L'art. 1669 c.c., si applica nelle ipotesi in cui l'appalto abbia ad oggetto edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata se, nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, questa rovini in tutto o in parte per vizi del suolo o difetti di costruzione ovvero se l'edifizio presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti: in tal caso l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile.
Nell'ambito di un contratto d'appalto, sono da considerare gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., le lesioni alle strutture, imperfezioni e difformità tali da diminuire sensibilmente il valore economico dell'edifico, senza che debba sussistere pericolo di crollo immediato (Cass., sez. II, 04/10/2018, n. 24230).
Sono gravi difetti anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene immobile (Trib. Livorno 25 giugno 2024, n. 798).
La responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale ed è sancita al fine di garantire la stabilità e la solidità degli edifici e di tutelare soprattutto l'incolumità personale dei cittadini e quindi di interessi generali inderogabili che trascendono i confini e i limiti dei rapporti negoziali tra le parti.
Nel contratto di appalto stipulato tra il condominio e un appaltatore la responsabilità prevista dall'articolo 1669 c.c. può essere rinunciata o limitata con pattuizioni particolari dei contraenti?
La risposta è negativa.
In una recente decisione la Cassazione ha precisato che la responsabilità per gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale ed è sancita al fine di garantire la stabilità e la solidità degli edifici e di tutelare soprattutto l'incolumità personale dei cittadini e quindi di interessi generali inderogabili che trascendono i confini e i limiti dei rapporti negoziali tra le parti.
Di conseguenza, qualora il committente agisca nei confronti dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione di un immobile, non può operare tra le parti la clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita, trattandosi di responsabilità extracontrattuale (Cass. civ., sez. III, 09/07/2024, n. 18720).
