L'art. 72 disp. att. c.c. elenca tra le norme inderogabili anche l'art. 67 disp. att. c.c. che, al comma 3, specifica espressamente le materie su cui può deliberare l'assemblea dei rappresentati dei condomini nell'ambito del supercondominio; così tale norma precisa che quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore; per tutte le altre questioni, compresa la manutenzione straordinaria, è competente solo l'assemblea dei condomini di tutti i caseggiati costituenti il supercondominio. La disposizione sopra detta può costituire fonte di discussione.
Infatti la distinzione fra la manutenzione ordinaria (di competenza dell'assemblea dei rappresentanti) e straordinaria (riservata all'assemblea del supercondominio), nell'applicazione pratica della norma si mostra assai problematica.
Tale affermazione sembra trovare conferma in una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza del 10 ottobre 2024 n. 8981).
Fatto e decisione
Nell'assemblea ordinaria di un supercondominio avente all'ordine del giorno "approvazione preventivo 2022", i rappresentanti dei singoli caseggiati, dopo aver discusso il progetto di riqualificazione del giardino comune, deliberavano l'approvazione dell'opera di riqualificazione del giardino per un costo complessivo di €. 6.161,00 per ogni anno, per un totale di oltre €. 18.000,00.
Un condomino riteneva che, in considerazione del carattere straordinario dell'intervento deliberato, fossero stati erroneamente convocati solo i rappresentanti dei singoli plessi e non tutti i condomini del convenuto.
Nel tentativo di trovare una soluzione presentava domanda di mediazione obbligatoria presso l'Organismo di Conciliazione dell'Ordine degli avvocati, iniziativa che si concludeva negativamente a causa della mancata partecipazione del supercondominio convenuto; successivamente l'amministratore del supercondominio convocava una nuova assemblea ordinaria per il 30.11.2022, riportante nuovamente all'ordine del giorno la discussione e la deliberazione del preventivo 2022 e del progetto di riqualificazione del giardino comune, da eseguirsi in un arco temporale di tre anni mediante l'abbattimento del 50% degli alberi e delle piante esistenti e la piantumazione di nuove specie arboree in sostituzione di quelle da abbattere. L'assemblea ordinaria del 30.11.2022 approvava nuovamente il progetto che veniva ridimensionato.
Il condomino, dopo aver presentato altra domanda di mediazione obbligatoria presso l'Organismo di Conciliazione dell'Ordine degli avvocati che si concludeva negativamente, citava in giudizio il supercondominio, impugnando la delibera assembleare adottata in data 30.11.2022; l'attore riteneva nulla la decisione perché l'assemblea dei rappresentanti si era occupata di un intervento di manutenzione straordinaria, desumibile sia dalla tipologia dei lavori da svolgere (abbattimento di più del 50% degli alberi e piantumazione di nuove specie arboree nell'arco di un periodo di tre anni), sia dai costi complessivi dell'intervento (€ 29.443,78, pari al triplo di quanto deliberato nei consuntivi 2019, 2020, 2021).
A parere dell'attore, quindi, l'assemblea ordinaria dei soli rappresentanti aveva assunto decisioni in materia eccedente la competenza prevista dall'art. 67 disp. att. c.c., comma 3. Il Tribunale ha dato torto all'attore.
Infatti, il giudicante ha messo in rilievo che il prospettato intervento, anche al fine di un ampliamento degli spazi di visuale tra i fabbricati del supercondominio e sullo stesso giardino, comporta la rimozione di alberi condominiali pericolanti, ammalorati o interferenti con le parti ed i servizi condominiali e con gli altri alberi.
Come ha sottolineato il Tribunale tale manutenzione non risulta dovuta a seguito di eventi imprevisti quali quelli determinati da caso fortuito e forza maggiore e, dunque, non ha quel carattere di eccezionalità che rende necessario un intervento di manutenzione straordinaria, né risulta comportare, per la sua particolarità e consistenza, un onere economico rilevante.
Non trattandosi di manutenzione straordinaria, nè di innovazioni, non era, quindi, neppure necessaria la previsione di un fondo speciale a termini dell'articolo 1135 I comma, n° 4 c.c., come invece sostenuto da parte attrice.
Considerazioni conclusive
Al supercondominio risultano applicabili le norme previste per la fattispecie condominiale ai sensi dell'art.1117 - bis c.c., che, in tema di ambito di applicabilità, prevede che "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".
In tali casi, è applicabile l'art. 67 disp. att. c.c., comma 3, il quale regola espressamente il procedimento relativo all'assemblea supercondominiale che, nel caso vi siano più di sessanta partecipanti, per le sole decisioni attinenti (oltre che alla nomina dell'amministrazione) all'ordinaria amministrazione è competente una "mini" assemblea composta dai "rappresentanti" dei singoli edifici, preventivamente nominati e specificamente convocati.
Nel caso esaminato l'intervento deciso è limitato solo ad alcuni alberi ivi esistenti, pericolanti, ammalorati o interferenti con le parti ed i servizi condominiali, senza mutamento di destinazione dell'area verde condominiale.
L'abbattimento di alberi ritenuti pericolanti, disposto con la delibera dei rappresentanti, costituisce perciò un intervento di manutenzione ordinaria delle cose comuni (Cass. civ., sez. II, 01/03/2023, n. 6136).
