Nel condominio‑autorimessa il proprietario di un posto auto non può installare serrande, chiusure o altre opere che violano il regolamento contrattuale e impediscono l'uso delle parti comuni.
È illegittima perciò la chiusura che interrompe il binario di scorrimento del portone comune e ostacola il secondo accesso carrabile. È quanto ha affermato la Corte di Appello di Genova nella sentenza n. 202 del 26 febbraio 2026.
La vicenda
La vicenda nasce all'interno di un condominio-autorimessa, dove un condomino aveva installato, nel giugno 2021, una serranda a chiusura del proprio posto auto. L'opera interrompeva il binario di scorrimento del portone in ferro e vetro (secondo accesso carrabile dell'edificio), riducendo l'apertura utile da 3,20 metri a soli 1,20 metri. L'autorimessa si rivolgeva al Tribunale sostenendo che l'intervento del condomino violava il regolamento approvato all'unanimità nel 2014 e gli atti notarili di acquisto e divisione, nei quali la porta, il binario e il relativo scorrimento risultavano qualificati come parti comuni, modificabili solo con il consenso unanime dei condomini. La riduzione dell'apertura, inoltre, comprometteva l'utilizzo del secondo accesso carrabile, che costituiva l'unica alternativa in caso di guasto della serranda principale.
Il convenuto contestava integralmente la domanda, affermando che il portone relativo al secondo accesso non veniva più utilizzato da anni, che era pesante, pericoloso e privo di manutenzione, e che l'accesso principale era sempre stato l'unico realmente fruibile. Inoltre il proprietario del posto auto sosteneva che il binario non rientrava nella nozione di "impianto" prevista dal regolamento e che, in ogni caso, l'apertura residua di 1,20 metri era sufficiente per il transito pedonale o di motocicli. In via riconvenzionale chiedeva un indennizzo per la porzione del proprio posto auto che sarebbe stata sottratta all'uso in caso di ripristino integrale del binario.
Il Tribunale accoglieva la domanda dell'autorimessa, ordinando al convenuto di ripristinare lo scorrimento del portone per l'intera lunghezza originaria di 3,20 metri e rigettando ogni domanda riconvenzionale. Il soccombente proponeva appello, lamentando vizi di motivazione, errata valutazione delle prove, violazione del regolamento e mancata interruzione del processo per le dimissioni dell'amministratore.
La decisione della Corte di Appello
La Corte d'Appello ha ricostruito puntualmente la situazione originaria dell'autorimessa. Dagli atti notarili del 2014 è emerso che il binario di scorrimento del portone ha costituito sin dall'inizio un elemento funzionale al secondo accesso carrabile. Il regolamento del 30 settembre 2014, approvato all'unanimità dai comproprietari, ha previsto il divieto di qualsiasi delimitazione dei posti auto diversa dai tracciati a terra, qualificando come comuni tutte le parti non espressamente assegnate. La Corte ha sottolineato che il regolamento, in quanto contrattuale, ha imposto limiti validi e vincolanti per tutti i condomini, compreso il proprietario del posto auto, che non lo ha mai impugnato.
La Corte ha ritenuto irrilevante che il portone sia stato poco utilizzato o si sia trovato in cattivo stato di manutenzione: tali circostanze non autorizzano il singolo a modificarne la funzione né a impedire agli altri comproprietari di farne uso. Né ha avuto rilievo la tesi secondo cui il binario non rientrerebbe nella nozione di "impianto": anche a voler escludere tale qualificazione, esso rimane comunque una parte comune, che il singolo non può alterare né sottrarre all'uso degli altri condomini, come impone il principio generale dell'art. 1102 c.c.
La Corte ha concluso che il proprietario di posto auto, installando la serranda e interrompendo lo scorrimento del portone, ha violato il regolamento e ha leso i diritti degli altri comproprietari, impedendo il pieno utilizzo del secondo accesso. L'appello è stato quindi integralmente rigettato, con conferma dell'ordine di ripristino dei 3,20 metri di scorrimento e con condanna dell'appellante alle spese del grado e al raddoppio del contributo unificato.
Considerazioni conclusive
Secondo l'art. 1122 c.c. il condomino non può eseguire nella propria unità opere che danneggiano le parti comuni o ne pregiudicano la funzionalità. La Cassazione ha chiarito che spetta al giudice verificare, in rapporto all'art. 1122 c.c., se l'opera realizzata su parti di proprietà o uso individuale pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso e alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 23/02/2024, n. 4810).
Del resto, come prevede l'art. 1102 c.c., la condotta del condomino non può pregiudicare la funzionalità di una parte comune né comprimere il pari uso spettante agli altri partecipanti, sicché qualsiasi opera che limiti o ostacoli l'utilizzo del bene comune risulta vietata (Cass. civ., sez. II, 26/12/2025, n. 34222). In ogni caso, quando esiste un regolamento di natura contrattuale che contiene un divieto espresso, come quello che vieta qualsiasi delimitazione dei posti auto diversa dai tracciati a terra, tale divieto prevale e vincola tutti i condomini, impedendo al singolo di eseguire opere che ne violino il contenuto, anche se realizzate all'interno della propria area esclusiva.
Nel caso esaminato, il proprietario del posto auto ha installato una serranda dentro la sua area esclusiva, interrompendo il binario del portone comune che correva fisicamente nel suo posteggio.
Come è stato sottolineato nella sentenza in commento, può accadere che una parte comune o perfino una parte della proprietà esclusiva di un singolo venga "invasa" o limitata da regole che incidono sul suo utilizzo. Questo è possibile solo quando i condomini hanno tutti accettato espressamente tali limitazioni, sia attraverso gli atti di acquisto, sia tramite il regolamento c.d. contrattuale.
I condomini, cioè, possono decidere liberamente di stabilire regole che limitano i loro stessi diritti individuali, purché lo facciano consapevolmente e nell'interesse comune. Quando tali regole vengono approvate all'unanimità, come nel caso del regolamento contrattuale approvato o accettato da tutti, esse diventano vincolanti per tutti, anche se incidono sull'uso di parti esclusive.
Nel caso concreto, il proprietario del posto auto aveva accettato, insieme agli altri, il regolamento contrattuale che vietava qualsiasi delimitazione dei posti auto diversa dai tracciati a terra. Questa clausola serviva proprio a evitare che ciascun condomino potesse chiudere o modificare la propria area in modo da ostacolare l'uso delle parti comuni.
Nonostante ciò, il proprietario ha installato una serranda che ha interrotto il binario del portone comune, modificandone la funzione e impedendo agli altri condomini di utilizzare il secondo accesso carrabile. In questo modo ha violato la regola che lui stesso aveva accettato e ha leso un diritto comune, rendendo necessario il ripristino. In tal caso il condomino deve ripristinare integralmente la funzionalità del bene comune e risponde delle spese di lite.
