Non vi è dubbio che gli interventi di modifica eseguiti sui box auto rappresentano spesso una fonte di conflitto tra condomini, soprattutto quando le opere realizzate dai singoli proprietari finiscono per incidere su spazi che, per legge, sono destinati all'uso comune. L'ampliamento di un box, la modifica di un muro perimetrale o l'avanzamento di una serranda possono infatti alterare l'equilibrio degli spazi condominiali, restringere le aree di manovra o compromettere la fruibilità delle parti comuni da parte degli altri condomini. A tale proposito si segnala un'interessante decisione del Tribunale di Napoli Nord (sentenza n. 4573 del 29 dicembre 2025).
La vicenda
La vicenda nasceva dalla denuncia di una condomina, proprietaria di un box auto, che lamentava come i vicini avessero realizzato un manufatto in muratura che avanzava rispetto alla linea originaria del muro, restringendo il percorso carrabile e rendendo molto difficoltose le manovre di ingresso e uscita dal suo box. Secondo l'attrice, quell'opera era stata eseguita in occasione dei lavori di manutenzione straordinaria per l'apertura del box adiacente e aveva alterato lo stato dei luoghi, occupando parte dell'area comune destinata al transito dei veicoli.
L'attrice ricordava inoltre di aver già promosso un accertamento tecnico preventivo ex art. 696‑bis c.p.c., nel corso del quale il consulente nominato dal giudice aveva quantificato i costi necessari per riportare la situazione alla conformazione originaria. L'attrice faceva presente che i condomini responsabili non avevano mai provveduto al ripristino, lamentando anche l'inerzia del condominio, che non aveva impedito l'occupazione abusiva di una parte comune.
Sulla base di queste premesse, la proprietaria del box citava in giudizio sia i condomini che avevano eseguito i lavori sia il condominio, chiedendo che venissero condannati al risarcimento delle spese sostenute nel precedente procedimento e obbligati a ripristinare integralmente lo stato dei luoghi.
Il condominio, costituendosi in giudizio, sosteneva che dalla stessa consulenza tecnica richiamata dall'attrice emergeva, al contrario, un'occupazione indebita dello spazio comune da parte della stessa proprietaria del box, la quale aveva installato una struttura metallica a protezione della propria autorimessa sporgente di 14 cm, rendendo così più difficoltose le manovre di ingresso e uscita.
Di conseguenza, il condominio, in via riconvenzionale, chiedeva di accertare e dichiarare l'indebita occupazione dell'area condominiale da parte dell'attrice, con conseguente condanna della stessa al ripristino dello stato dei luoghi.
Anche i condomini convenuti si costituivano, negando di aver ampliato il proprio box e sostenendo di aver semplicemente arrotondato il muro esterno arretrandolo di circa 10 cm, nel tentativo di comporre bonariamente la lite. Richiamavano anch'essi le conclusioni del CTU, secondo cui la reale causa delle difficoltà di manovra era la sporgenza della struttura metallica installata dall'attrice, non il loro muro. Inoltre contestavano la legittimazione dell'attrice e chiedevano il rigetto della domanda, arrivando persino a invocare la condanna per lite temeraria.
La decisione
Il Tribunale ha acconto la domanda principale avanzata dall'attrice, quanto la domanda riconvenzionale del condominio. Dalla consulenza tecnica è emerso che sia i convenuti sia l'attrice avevano occupato porzioni di spazio condominiale, seppur in misura diversa.
Il CTU ha infatti accertato che il box dei convenuti sporgeva oltre i limiti consentiti, invadendo circa 0,70 mq di area comune. Allo stesso tempo, però, anche l'attrice non era esente da responsabilità. La serranda metallica installata a protezione del suo box non era allineata alla muratura, ma sporgeva di 14 cm, occupando a sua volta 0,38 mq di spazio condominiale. Secondo il CTU, questa sporgenza non solo invadeva un'area comune, ma riduceva lo spazio di manovra della stessa attrice, rendendo più difficoltoso l'ingresso e l'uscita dal suo box.
In sostanza, la consulenza ha messo in luce una doppia occupazione indebita: più ampia da parte dei convenuti, ma comunque presente anche da parte dell'attrice. Entrambe le situazioni incidevano sulla fruibilità degli spazi comuni e contribuivano alle difficoltà di manovra lamentate.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha ordinato all'attrice e ai proprietari del box attiguo di arretrare le rispettive opere, disponendo la demolizione delle parti eccedenti così da ripristinare lo stato dei luoghi.
Quanto alle spese, il giudice ha ritenuto che vi fosse una responsabilità reciproca, e quindi ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite. Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, invece, sono state poste in solido a carico di tutte le parti, con la possibilità per ciascuna di rivalersi sugli altri coobbligati in proporzione alla rispettiva responsabilità.
Considerazioni conclusive
Come prevede l'articolo 1102 c.c., ogni condomino può usare le parti comuni anche in modo più intenso rispetto agli altri, purché resti dentro due limiti fondamentali: non deve cambiare la funzione originaria del bene comune e non deve impedire agli altri di continuare a usarlo allo stesso modo. Questi limiti non vanno valutati in astratto, ma guardando concretamente a come il condomino utilizza quello spazio e a quali effetti produce il suo comportamento.
In altre parole, non basta chiedersi se l'opera del condomino sia teoricamente lecita: bisogna vedere se, nella pratica, finisce per sottrarre agli altri la possibilità di usare quello spazio come prima.
Il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, dovendo in concreto accertarsi se tale uso abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini (Cass. civ., sez. VI - 2, 28/06/2017, n. 16260).
Il punto centrale è che nessun condomino può occupare stabilmente una parte comune, trasformandola di fatto in un'area privata (Trib. Napoli Nord 18 settembre 2025, n. 3210). Anche una piccola occupazione, se rende quello spazio non più fruibile dagli altri, viola l'art. 1102 c.c.
Perciò, ogni intervento che restringe un passaggio, riduce lo spazio di manovra, crea ostacoli o rende più difficile l'uso comune, è considerato un uso scorretto della cosa comune, perché altera l'equilibrio tra i diritti dei partecipanti alla comunione.
