L'approvazione del rendiconto con disavanzo di cassa non basta a provare il credito dell'amministratore uscente

Per ottenere il rimborso delle anticipazioni, l'ex amministratore deve provare gli esborsi sostenuti con denaro proprio oppure allegare una deliberazione assembleare che riconosca in modo chiaro il debito del condominio in relazione a poste passive specificamente individuate. Il mero disavanzo tra entrate e uscite, così come il verbale di passaggio di consegne o la sola produzione di fatture ed estratti conto del conto condominiale, non dimostra da sé che la differenza sia stata colmata con risorse personali dell'amministratore.

Questo è il nucleo della decisione resa dal Tribunale di Napoli, sentenza n. 4096 dell'11 marzo 2026, che ha accolto la domanda dell'ex gestore solo in parte: da un lato, per l'importo espressamente riconosciuto dall'assemblea come debito verso l'amministratore; dall'altro, per compensi rimasti dovuti e non specificamente contestati. La soluzione si muove nel perimetro della disciplina del mandato, applicata al rapporto tra amministratore e condominio, ma resta strettamente condizionata alla prova dell'esborso personale e al contenuto effettivo delle delibere assembleari.

La vicenda

L'ex amministratore agiva per ottenere dal condominio il pagamento di euro 12.370, deducendo di avere anticipato nel corso della gestione somme nell'interesse della collettività condominiale e di non avere altresì riscosso integralmente il proprio compenso. Esponeva di avere amministrato lo stabile dal 2000 al giugno 2020, di avere consegnato la documentazione al successore e di avere già messo in mora il condominio.

Il convenuto contestava la domanda sotto tre profili: mancanza della prova degli esborsi, assenza di dimostrazione circa urgenza e indifferibilità delle spese e difetto di prova sulle modalità con cui l'attore avrebbe reperito le somme asseritamente anticipate.

La decisione

Il Tribunale ha precisato anzitutto che la pretesa azionata non riguardava soltanto anticipazioni, ma anche il pagamento del compenso dell'amministratore per alcune annualità. Da qui il carattere solo parzialmente omogeneo delle voci richieste e la necessità di un esame distinto.

Il punto centrale della motivazione è espresso con chiarezza: "è l'amministratore che, alla stregua dell'art. 1720 c.c., deve offrire la prova degli esborsi effettuati"; inoltre "solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore". La decisione, dunque, colloca il credito per anticipazioni nel rapporto di mandato e fa discendere da tale inquadramento il relativo onere probatorio.

Su questa base, il giudice ha valorizzato il verbale assembleare dell'11 ottobre 2017, con il quale l'assemblea aveva approvato a maggioranza il punto dell'ordine del giorno da cui risultava un espresso riconoscimento di debito di euro 8.250 da rimborsare all'amministratore. In relazione a tale importo, la domanda è stata accolta, perché il Collegio ha ravvisato un atto di volontà del condominio idoneo a fondare la pretesa restitutoria.

Diversa la conclusione per le annualità successive. I relativi rendiconti non erano mai stati approvati e, perciò, mancava un corrispondente atto assembleare ricognitivo. Il Tribunale ha poi escluso che la documentazione prodotta bastasse a colmare tale lacuna, osservando in modo puntuale che "il solo deposito della documentazione comprovante i pagamenti e dell'estratto conto del c/c condominiale […] non è sufficiente a far ritenere che tali pagamenti siano avvenuti con risorse personali dell'amministratore".

La motivazione entra anche nel dettaglio di alcuni documenti: un assegno risultava emesso con timbro del condominio e sottoscritto nella qualità, così da far presumere la provenienza della provvista da risorse condominiali; un modello F23 non consentiva di risalire al titolare della provvista; una fattura risultava pagata con bonifico dal conto corrente condominiale; anche per le utenze mancava la prova dell'utilizzo di denaro personale dell'amministratore. In questo passaggio la sentenza è particolarmente lineare: il problema non è la mera esistenza del pagamento, ma la provenienza personale delle somme.

Quanto al compenso, invece, il condominio non aveva formulato contestazioni specifiche. Il Tribunale ha rilevato che l'attività gestoria per gli anni considerati emergeva dalla documentazione prodotta e che il compenso pattuito risultava dal documento contrattuale iniziale. Per tale ragione sono stati riconosciuti anche gli importi richiesti a titolo di onorario per il 2019 e per il 2020, ritenuti congrui e non contestati (per un quadro su compensi e anticipazioni, si veda crediti dell'ex amministratore per compensi).

La condanna finale è stata quindi limitata a euro 10.018, somma composta dall'importo di euro 8.250 riconosciuto dall'assemblea e dai compensi ritenuti dovuti. Gli interessi non sono stati attribuiti dalla mediazione, come domandato dall'attore, ma ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo, poiché la mediazione, nel caso esaminato, non costituiva condizione di procedibilità.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2023, n. 4179 - Ribadisce che il credito dell'amministratore per anticipazioni si fonda sull'art. 1720 c.c. e che il mero disavanzo di cassa non prova l'impiego di denaro proprio.
• Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2020, n. 15702 - Il verbale di consegna sottoscritto dal nuovo amministratore non costituisce ricognizione di debito del condominio verso l'amministratore uscente.
• Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2020, n. 5062 - L'accettazione della documentazione e l'eventuale pagamento parziale in acconto non sono prove idonee del credito per il disavanzo contabile.
• Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611 e Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2006, n. 7498 - L'onere di provare gli esborsi grava sull'amministratore che agisce per il rimborso, mentre il condominio deve dimostrare l'eventuale adempimento.
• Cass. civ., sez. VI-2, 17 agosto 2017, n. 20137 - Conferma, nello stesso quadro del mandato con rappresentanza, che il rimborso presuppone la prova degli esborsi effettivamente sostenuti dall'amministratore nell'interesse del condominio.
• Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892 - Richiama l'esigenza di una contabilità idonea a rendere intellegibili le poste di entrata e di uscita, profilo che assume rilievo anche nella dimostrazione del credito per anticipazioni.
• Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2014, n. 18084 - Coordina l'art. 1720 c.c. con la disciplina condominiale: fuori dalle ipotesi di spese urgenti, l'amministratore non ha un generale potere di spesa e il credito per anticipazioni richiede il preventivo controllo assembleare perché possa dirsi liquido ed esigibile.
• Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498 e Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153 - L'approvazione del rendiconto ha valore ricognitivo solo rispetto a poste passive specificamente indicate; il disavanzo, da solo, non dimostra l'esborso personale dell'amministratore.
• Cass. civ., sez. II, 22 aprile 2022, n. 12931 - Si pone nella medesima linea applicativa dell'art. 1720 c.c., confermando che il rimborso presuppone la prova delle anticipazioni e non può essere desunto automaticamente dalla contabilità.

In termini conformi, anche gli approfondimenti più recenti insistono sulla medesima linea: il verbale di passaggio di consegne non prova il debito e il mero disavanzo non vale, da solo, come prova dell'esborso personale; sul punto v. anche passaggio di consegne e crediti dell'amministratore uscente e, più in generale, onere della prova sulle anticipazioni.

Considerazioni conclusive

Il rimborso delle anticipazioni spetta all'ex amministratore quando l'esborso con denaro proprio sia provato in modo puntuale, oppure quando l'assemblea abbia trasformato quella posta in un debito chiaramente riconosciuto e specificamente individuato. È questo il filo conduttore che unisce la decisione agli arresti più significativi di legittimità: Cass. n. 4179/2023, Cass. n. 12931/2022, Cass. n. 5611/2019, Cass. n. 20137/2017 e Cass. n. 7498/2006 mantengono fermo l'inquadramento della pretesa nell'art. 1720 c.c. e, quindi, nell'onere dell'amministratore di dimostrare l'effettiva diminuzione patrimoniale subita; Cass. n. 8498/2012, Cass. n. 10153/2011 e Cass. n. 3892/2017 precisano, sul versante contabile, che l'approvazione del rendiconto assume valore ricognitivo solo per poste passive chiaramente enucleate, mentre il semplice saldo negativo resta un dato contabile privo di autonoma forza dimostrativa. La stessa linea è richiamata anche nei materiali di approfondimento dedicati all'onere della prova e alla necessità di una chiara indicazione del debito in bilancio.

Entro questo quadro, la soluzione accolta valorizza un criterio pratico di forte utilità: provare il pagamento non basta, occorre provare la provenienza personale della provvista. Perciò verbali di consegna, fatture quietanzate, assegni emessi nella qualità o movimenti del conto condominiale possono attestare che un esborso vi è stato, ma non che esso sia stato sostenuto dall'amministratore con risorse proprie; in coerenza con Cass. n. 15702/2020 e Cass. n. 5062/2020, il passaggio di consegne resta estraneo alla ricognizione del debito, perché tale effetto richiede una deliberazione dell'assemblea su un oggetto specifico. Più rigorosa, ma perfettamente compatibile con questo assetto, è l'indicazione offerta da Cass. n. 18084/2014, che collega liquidità ed esigibilità del credito al controllo assembleare sulle spese fuori dai casi di urgenza: non un orientamento divergente, dunque, ma una delimitazione ulteriore dei presupposti del rimborso. Resta coerente, infine, la distinta sorte del compenso, che segue la diversa logica del corrispettivo dovuto per l'attività gestoria quando risulti documentalmente fondato e non sia oggetto di contestazioni specifiche. Sul punto v. anche anticipazioni dell'amministratore e prova dell'esborso; in tal senso v. passaggio di consegne e crediti dell'amministratore uscente.