilizzata dal compratore.
Nel caso concreto, invece, anche a seguito dell'espletata Ctu, era emerso che il posto auto, per quanto piccolo e per quanto sito in una particolare zona dell'autorimessa, era perfettamente fruibile.
Insomma, i presupposti per invocare la risoluzione del contratto ex art. 1497 cod. civ. non sussistevano e, per questa ragione, anche questa domanda è stata respinta.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Civitavecchia applica, pedissequamente, la pacifica interpretazione della giurisprudenza con riguardo alla responsabilità precontrattuale delle parti di una compravendita « la giurisprudenza, arricchendo di contenuto il precetto in esame, ha costantemente ritenuto di ravvisare la responsabilità precontrattuale in tutte quelle ipotesi in cui sia necessario tutelare l'interesse del soggetto a non essere coinvolto in trattative inutili, a non stipulare contratti invalidi o inefficaci, a non subire comportamenti sleali, raggiri o violenze che siano distorsive della propria volontà».
Pertanto, correttamente, nel caso concreto, è stata esclusa qualsivoglia responsabilità precontrattuale del venditore. Quest'ultimo non poteva essere responsabile dell'errata valutazione sulla convenienza dell'affare da parte dell'acquirente «l'ambito del dovere di informazione non può estendersi fino ad includere la comunicazione reciproca di tutte le circostanze che possono rivelarsi utili ai fini della definizione del regolamento di interessi che ciascuna delle parti intende realizzare come, ad esempio, quelle che attengono alla convenienza economica dell'affare, le quali rientrano nel margine di rischio insito in ogni operazione economica e che le parti si assumono sin dal momento del loro ingresso nelle trattative».
Per questi motivi, la sentenza in esame appare del tutto condivisibile.
