Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde integralmente del danno quando l'evento lesivo sia causalmente riconducibile alla cosa e il fattore naturale concorrente non presenti i caratteri del caso fortuito. In questa linea si colloca la Corte d'Appello di Napoli, sentenza n. 2761 del 13/04/2026, che ha escluso qualsiasi riduzione equitativa del risarcimento in presenza di raffiche di vento prive di carattere eccezionale e ha ricondotto la fattispecie al modello causale dell'art. 2051 c.c.
Il principio va però letto insieme al suo limite applicativo: il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la parte comune e il danno, mentre al custode spetta la prova liberatoria del caso fortuito. Nel caso concreto, inoltre, la Corte ha distinto con precisione tra i danni direttamente derivati dalla caduta del materiale dal tetto e i costi di bonifica integrale della copertura in eternit del capannone, ritenuti non imputabili al condominio.
La vicenda
La proprietaria di un capannone industriale confinante con l'edificio condominiale ha chiesto il risarcimento dei danni subiti a seguito della caduta, dal tetto del fabbricato, del manto impermeabile e del sottostante massetto, che avevano colpito la copertura del capannone, le vetrate e alcuni macchinari.
Il condominio ha attribuito l'accaduto a condizioni meteorologiche eccezionali, invocando una tromba d'aria quale causa esclusiva dell'evento (si segnala bufera e distacco dal tetto), e ha contestato anche parte della quantificazione del danno, in particolare le spese sostenute per gli interventi sulla copertura in eternit.
In primo grado il tribunale aveva riconosciuto la responsabilità del condominio solo nella misura del 50%, ritenendo che il distacco dei materiali fosse dipeso sia dal fenomeno atmosferico sia dalla mancata manutenzione del tetto, con richiamo analogico all'art. 2054 c.c. La società danneggiata ha proposto appello, lamentando l'erronea applicazione dell'art. 2051 c.c. e chiedendo il ristoro integrale del danno.
La decisione
La Corte riforma sul punto essenziale la pronuncia di primo grado. La motivazione muove da un'affermazione netta: la responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. è oggettiva ed è fondata sul solo nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso. Di conseguenza, l'accertamento della colpa del custode, e quindi anche della corretta o scorretta manutenzione del bene, non costituisce il fondamento della responsabilità.
Il Collegio chiarisce che il danneggiato deve provare la derivazione del danno dalla cosa in custodia; una volta accertato tale nesso, il custode può liberarsi solo dimostrando un fatto imprevedibile, eccezionale e non evitabile, idoneo a interrompere il rapporto causale. In motivazione si legge infatti che "in assenza del caso fortuito, il custode risponde per l'intero dell'evento di danno".
Da qui l'errore del primo giudice. La Corte richiama l'art. 41 c.p. quale criterio generale della causalità materiale e osserva che il concorso di altre cause prive del carattere dell'eccezionalità non elide il nesso eziologico. Perciò, se il vento non integra caso fortuito, non è possibile ridurre il risarcimento in via equitativa per una pretesa concorrente efficienza causale del fenomeno atmosferico. Nel caso deciso, tanto il CTU quanto il tribunale avevano già escluso che il vento avesse carattere eccezionale; ciò bastava, secondo la Corte, a confermare la piena imputazione del danno al condominio quale custode del tetto.
Il passaggio centrale è particolarmente chiaro: non essendo contestato che il materiale provenisse dal tetto condominiale, la responsabilità del condominio discendeva direttamente dalla custodia del bene comune, mentre la presenza di raffiche di vento non eccezionali non valeva né come causa esclusiva né come criterio di riduzione del danno. Ne è seguita la condanna al pagamento dell'intero importo risarcitorio di euro 82.586,90, oltre accessori, con estensione della manleva assicurativa anche alla maggiore somma riconosciuta in appello.
È stato invece respinto il motivo relativo ai costi di incapsulamento dell'intera copertura in eternit. La Corte ha valorizzato le conclusioni del CTU e la documentazione amministrativa, rilevando che l'ordine di bonifica comunale riguardava non solo il capannone danneggiato, ma anche altro immobile non colpito dall'evento. Per questo ha escluso il nesso causale tra la caduta dei materiali dal tetto condominiale e la spesa per la bonifica integrale della copertura. Significativa, sul punto, l'affermazione secondo cui "la circostanza che i danni provocati al tetto del capannone sia stata l'occasione perché il comune verificasse la presenza di eternit nei capannoni non vuol dire che gli stessi danni siano stati la causa necessitante la rimozione dell'intera copertura".
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., nn. 33129/2024 e 20986/2023 - In tema di art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il nesso causale tra la cosa e l'evento; se tale prova resta incerta, la domanda risarcitoria va rigettata.
- App. Napoli n. 1804 del 10/03/2026 - Il vizio originario della parte comune non integra caso fortuito e resta nell'area di controllo del custode; la responsabilità da custodia non viene meno per il solo fatto che il danno dipenda anche da un difetto costruttivo. Il precedente è conforme sul piano della rigorosa nozione di fattore esterno liberatorio.
- Trib. Pisa n. 1173 del 30/09/2022 - L'evento atmosferico libera il condominio solo se assume carattere eccezionale e imprevedibile; il vento forte, di per sé, non basta a interrompere il nesso eziologico con la parte comune. Il precedente è omogeneo perché riguarda proprio danni da caduta di elementi del tetto in presenza di maltempo.
- Trib. Cosenza n. 1667 del 03/10/2022 - In caso di infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale durante un forte temporale, il condominio risponde quale custode se non prova il carattere eccezionale e imprevedibile dell'evento atmosferico. La decisione conferma che il maltempo, in assenza di fortuito, non spezza il nesso causale con la parte comune.
- Trib. Napoli n. 4202 del 12/03/2026 - La responsabilità del condominio per caduta di materiali richiede comunque la prova che i detriti provengano da una parte effettivamente rientrante nella sua sfera di custodia. Si tratta di un arresto limitativo, utile a delimitare il perimetro applicativo della regola.
Considerazioni conclusive
Quando il danno deriva da una parte comune e il fattore naturale concorrente non ha efficacia causale autonoma, imprevedibile ed eccezionale, il condominio risponde per l'intero ex art. 2051 c.c. e non può ottenere una riduzione equitativa del risarcimento sulla base della sola concausa atmosferica. È la stessa linea seguita da Trib. Pisa n. 1173/2022 e Trib. Cosenza n. 1667/2022, che subordinano l'esonero del custode alla prova rigorosa di un maltempo davvero straordinario; sul punto v. anche vento forte e responsabilità del condominio e, per un'applicazione analoga in materia di danni da tetto, allagamento da parti comuni e maltempo.
Nello stesso quadro si colloca App. Napoli n. 1804/2026, che esclude dal caso fortuito anche il vizio originario della parte comune: il fondamento della responsabilità resta il nesso tra cosa e danno, non il profilo della colpa, e il difetto costruttivo non esce dall'area di governo del custode. Può vedersi anche vizio costruttivo e custodia del bene comune.
Il limite resta però altrettanto netto. Trib. Napoli n. 4202/2026 ricorda che la responsabilità non è automatica: occorre pur sempre la prova che i materiali provengano da un bene compreso nella sfera di custodia del condominio. È lo stesso rigore causale che giustifica il rigetto della domanda relativa all'incapsulamento integrale dell'eternit, perché quel costo non trovava causa nell'evento dannoso, ma in prescrizioni amministrative e in condizioni del manufatto autonome rispetto alla caduta dei materiali. Per un approfondimento, v. prova della provenienza dei materiali.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
