Il condomino che è proprietario di un'unità immobiliare con giardino molto spesso vuole sfruttare al massimo questa area verde, installandovi barbecue, piccole piscine o un gazebo. L'installazione di una tale struttura da parte del condomino può essere impedita da una particolare clausola del regolamento accettata da tutti i condomini, compreso il proprietario del giardino.
Del resto anche in mancanza di precise indicazioni nel regolamento, l'opera non deve essere posizionata troppo vicino alla proprietà di altro condomino.
In merito a questa situazione è utile segnalare un'interessante sentenza del Tribunale di Foggia (sentenza n. 922 del 9 maggio 2025).
La pronuncia in esame offre un'importante riflessione sull'equilibrio tra le libertà individuali dei condomini e il rispetto delle normative che tutelano il diritto di godimento della proprietà altrui.
Vicenda e decisione
Nel 2006 l'attrice ha richiesto al condominio il nulla osta per costruire una copertura precaria in legno lamellare sul solaio del suo box. Il condominio ha autorizzato l'opera, ma precisando che dovevano essere salvaguardati i diritti dei terzi.
L'anno successivo, i condomini proprietari dell'unità immobiliare confinante (separata da un muretto alto un 1,20 m costruito sul confine) hanno presentato al Comune un permesso di costruire per sostituire un gazebo mobile con una struttura autoportante in legno lamellare nel loro giardino.
Secondo la ricostruzione dell'attrice, però, quello che è stato realizzato non è un semplice gazebo, ma una costruzione stabile, chiusa con vetrate, dotata di impianti elettrico e idrico, arredata come soggiorno con cucina.
L'attrice ha notato che il gazebo è stato realizzato troppo vicino al confine, violando le distanze minime tra costruzioni e vedute previste dagli articoli 873 e 905 c.c. L'amministratore del condominio ha chiesto ai convenuti di ripristinare lo stato dei luoghi, evidenziando che la struttura era difforme rispetto a quanto approvato dall'assemblea condominiale nel 2006. Dopo vari tentativi di mediazione falliti, l'attrice ha presentato un esposto alla Polizia Municipale e successivamente si è rivolta al Tribunale richiedendo l'accertamento della violazione delle norme edilizie e delle distanze legali, la rimozione dell'opera e il ripristino dello stato originale, il risarcimento danni per la limitazione del suo diritto di godimento del fondo, quantificato in 10.000 euro, o in altra somma da stabilire in giudizio.
I convenuti hanno eccepito, tra l'altro, di non aver violato alcuna norma urbanistica o regolamento edilizio.
Inoltre hanno affermato che non si tratta di una costruzione stabile. In ogni caso secondo i convenuti, la veduta reciproca tra le proprietà esisteva già prima della costruzione del gazebo.
Infine i costruttori del gazebo contestano la richiesta di risarcimento danni, sostenendo che l'attrice non ha subito alcuna lesione del proprio diritto di godimento del fondo. Il Tribunale ha dato ragione solo parzialmente all'attrice.
Lo stesso giudice ha confermato che la costruzione realizzata dai convenuti integra i caratteri di una "vera e propria costruzione", piuttosto che un'opera temporanea. Tuttavia la domanda di violazione delle distanze non è risultata fondata.
Lo stesso CTU ha accertato però che la costruzione è stata realizzata a meno di 1,50 metri dal muro di cinta, risultando quindi in contrasto con l'art. 905 c.c. A tale proposito il Tribunale sottolinea che i convenuti hanno contestato la sussistenza della detta violazione, evidenziando come anche in assenza e prima della realizzazione della costruzione oggetto di causa fossero nella costante condizione di affacciarsi e guardare nella proprietà di parte attrice.
A parere del giudice pugliese l'eccezione è solo parzialmente fondata, poiché la nuova costruzione, essendo stabile, dotata di servizi e protetta dagli agenti atmosferici, consente un utilizzo più intenso e permanente dello spazio, con un conseguente aggravio per il vicino in termini di diminuzione della riservatezza.
Di conseguenza, accogliendo parzialmente la domanda dell'attrice, il giudice foggiano ha condannato parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 10.000,00.
Considerazioni conclusive
Nella vicenda esaminata il gazebo, inizialmente concepito come una struttura precaria, si è invece rivelato una vera e propria costruzione stabile, dotata di servizi e protezione dagli agenti atmosferici.
Questo lo ha reso idoneo a un utilizzo più intenso e permanente, modificando significativamente la fruizione dell'area verde in cui è stato realizzato. I convenuti sostengono che, anche prima della costruzione contestata, era già possibile affacciarsi e guardare nella proprietà dell'attrice, quindi non vi sarebbe stata una reale violazione della riservatezza.
Proprio la natura permanente della struttura realizzata ha comportato invece un impatto diretto sulla riservatezza del vicino, amplificandone la riduzione rispetto alla situazione precedente.
La modifica del gazebo non ha determinato la creazione di una nuova veduta, come accadrebbe nel caso di una finestra, una veranda o un balcone aperti su un muro precedentemente privo di aperture. Tuttavia, la trasformazione della struttura ha comportato un utilizzo più intenso e permanente dello spazio esterno, con conseguenti ripercussioni sulla riservatezza del vicino.
Come ha osservato il Tribunale di Foggia, anche se non ci sono i presupposti per ripristinare lo stato originario del luogo (riduzione in pristino), la modifica apportata ha comunque causato una diminuzione dell'utilità del fondo della parte attrice. Di conseguenza, anche se i convenuti non possono essere condannati a rimuovere la costruzione, il danno subito dalla parte attrice è risultato comunque rilevante, meritando un indennizzo equo, cioè un compenso proporzionato al disagio subito (Cass. civ., sez. VI, 13/05/2019 n. 12630).
