In materia di condominio, le controversie investono, principalmente, contestazioni inerenti alla corretta gestione ed amministrazione dell'edificio, con particolare riferimento alle norme che attendono alla regolare convocazione e costituzione dell'assemblea ed al rispetto dei quorum prescritti per l'adozione delle delibere, contabilizzazione trasparente delle entrate ed uscite e, per l'effetto, alla fedele e conforme redazione del bilancio, nonché alla imputazione delle relative spese.
Il contenzioso portato avanti al Tribunale di Paola (sentenza n.454 del 30 aprile 2025) ha ad oggetto la impugnazione della delibera adottata dalla assemblea, correlata a più e diverse questioni.
Primariamente, è stata eccepita la mancata applicazione delle disposizioni afferenti al supercondominio, nonché le prescrizioni da ottemperare per una rendicontazione puntuale ed intellegibile, oltre alla indefettibile indicazione, nel verbale redatto, dei voti favorevoli, contrari e degli astenuti per la conferma dell'amministratore ai fini della giusta verifica della maggioranza necessaria a tal fine.
Per una compiuta disamina del caso, occorre, dunque, esporre puntualmente e commentare le singole censure, richiamando la normativa vigente unitamente ai principi espressi dalla Giurisprudenza.
La vicenda
Tizio, Mevia e Sempronio hanno impugnato la delibera assunta dalla assemblea riunita in seconda convocazione in data 17 agosto 2018, censurando la validità della stessa in ordine a ben tre punti posti all'ordine del giorno all'uopo chiedendo al Tribunale adito di annullarla.
A sostegno della azione promossa, i condomini hanno manifestato le proprie doglianze sollevando l'illegittimità delle delibera per aver approvato (i) la situazione contabile al luglio 2015, da ritenersi non veritiera e corretta, (ii) il bilancio consuntivo, viziato da evidenti errori in considerazione dell'inidoneità dei documenti correlati a comprendere le voci e quote di ripartizione e (iii) il rinnovo dell'amministratore in carica omettendo l'indicazione dei nominativi dei votanti atti a stabilire la maggioranza raggiunta.
Parimenti, i condomini hanno rappresentato che l'amministratore ha completamento disatteso il disposto dell'art. 1117 bis c.c.e dell'art. 67, comma III, Disp. Att. c.c., quale vizio di fondo della delibera, con riflesso anche nel bilancio approvato, di tal guisa ignorando le regole da ottemperare nel caso di supercondominio.
Il condominio convenuto, nella persona dell'amministratore, si è costituito chiedendo il rigetto della domanda.
Nel corso del giudizio sono intervenuti volontariamente altri condomini i quali hanno aderito alle difese degli attori.
Ritenute e considerate le censure sulla mancata chiarezza e corrispondenza al vero della contabilità ed il bilancio, il Giudice ha istruito la causa disponendo consulenza tecnica d'ufficio (CTU) contabile utile alla valutazione della documentazione prodotta per poter verificare la fondatezza della impugnazione sul punto e dei rilievi nella stessa avanzati.
Preso atto della conformazione del compendio e delle risultanze della consulenza esperita, condivise nella motivazione della sentenza, il Tribunale ha accolto l'impugnazione per i motivi, di seguito, esposti ed argomentati.
Supercondominio: requisiti e presupposti
Per quanto concerne la configurabilità, nella fattispecie de qua, del cosiddetto supercondominio, è opportuno ed utile richiamare il dettato dell'art. 1117 bis c.c.e, in particolare, dell'art. 67, comma III, Disp. Att. c.c., secondo cui "Nei casi di cui all'articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore".
A tal riguardo occorre precisare che, così come il condominio, anche il supercondominio sorge ipso iure et facto non necessitando di una apposita e dedicata delibera ad hoc, né di altra formale espressione di volontà, essendo sufficiente la esistenza - appunto - di una situazione di fatto nella quale più edifici hanno beni e servizi comuni (viali di accesso, aree verdi, impianti etc.).
A conferma, indirizzo costante e consolidato della Giurisprudenza afferma che "Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cassazione civile sez. II, 03/07/2024, n.18241).
Nell'ipotesi in esame, essendo il compendio costituito da sette fabbricati distinti, con un numero complessivo di oltre centocinquanta unità immobiliari, non vi può essere dubbio alcuno che trattasi di un supercondominio in considerazione dei servizi e beni esistenti ed il loro vincolo di accessorietà con i singoli edifici.
Ne deriva che debba ritenersi applicabile la disciplina prevista per il supercondominio tanto in relazione alla gestione che in ordine alla nomina dell'amministratore.
Posto ciò, è innegabile conseguenza la previsione di una sezione apposita nel bilancio per i beni e servizi comuni e, correlatamente, per la legittima adozione di ogni delibera in merito, motivo per l'assemblea doveva essere convocata in aderenza al disposto del citato art. 67, comma III, Disp. Att. c.c., tramite la partecipazione dei rappresentanti di ciascun edificio.
Nel caso in esame, non sono state rispettate dette prescrizioni, né per la gestione del supercondominio, né per la nomina dell'amministratore per cui la delibera è palesamene invalida.
Intelligibilità del bilancio consuntivo e trasparenza della contabilità
È noto che grava sull'amministratore l'obbligo della corretta tenuta della contabilità e, altresì, quello di redigere il bilancio in rispondenza ai criteri di chiarezza e facile comprensione, con indicazione e descrizione delle voci in entrate ed in uscita, il tutto con il doveroso supporto dei relativi giustificativi.
A titolo meramente esemplificativo, è confacente ricordare che le entrate sono documentate dai versamenti delle quote ad opera dei condomini sul conto corrente condominiale, mentre le uscite devono trovare conferma nelle fatture di spesa emesse dai fornitori.
Ogni entrata o spesa dovrà, dunque, trovare sostegno in idonea documentazione.
Ebbene, dalla consulenza tecnica esperita nel corso del giudizio, è stata riconosciuta la fondatezza delle censure mosse dagli attori in quanto il CTU incaricato ha appurato la esistenza di un vero e proprio disordine nella contabilità condominiale, tanto per carenza di documentazione che di errori ed incongruenze commessi nella situazione patrimoniale della gestione, ordinaria e straordinaria.
Tali vizi ed omissioni, in particolare per la assenza di rappresentazione della situazione patrimoniale generale, comportano l'accoglimento delle doglianze avanzate.
Delibera nomina amministratore
Per quanto attiene al terzo ed ultimo motivo di impugnazione, è appropriato rilevare che la nomina, ovvero la conferma, dell'amministratore è avvenuta senza indicare nel verbale i voti favorevoli e contrari ma, unicamente, riportando la dicitura a maggioranza con la sola elencazione dei nominativi dei condomini astenuti.
Pertanto, è chiaro che, in assenza di segnalazione alcuna dei nominativi dei condomini favorevoli e contrari, non è possibile verificare se è stata raggiunta la maggioranza prescritta ai sensi dell'art. 1136, comma II e IV, c.c., corrispondente alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Sul punto, non è in dubbio che, anche per la conferma dell'amministratore in carica, debba essere rispettato il medesimo quorum deliberativo previsto per la nomina.
A conforto, appare appropriato riportare orientamento della Giurisprudenza che si è espressa sull'argomento "La conferma non è altro che una nuova nomina per cui gli stessi presupposti di validità (e dunque gli stessi quorum) che determinano la nomina dell'amministratore devono valere anche per la riconferma di tale soggetto in carica, avendo le due delibere contenuto ed effetti giuridici eguali e differendo soltanto per la circostanza di continuità del rapporto fiduciario, assente in caso di nomina.
La disposizione dell'articolo 1136, comma 4, del c.c., per la quale la delibera avente ad oggetto la nomina o revoca dell'amministratore richiede la maggioranza qualificata di cui al comma 2, è applicabile anche alla deliberazione di conferma dell'amministratore (voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti all'assemblea che rappresenti la metà del valore dell'edificio)" (Corte appello Messina sez. II, 21/12/2022, n.847).
Alla luce di quanto osservato esposte, il Tribunale ha accolto integralmente l'impugnazione con condanna del condominio alle spese e competenze di lite in ragione della soccombenza.
