In un condominio, quando sono necessari dei rilevanti lavori di ristrutturazione, una volta scelta la ditta appaltatrice, la stipula di un contratto di appalto è essenziale per individuare le giuste responsabilità a carico dell'impresa.
Non è raro, infatti, che al termine della prestazione sorgano delle contestazioni sulla mancata esecuzione a regola d'arte delle opere commissionate.
Se ciò dovesse accadere, l'azione in sede giudiziale sarebbe probabile così come la conseguente domanda risarcitoria da parte del committente fabbricato.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Teramo e recentemente culminato con la sentenza n. 993 del primo agosto 2025.
In particolare, in tale procedimento, la responsabilità dell'impresa appaltatrice riguardava la mancata esecuzione a regola d'arte nella «realizzazione dei massetti di marciapiedi e balconi, dell'impermeabilizzazione degli stessi, nella posa in opera di pavimenti, di rivestimenti e di marmi in genere, ivi comprese di tutte le lavorazioni necessarie ed accessorie».
A quanto pare, infatti, l'impermeabilizzazione e la posa in opera della pavimentazione esterna, dei marmi e delle soglie era stata pessima.
Si erano riscontrate, inoltre, delle rilevanti infiltrazioni a seguite delle piogge all'interno del condominio, con specifico interessamento dei garages e dei ripostigli.
Insomma, i vizi denunciati, a cui l'impresa non aveva posto rimedio, incidevano sulla funzionalità e il godimento del fabbricato. Ecco, dunque, spiegati i motivi dell'azione dinanzi al Tribunale abruzzese.
Non ci resta, perciò, che approfondire la questione.
Difformità e vizi dell'opera appaltata: cosa dice la legge?
in tema di vizi e difetti dell'opera appaltata, l'articolo di legge di riferimento è, senz'altro, il 1667 cod. civ. «L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera.
La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore».
In tale circostanza, però, come ricordato dal Tribunale di Teramo, nel solco della giurisprudenza di legittimità sull'argomento, la norma citata fa riferimento a quei vizi dell'opera che non incidono sulla struttura essenziale del lavoro eseguito.
Ad esempio, ciò accade quando il difetto è di natura estetica per cui, pur in presenza dello stesso e fermo restando che deve essere eliminato dall'appaltatore, l'opera eseguita rimane integra ed è funzionale all'uso a cui è destinata «è applicabile la disciplina di cui all'art. 1667 cod. civ. (garanzia dell'appaltatore per le difformità e i vizi dell'opera) ogni qualvolta i lamentati (ed accertati) vizi dell'opera non incidano negativamente sugli elementi strutturali essenziali di questa e, quindi, sulla sua solidità, efficienza e durata, ma solamente sul suo aspetto decorativo ed estetico, cosicché il manufatto, pur in presenza dei riscontrati difetti, rimanga integro quanto a funzionalità ed uso cui sia destinato (Cass. 16/07/2004 n. 13268)».
In tale circostanza, quindi, la responsabilità sarà di natura contrattuale.
Rovina e difetti di cose immobili: cosa dice la legge?
In tema di appalto, se al termine dell'esecuzione delle opere commissionate, esse presentano gravi difetti o addirittura vi è il pericolo che rovinino, la norma di riferimento è l'art. 1669 cod. civ. «quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta».
In tale circostanza, quindi, i difetti evidenziati inficiano la struttura e la funzionalità dell'edificio, diminuendone il godimento in modo sensibile.
Ad esempio, sono vizi gravi dell'opera appaltata quelli che riguardano l'impermeabilizzazione e la sigillatura di coperture, solai, infissi e pavimentazioni. In tali casi, per la giurisprudenza di legittimità, l'incidenza sulla funzionalità e sul normale utilizzo del bene soggetto agli interventi così maldestri ed imperiti è conseguenziale «sono stati ritenuti, così, ad esempio, "gravi difetti" a norma dell'art. 1669 le infiltrazioni di acqua e di umidità derivanti dall'uso di materiali non idonei, dalla non perfetta sigillatura ed impermeabilizzazione di infissi, coperture e/o solai (cfr. Cass. Sez. II, 17/11/2017 n. 27315; Cass. Sez. II, n. 20644, del 9/09/2013; Cass. n. 21351/2005), nonché le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria e, cioè, mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (cfr. Cass. Sez. II, 9/01/2020, n. 187; Cass. Sez. Un. 27/03/2017 n. 7756; Cass. 9/09/2013 n. 20644; Cass. 3/01/2013 n. 84; Cass. 4/10/2011 n. 20307; Cass. 15/09/2009 n. 19868)».
Gravi difetti nell'impermeabilizzazione di coperture, solai, infissi e pavimentazioni: quale responsabilità per l'appaltatore?
Se a seguito di un appalto, le opere eseguite presentano dei difetti tali da incidere sull'impermeabilizzazione di coperture, solai, infissi e pavimentazioni, la responsabilità dell'appaltatore è di natura extracontrattuale.
Secondo, infatti, il Tribunale di Teramo in commento, nel rispetto di quanto affermato dalla Cassazione sul tema, l'art. 1669 tutela l'interesse generale acché gli edifici siano costruiti e ristrutturati senza che possano, poi, rappresentare delle opere pericolose «non tutela tanto l'interesse privato del committente alla realizzazione di un'opera dotata di stabilità, quanto piuttosto l'interesse generale a che non vengano costruite opere pericolose per la collettività, in modo tale da preservare l'incolumità pubblica (v. Cass. n. 462/2002): si tratta, quindi, di una responsabilità extracontrattuale sancita per ragioni e finalità di interesse generale, che non trae fondamento dal contratto d'appalto, bensì, piuttosto, dal fatto in sé di aver costruito (o ristrutturato) l'immobile, indipendentemente dalla qualifica del rapporto giuridico sottostante».
Inoltre, nel caso di gravi vizi dell'opera, tale circostanza incide anche sull'onere probatorio dell'azione risarcitoria. In tale evenienza, infatti, la responsabilità dell'appaltatore si presume e dovrà essere questi a fornire la complicata prova liberatoria per eludere le conseguenze negative del suo operato «l'azione risarcitoria ex art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale (cfr. Cass. n. 4055/2018), pur trattandosi di norma speciale rispetto all'art. 2043 cod. civ., in quanto mirante a garantire una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale e, dunque, soggetta ad un più rigoroso regime di responsabilità rispetto alla fattispecie generale dell'illecito aquiliano, caratterizzato dalla presunzione juris tantum di responsabilità dell'appaltatore, che onera quest'ultimo della prova liberatoria contraria (cfr., in tal senso, Cass. S.S.UU., 3/02/2014 n. 2284)».
