Allorché più edifici hanno delle parti in comune (si pensi al caso delle aree verdi e dei vialetti di accesso alle medesime), si è in presenza di un Supercondominio. La regolamentazione di quest'ultimo è disciplinata adottando, salvo eccezioni, le medesime norme previste in materia condominiale «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
A tal proposito, una delle disposizioni particolari che si applicano al Supercondominio è quella relativa all'assemblea. Quando si tratta, infatti, di complessi immobiliari composti da più di sessanta proprietari, per le decisioni riguardanti la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell'amministratore sono invitati a partecipare all'adunanza solo i rappresentanti dei vari singoli edifici «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore (art. 67 disp. att. cod. civ.)».
Ciò è accaduto anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Milano ed appena culminato con la recente sentenza n. 5086 del 23 giugno 2025. In tale circostanza, però, un condòmino ha impugnato la cosiddetta assemblea ristretta del proprio Supercondominio ritenendo che la stessa avesse assunto delle decisioni di natura straordinaria.
Si trattava, per la parte attrice, di una circostanza in cui sarebbe stato necessario convocare tutti i proprietari del complesso immobiliare.
Pertanto, esaminato il caso concreto, all'ufficio meneghino è spettato il compito di stabilire torti e ragioni nella vicenda. Non ci resta che approfondire quanto è accaduto in questo procedimento.
Gestione ordinaria e straordinaria in condominio: quali differenze?
Secondo una definizione offertaci dalla Cassazione, sono di natura straordinaria quelle opere che, per il loro carattere di assoluta necessarietà o inevitabilità, servono «generalmente alle finalità di urgente conservazione del fabbricato in ragione di imprevisti attinenti alla struttura del fabbricato o ad un impianto del medesimo (Cass. civ., sez. V, 27 aprile 2016, n. 8351)».
Pertanto, partendo da questa definizione possiamo dire che rientrano nella gestione straordinaria di un condominio quelle decisioni che mirano non solo alla migliore utilizzazione ed alla conservazione dei beni comuni, ma che comportano, altresì, come affermato dal Tribunale di Milano in commento, delle «innovazioni, modifiche impiantistiche o vincoli economici pluriennali in capo ai condomini».
In tutti gli altri casi, perciò, la decisione che dovrà assumere il consesso sarà di carattere ordinario quale, ad esempio, quella mirante a garantire l'efficienza di un servizio continuativo a favore dell'ente o a verificare la contabilità di un fabbricato.
Una caratteristica questa che, in tema di Supercondominio, determinerebbe la possibilità di convocare la cosiddetta assemblea ristretta, cioè quella a cui parteciperebbero e voterebbero i soli rappresentanti del complesso.
Nomina revisore contabile nel Supercondominio: chi può deliberarla?
Nel caso in commento, a proposito di questo Supercondominio, l'assemblea dei rappresentanti dei vari edifici aveva deciso di nominare un revisore contabile. Ebbene, per un proprietario del complesso, tale nomina era stata illegittima.
In ragione, infatti, della straordinarietà di questa figura, essa doveva essere votata, eventualmente, dall'assemblea a cui avrebbero partecipato tutti i proprietari. Il Tribunale di Milano, però, non è stato d'accordo con questa conclusione.
Per l'ufficio meneghino, infatti, la norma di riferimento del Codice, che preveda la possibilità di nominare un revisore, non fa alcun riferimento al Supercondominio e tanto meno stabilisce per questo la necessità della convocazione dell'assemblea plenaria «L'art. 1130 bis c.c. prevede che "l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio".
La norma non distingue tra assemblea plenaria e assemblea dei rappresentanti, rimettendosi dunque al modello organizzativo del condominio o supercondominio previsto dalla legge o adottato in concreto».
Nell'ipotesi in contestazione, prosegue il Tribunale, l'attività di controllo fa riferimento alla gestione ordinaria dell'amministratore e non vi è alcuna motivazione particolare e/o straordinaria che possa eludere la competenza espressa dai rappresentanti «Nel caso in esame, trattandosi di controllo su attività ordinaria dell'amministratore e non di nomina per finalità straordinarie o ispettive, la competenza è legittimamente esercitata dai rappresentanti».
Per cui, su questo punto, come per gli altri sottoposti all'attenzione del Tribunale di Milano, l'impugnativa proposta è stata respinta.
