Assemblea condominiale da remoto: il consenso va raccolto prima della convocazione (non dopo)

La partecipazione all'assemblea condominiale mediante collegamento da remoto, prevista dall'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c., non integra un diritto incondizionato del singolo, ma una modalità di svolgimento della riunione subordinata, in difetto di espressa previsione regolamentare, al previo consenso della maggioranza dei condomini. Ne deriva che la relativa richiesta, per poter essere utilmente presa in considerazione, deve pervenire in tempo compatibile con l'acquisizione del consenso e con la predisposizione di un avviso di convocazione completo delle indicazioni richieste (tra cui, quando la riunione si tenga in videoconferenza, la piattaforma e le istruzioni di collegamento).

Con sentenza n. 670 del 7 febbraio 2026, il Tribunale di Catania ha ritenuto che una richiesta di collegamento a ridosso dell'adunanza, in assenza di qualsiasi disposizione regolamentare, sia tardiva e, come tale, inaccoglibile, senza che da ciò discenda l'invalidità della deliberazione per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. Nella medesima decisione è stato, inoltre, precisato il perimetro operativo del diritto di accesso ai documenti (artt. 1129, comma 2, e 1130-bis c.c.), che resta esercitabile "in ogni tempo", ma va concretamente attuato secondo buona fede e correttezza (art. 1175 c.c.), evitando richieste intempestive idonee a intralciare l'attività dell'amministratore.

La vicenda

Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari, hanno convenuto in giudizio il condominio impugnando la delibera assunta in assemblea (tenutasi in seconda convocazione) e chiedendone la nullità e/o l'annullabilità. Tra i motivi dedotti vi erano, da un lato, la contestazione del mancato accoglimento di una richiesta di partecipazione da remoto e, dall'altro, la lamentata violazione del diritto di accesso ai documenti contabili prima della riunione; venivano poi censurati i bilanci approvati e i relativi riparti per asserita violazione dell'art. 1130-bis c.c. e per gravi irregolarità ed errori contabili, oltre ad ulteriori doglianze su ripartizioni e su determinazioni relative a lavori.

Il condominio si è costituito contestando integralmente l'impugnazione, deducendo, in sintesi, la tardività delle richieste avanzate a ridosso dell'assemblea e la correttezza dell'operato dell'amministratore; nel corso del giudizio è stata espletata una CTU tecnico-contabile.

La decisione

La pronuncia è di parziale accoglimento: sono stati rigettati il primo motivo (videoconferenza) e il secondo motivo (accesso ai documenti), mentre sono stati accolti il terzo e il quarto motivo relativi ai profili di rendiconto e di attendibilità/precisione della contabilità, con conseguente annullamento delle deliberazioni assembleari di approvazione dei bilanci ai punti 1 e 2 dell'ordine del giorno; gli ulteriori motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Quanto alla videoconferenza, il Tribunale ha anzitutto fissato il perimetro applicativo dell'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., chiarendo che la norma non disciplina il "come" della raccolta delle adesioni, ma pretende un consenso maggioritario precedente alla convocazione, funzionale a consentire una convocazione rituale e completa delle indicazioni tecniche.

In motivazione si legge infatti "la norma invocata dagli opponenti (ultimo comma art. 66 disp. attuazione c.c.) non detta le modalità con le quali il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento con collegamento da remoto debba essere acquisito dall'amministratore; tuttavia, ciò che è certo è che il consenso deve essere precedente all'indizione dell'assemblea in videoconferenza e che a tutti i condomini deve essere chiesto di utilizzare tale modalità, fermo poi poterne validamente accedere solo una volta ottenuto il consenso della maggioranza dei condomini".

Da tale premessa il giudice fa discendere una conseguenza operativa netta per l'amministratore, affermando che "prima di convocare l'assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione, o, in alternativa, occorre la presenza di un'esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso".

Applicando tali principi al caso concreto, la richiesta di partecipazione da remoto, formulata a ridosso dell'adunanza e quando l'assemblea era già stata convocata in presenza, è stata ritenuta tardiva e, quindi, inaccoglibile, poiché la modalità telematica avrebbe dovuto essere predisposta sin dall'avviso di convocazione, comprensivo delle informazioni necessarie (in particolare, il collegamento). Coerentemente, il primo motivo è stato rigettato.

Con riguardo al diritto di accesso ai documenti, il Tribunale ha ribadito la portata del diritto, collegandolo al principio di trasparenza e richiamando espressamente le basi codicistiche (art. 1129 c.c., comma 2, e art. 1130-bis c.c.), ma ne ha rimarcato i limiti di esercizio secondo correttezza e buona fede. Il passaggio motivazionale chiarisce che "ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale, inclusi i giustificativi di spesa", ma anche che "l'esercizio del diritto di accesso, tuttavia, non deve intralciare l'attività dell'amministratore e deve rispettare i principi di correttezza e buona fede".

In applicazione di tali coordinate, è stata ritenuta decisiva l'intempestività della richiesta, formulata quando i condomini avevano già ricevuto da tempo la convocazione, con la conseguenza che "avendo formulato la richiesta di accesso del tutto tardivamente i condomini non hanno messo l'amministratore nelle condizioni di adempiere agevolmente al dovere su di esso gravante".

Il giudice ha inoltre richiamato (per darvi continuità) il principio secondo cui il diritto di esibizione è esercitabile in ogni tempo ma non può risolversi in intralcio e grava sul condomino l'onere di provare l'impedimento opposto dall'amministratore, riportando Cass. ord. n. 15996/2020.

Diversamente, il cuore decisorio della pronuncia riguarda i profili contabili. Il Tribunale ha esaminato congiuntamente le censure inerenti alla conformità del rendiconto al modello dell'art. 1130-bis c.c. e le dedotte irregolarità/errori contabili, facendo proprie le conclusioni del CTU e ritenendo non attendibili i bilanci sottoposti ad approvazione.

In motivazione viene riportato, in termini particolarmente chiari, che "il CTU acquisendo tutta la documentazione e comparandola ha potuto verificare che esistono alcuni punti che sicuramente pregiudicano l'assetto contabile del bilancio elaborato e sottoposto ad approvazione" e che, per le carenze e le discrepanze riscontrate, "il bilancio non sia attendibile, puntuale, né preciso e che quindi a causa di queste mancanze ed inesattezze contabili non rifletta la reale situazione di spesa né debitoria né creditoria", con violazione dell'art. 1130-bis c.c. Nello stesso solco, la pronuncia richiama i principi di legittimità sulla funzione informativa del rendiconto e sull'annullabilità della delibera di approvazione quando registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa (considerati parti inscindibili) non permettano la conoscenza concreta dei reali elementi contabili, richiamando Cass. ord. n. 33038/2018 e Cass. ord. n. 28257/2023.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., ord. n. 15996/2020, in tema di accesso a registri e documenti contabili "in qualsiasi tempo", purché l'esercizio non si risolva in intralcio all'amministrazione e nel rispetto del principio di correttezza.
• Cass. civ., ord. n. 33038/2018, sulla struttura del rendiconto ex art. 1130-bis c.c. e sulla possibile annullabilità della delibera di approvazione quando i condomini non risultino informati sulla reale situazione patrimoniale quanto a entrate, spese e fondi disponibili.
• Cass. civ., ord. n. 28257/2023, sul contenuto del rendiconto e sul criterio di verifica giudiziale della "divaricazione" tra risultato effettivo e risultanze del bilancio, nonché sull'interesse del singolo alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili.

Considerazioni conclusive

La sentenza offre indicazioni pratiche su tre piani distinti.

Sotto il profilo organizzativo, la videoconferenza non può essere "aggiunta" in corsa quando l'adunanza sia già stata convocata in presenza: l'impianto dell'art. 66 disp. att. c.c., come letto dal Tribunale, presuppone che prima della convocazione vi sia la verifica del consenso maggioritario e che l'avviso contenga le informazioni tecniche necessarie a rendere effettivo il diritto di intervento.

In termini applicativi, la motivazione valorizza l'esigenza che l'amministratore predisponga la modalità telematica come assetto di convocazione, non come semplice risposta individuale ad una richiesta tardiva; sul tema dell'assemblea in modalità mista e dei requisiti informativi dell'avviso, in senso conforme, si rinvengono indicazioni operative anche in Assemblea mista e requisiti di validità, sintesi e limiti applicativi e, con specifico riguardo alla necessità del consenso preventivo, in Consenso preventivo per l'assemblea online e riflessi sull'impugnazione .

Sul piano dei diritti informativi, il diritto del singolo alla visione e all'estrazione di copia è confermato nella sua ampiezza (registri, giustificativi, estratti conto), ma viene ricondotto a un esercizio "cooperativo": l'istanza a ridosso dell'assemblea può risultare incompatibile con buona fede e correttezza, specie se rende oggettivamente difficoltoso l'adempimento.

Ne deriva un criterio prudenziale: quando l'avviso di convocazione è ricevuto con congruo anticipo, la richiesta di ostensione va formulata tempestivamente, così da non prestare il fianco all'eccezione di intempestività e di intralcio.

Infine, sul versante contabile, l'accoglimento dei motivi relativi all'art. 1130-bis c.c. conferma che l'annullabilità della delibera di approvazione non dipende solo da vizi "formali" (assenza dei documenti che compongono il rendiconto), ma anche dalla non attendibilità sostanziale delle risultanze quando, per incoerenze e mancanze, non sia possibile una verifica immediata e una consapevole deliberazione.

In questa prospettiva, la pronuncia si colloca in una linea di continuità con arresti che valorizzano la funzione di trasparenza e intellegibilità del rendiconto; in tema di nota sintetica esplicativa come elemento essenziale ai fini della comprensione, si segnala, per un approfondimento operativo, Nota sintetica esplicativa mancante e annullabilità del rendiconto, casi ricorrenti .

Resta fermo che le conclusioni sulla videoconferenza e sull'accesso documentale sono state enunciate in relazione a condotte e tempistiche concrete: la regola del previo consenso maggioritario e dell'inserimento delle modalità telematiche nell'avviso opera in via generale, ma la valutazione di "tardività" e di "intralcio" è, per sua natura, dipendente dal caso (tempo residuo rispetto all'adunanza, mole dei documenti richiesti, organizzazione dello studio dell'amministratore e pregressa disponibilità di allegati contabili).

Di contro, l'invalidazione del rendiconto è stata ancorata a un dato oggettivo, accertato in CTU: la divaricazione tra movimenti e registrazioni e la mancanza di documentazione essenziale, tali da impedire una corretta e immediata verifica.