L'assemblea condominiale in modalità mista è valida quando la partecipazione da remoto sia stata preceduta dal consenso della maggioranza dei condomini, l'avviso consenta l'accesso effettivo alla piattaforma e resti garantita la possibilità di intervenire e votare. La compresenza di partecipanti in presenza e collegati da remoto non determina, da sola, l'invalidità delle deliberazioni.
Il Tribunale di Roma, quinta sezione civile, con sentenza n. 7975 del 20 maggio 2026, ha rigettato l'impugnazione proposta da un condomino assente contro le deliberazioni adottate in seconda convocazione da un'assemblea convocata con partecipazione fisica e videoconferenza. Il principio va letto dentro il perimetro dell'art. 66 disp. att. c.c., nella formulazione introdotta dalle modifiche del 2020: la disciplina della videoconferenza assembleare non discende dalla riforma condominiale del 2012, ma dagli interventi successivi legati anche alla stagione emergenziale, oggi stabilizzati nel testo della norma.
La regola operativa è lineare: la modalità mista è ammissibile se non comprime il diritto di partecipazione. Occorrono, in particolare, il consenso preventivo della maggioranza dei condomini, da intendersi per teste, e indicazioni tecniche idonee a consentire il collegamento; nel caso deciso, link e password risultavano indicati nell'avviso di convocazione.
La vicenda
Un condomino impugnava le deliberazioni adottate in sua assenza dall'assemblea condominiale convocata in modalità "mista", con partecipazione presso lo studio dell'amministratore e collegamento tramite piattaforma elettronica.
Le doglianze riguardavano, in primo luogo, la regolarità complessiva dell'adunanza. Venivano contestati l'idoneità del luogo fisico indicato per la partecipazione in presenza, la mancata risultanza a verbale del consenso maggioritario alla videoconferenza, l'asserita impossibilità di controllare i soggetti collegati, l'omessa indicazione nell'avviso del link e della password, la mancata prova della convocazione di tutti gli aventi diritto, l'assenza di un elenco presenze allegato al verbale, il mancato rispetto di un intervallo minimo di ventiquattro ore fra prima e seconda convocazione, l'incomprensibilità del verbale e la sua tardiva trasmissione.
Il condomino formulava poi specifiche censure contro la deliberazione di ratifica di una spesa già sostenuta per la realizzazione di una nuova linea di adduzione del pozzo a servizio di alcuni villini. Secondo l'impugnante, l'approvazione sarebbe stata generica, avrebbe investito temi non indicati all'ordine del giorno, avrebbe riguardato una spesa straordinaria non urgente sostenuta autonomamente dall'amministratore, sarebbe stata priva dei necessari giustificativi, non avrebbe rispettato una precedente deliberazione interna, non sarebbe stata inserita nel consuntivo 2022, avrebbe richiesto la costituzione del fondo speciale e avrebbe applicato un criterio di riparto non corretto. Veniva inoltre dedotta la necessità della maggioranza qualificata prevista per le innovazioni.
Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto integrale dell'impugnazione. Dopo il deposito delle memorie autorizzate, senza attività istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione.
La decisione
Il Tribunale ha respinto tutte le censure relative alla regolarità formale dell'assemblea. La ritenuta inidoneità dello studio dell'amministratore è stata qualificata come mera allegazione non provata; il consenso alla partecipazione da remoto è stato ritenuto dimostrato mediante moduli di adesione prodotti dal condominio, tutti sottoscritti in prossimità dell'assemblea; la mancata menzione del consenso nel verbale non è stata considerata causa di invalidità.
Sulla legittimità della modalità mista, il passaggio motivazionale è netto:
"non esiste - d'altra parte - alcun divieto normativo per lo svolgimento delle assemblee condominiali in modalità 'mista' (ovvero con partecipazione sia in presenza che da remoto) ed appare chiaramente pretestuosa e apodittica l'affermazione secondo cui tale modalità non garantirebbe la partecipazione effettiva e completa dei condòmini (essendo ben possibile - al contrario - un costante controllo in via telematica sui collegamenti in atto dei singoli condomini non presenti appunto fisicamente)".
Il giudice ha dunque escluso che la struttura mista dell'adunanza sia, di per sé, incompatibile con la disciplina condominiale. L'art. 66 disp. att. c.c. richiede che, in caso di videoconferenza, siano rispettate le garanzie di partecipazione e siano fornite le indicazioni necessarie: nella vicenda decisa, l'avviso riportava link e password per accedere alla piattaforma, mentre il verbale dava atto della verifica della regolarità delle convocazioni da parte del presidente.
La contestazione relativa alla convocazione di altri aventi diritto è stata respinta anche perché il condomino impugnante non aveva dedotto alcun vizio riferito alla propria convocazione. Quanto all'elenco delle presenze, l'assenza di un allegato separato è stata giudicata irrilevante, poiché le presenze erano indicate nel corpo del verbale.
È stata corretta anche la lettura dell'intervallo tra prima e seconda convocazione. L'art. 66, quarto comma, disp. att. c.c. stabilisce che "l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima"; non impone, invece, un intervallo minimo di ventiquattro ore. Il Tribunale ha quindi escluso il vizio dedotto sul punto.
Il verbale è stato ritenuto sufficiente perché le sole deliberazioni effettivamente adottate, sui punti 4 e 7 dell'ordine del giorno, risultavano verbalizzate con indicazione della maggioranza favorevole. Anche la trasmissione tardiva del verbale non è stata considerata idonea a viziare le deliberazioni: essa rileva, per il condomino assente, ai fini della decorrenza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.
Le censure rivolte alla deliberazione di ratifica della spesa sono state parimenti rigettate. Dal verbale risultava l'oggetto dell'approvazione, cioè la ratifica della spesa a consuntivo per la nuova linea di adduzione del pozzo; la richiesta di una relazione alla ditta esecutrice non comportava nuovi impegni economici e non dava luogo a un interesse concreto all'annullamento. Il Tribunale ha inoltre affermato che l'assemblea può ratificare spese sostenute su iniziativa dell'amministratore, anche quando non ricorra l'urgenza.
La documentazione giustificativa della spesa era stata prodotta in giudizio, senza specifiche contestazioni. Il mancato inserimento nel consuntivo 2022 non incideva sulla validità della deliberazione di ratifica; la costituzione del fondo speciale non è stata ritenuta necessaria, trattandosi di spesa già sostenuta e non di deliberazione preventiva di lavori straordinari o innovazioni. Il criterio di ripartizione è stato ricondotto al regolamento condominiale, che includeva tra i beni comuni l'impianto interessato; i lavori, resi necessari dalla rottura di vecchie tubazioni, non sono stati qualificati come innovazione.
Le spese di lite sono state poste a carico del condomino soccombente, senza condanna per responsabilità aggravata.
I riferimenti giurisprudenziali
- Trib. Taranto 11 marzo 2025: la partecipazione in parte in presenza e in parte da remoto non è esclusa dall'art. 66 disp. att. c.c.; l'assemblea mista è valida quando l'avviso contiene le indicazioni necessarie e tutti i condomini possono intervenire e votare.
- Trib. Catania n. 670 del 7 febbraio 2026: la partecipazione da remoto, in assenza di previsione regolamentare, presuppone il consenso della maggioranza dei condomini e deve essere organizzata in tempo utile per predisporre una convocazione completa delle istruzioni tecniche. La decisione adotta una lettura più rigorosa sul momento di raccolta del consenso.
- Trib. Milano n. 5576/2024: le deliberazioni adottate in assemblea telematica sono state annullate in mancanza della previa richiesta di adesione alla modalità da remoto e dell'indicazione di un luogo fisico per la partecipazione in modalità mista.
- App. Napoli n. 497 del 7 febbraio 2023: il verbale assembleare deve consentire la verifica della regolare formazione della volontà collegiale; l'omessa indicazione dei votanti e delle quote può determinare l'invalidità della deliberazione quando impedisca il controllo dei quorum.
Considerazioni conclusive
L'assemblea condominiale può svolgersi con partecipanti presenti nel luogo fisico indicato nell'avviso e altri collegati da remoto, se la modalità telematica è stata autorizzata dalla maggioranza dei condomini e se la convocazione contiene le indicazioni necessarie per un intervento effettivo. La validità delle deliberazioni non dipende dalla compresenza di due forme di partecipazione, ma dalla conservazione della collegialità: identificazione degli intervenuti, possibilità di prendere parte alla discussione, espressione del voto e verbalizzazione idonea a controllare presenze e maggioranze.
Il Tribunale di Roma n. 7975/2026 segue la linea già espressa da Trib. Taranto 11 marzo 2025, che valorizza l'assenza di un divieto normativo della riunione mista e il riferimento dell'art. 66 disp. att. c.c. alla "partecipazione" in videoconferenza, non necessariamente allo svolgimento integralmente telematico dell'adunanza; sul punto v. anche assemblea mista e requisiti di validità. La riunione in forma mista, quindi, non rappresenta una deroga alle regole assembleari ordinarie, ma una modalità organizzativa che deve renderle concretamente praticabili anche per chi interviene tramite piattaforma.
Il perimetro applicativo resta segnato dai precedenti più rigorosi. Trib. Milano n. 5576/2024 ha annullato le deliberazioni quando il condominio non aveva provato la previa richiesta di adesione alla modalità telematica e non aveva indicato un luogo fisico per la partecipazione in presenza; per un approfondimento, v. consenso preventivo e assemblea online. Trib. Catania n. 670 del 7 febbraio 2026 accentua ulteriormente il profilo temporale, richiedendo che il consenso alla videoconferenza preceda la convocazione, così da consentire all'amministratore di predisporre un avviso completo delle istruzioni tecniche; in tal senso v. consenso prima della convocazione.
Il richiamo ad App. Napoli n. 497 del 7 febbraio 2023 completa il quadro sul piano documentale: anche quando la modalità mista è ammissibile, il verbale deve permettere di ricostruire la formazione della volontà assembleare. Nella controversia decisa dal Tribunale di Roma questo controllo era possibile, perché le presenze risultavano dal corpo del verbale e le deliberazioni effettivamente adottate riportavano la maggioranza favorevole. L'esito del giudizio dipende, quindi, da una verifica concreta: consenso documentato, avviso tecnicamente completo, controllo dei collegamenti e verbale leggibile sono gli elementi che hanno consentito di escludere l'invalidità delle delibere.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
