Cedimento dei solai dovuto a cedimento strutturale delle parti comuni: ripartizione delle spese tra tutti i condomini

Con la sentenza n. 669, del 27 gennaio 2026, la Corte d'Appello di Roma ha confermato che, quando il cedimento dei solai costituisce conseguenza diretta e immediata del dissesto di strutture portanti comuni (nel caso concreto, maschi murari), le spese di ripristino vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c..

La ricostruzione accolta muove dall'accertamento tecnico secondo cui il dissesto dei solai era riconducibile al degrado delle strutture portanti comuni; inoltre, al momento delle delibere impugnate, non risultava invocata o prospettata una responsabilità individuale di singoli proprietari. Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di un'eventuale azione risarcitoria (o di rivalsa) verso i responsabili, ove ne ricorrano i presupposti, ma in separato giudizio.

La vicenda

Un condomino ha impugnato le delibere assembleari del 10 dicembre 2014 e del 22 marzo 2017 con cui erano stati approvati, rispettivamente, la perizia di variante predisposta dalla Direzione Lavori e il bilancio (preventivo e consuntivo) relativo agli interventi straordinari di consolidamento.

In sintesi, venivano dedotti: (i) un grave dissesto statico dell'edificio, con necessità di ulteriori lavorazioni (tra cui il consolidamento di alcuni solai); (ii) l'asserita erroneità del riparto, poiché le spese sarebbero dovute gravare sui proprietari delle unità interessate (invocando l'art. 1125 c.c.) e non su tutti i partecipanti; (iii) la violazione degli artt. 14 e 24 del contratto d'appalto per omessa applicazione del ribasso nelle varianti; (iv) profili formali sulla delibera relativa alla rimozione di fili/fari dalla facciata.

La decisione

Il gravame è stato respinto integralmente.

Quanto al riparto delle spese, la Corte ha ribadito che, una volta accertato che il dissesto dei solai discendeva dal cedimento di strutture portanti comuni, il criterio corretto era quello dell'art. 1123, comma 1, c.c., con riparto tra tutti i condomini secondo la tabella di proprietà. In particolare, viene richiamato il passaggio secondo cui:

"Nel caso in esame era assodato che il cedimento dei solai era conseguenza diretta ed immediata del cedimento del maschio murario portante dello stabile e che nessuna responsabilità individuale era stata, all'epoca, invocata e, prima ancora, prospettata [...] fatta comunque salva la sua possibilità futura di rivalsa (e di accertamento diretto di responsabilità in capo a singoli condomini o terzi) [...] ma in diverso giudizio".

Coerentemente, la Corte ha confermato l'impostazione del primo giudice, evidenziando che:

"[...] riteneva conseguentemente corretta la ripartizione tra tutti i condomini ex art.1123 c.c., ovvero in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive sia delle spese per la conservazione e manutenzione di tali parti comuni sia quelle per il consolidamento dei solai [...]".

Sotto il profilo della responsabilità individuale, viene chiarito che l'eventuale riconducibilità causale del dissesto a condotte di singoli (o di terzi) non poteva incidere, in quel giudizio, sulla legittimità della delibera di riparto interno, perché il giudizio aveva ad oggetto unicamente la verifica della validità dell'atto assembleare (per un inquadramento pratico delle ipotesi in cui la responsabilità per i danni ricade sul condominio o sul singolo proprietario si veda infiltrazioni e allagamenti: responsabilità del singolo o del condominio). Da qui l'affermazione per cui:

"L'accertamento del perito d'ufficio sulle responsabilità di terzi non poteva assumere rilevanza nel presente giudizio, il cui scopo era solo verificare la legittimità della delibera condominiale interna".

Le censure relative al ribasso contrattuale sulle varianti sono state respinte, poiché nel contratto d'appalto la percentuale risultava non compilata e il rapporto era stato comunque eseguito senza ulteriori pattuizioni, con accettazione di un ribasso "pari a zero".

Infine, quanto alla delibera sulla rimozione dei fili/fari dalla facciata, è stata confermata la carenza di interesse all'impugnazione, non risultando che la decisione assembleare incidesse concretamente sulla posizione del condomino che aveva proposto l'azione.

I riferimenti giurisprudenziali

• Viene richiamata la Corte d'Appello di Roma n. 5756/2024, secondo cui le spese per la conservazione e manutenzione dei solai sono ripartite in proporzione ai millesimi quando il danno derivi da cedimento strutturale di parti comuni.
• In tema di sindacato giudiziale sulle delibere, è richiamata Cass. n. 15633/2012, sulla distinzione tra controllo di legittimità e valutazione del merito.
• Sulla distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali è richiamata Corte d'Appello di Roma n. 1546/2025, con l'ulteriore precisazione (nel corpo della motivazione) circa la competenza assembleare ex art. 1135 c.c. in materia di preventivi e manutenzione straordinaria.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo poggia su una distinzione netta tra:

(i) contesto fattuale del caso: il consolidamento dei solai era stato ritenuto necessario in quanto conseguenza del dissesto delle strutture portanti comuni;

(ii) fondamento normativo del criterio di riparto: una volta ricondotto l'intervento alla conservazione/manutenzione di parti comuni (o ai danni da esse derivati), opera il criterio generale dell'art. 1123, comma 1, c.c., con ripartizione proporzionale ai millesimi.

In chiave operativa, l'impostazione è coerente con l'idea (ricorrente nella prassi) che i lavori di consolidamento statico riguardanti elementi comuni e aventi funzione di prevenzione/sicurezza dell'edificio possano essere posti a carico di tutti i partecipanti secondo i millesimi; sul punto, in termini conformi, si segnala anche Cass. n. 20112/2022 in tema di riparto delle spese di consolidamento di strutture portanti comuni Consolidamento statico e riparto delle spese, con indicazioni sui criteri applicabili .

Il principio, però, non va sovrapposto alle ipotesi in cui l'intervento riguardi il solaio quale struttura divisoria tra due piani (o la sua impermeabilizzazione/costituzione materiale) senza che la causa sia ricondotta a cedimenti di strutture portanti comuni: in tali casi, la giurisprudenza riconduce spesso il riparto all'art. 1125 c.c. (anche in applicazioni analogiche), come evidenziato, ad esempio, nelle controversie su infiltrazioni e solai di separazione Infiltrazioni e riparto delle spese tra art. 1125 e criteri condominiali .

Quanto al profilo "processuale", la decisione valorizza il perimetro dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.: la legittimità della delibera di riparto si valuta sulla base degli elementi posti a fondamento della decisione assembleare e delle risultanze acquisite nel giudizio, mentre l'eventuale responsabilità aquiliana di singoli o terzi richiede un autonomo accertamento.

In tema di riparto, resta centrale anche la distinzione tra nullità e annullabilità (con ricadute sui termini di impugnazione), oggetto di precisazioni delle Sezioni Unite: Nullità e annullabilità nelle delibere di riparto, con effetti sui termini e sulle eccezioni .

Resta infine fermo il limite generale del sindacato giudiziale sulle deliberazioni: il controllo non può trasformarsi in una valutazione di mera opportunità, salvo ipotesi tipiche (tra cui l'eccesso di potere, quando ricorrente). Sul punto, per un inquadramento pratico: Eccesso di potere nelle delibere assembleari e confini del controllo giudiziale .

In conclusione, la conferma del riparto ex art. 1123, comma 1, c.c. si giustifica perché il consolidamento dei solai era stato trattato come intervento conseguente al dissesto di parti strutturali comuni, senza che, al tempo delle delibere, fosse stata posta a base della decisione assembleare una responsabilità individuale specifica; la rivalsa verso eventuali responsabili resta possibile, ma va coltivata in un giudizio autonomo.