In tema di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, integra grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129, commi 11 e 14, c.c. la mancata specificazione analitica e preventiva del compenso al momento della nomina o del rinnovo dell'incarico, non potendo la successiva approvazione del rendiconto, nel quale il compenso sia inserito come posta consuntiva, sanare la nullità testuale della delibera di nomina. La reiterazione della condotta per più esercizi, con inserimento del compenso esclusivamente nei consuntivi e senza preventiva deliberazione assembleare, viola i principi di trasparenza, correttezza e pattuizione preventiva del rapporto di mandato, giustificando la revoca giudiziale dell'amministratore. È quanto ha chiarito il Tribunale di Padova nel Decreto del 18 maggio 2026.
La vicenda
Il procedimento trae origine dal ricorso proposto da due condomini di un complesso immobiliare, i quali chiedevano la revoca giudiziale dell'amministratore nominato dall'assemblea e riconfermato negli anni 2024 e 2025. I ricorrenti deducevano una serie articolata di gravi irregolarità, tali da compromettere la trasparenza e la correttezza della gestione, nonché la fiducia necessaria al rapporto di mandato. Le contestazioni riguardavano, in particolare, la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione delle nuove tabelle millesimali dopo la declaratoria di nullità delle precedenti, l'omessa esecuzione dell'accordo raggiunto in sede di mediazione, la mancata indicazione analitica del compenso dell'amministratore al momento della nomina e del rinnovo, l'assenza dei dati anagrafici e professionali nei verbali assembleari, la predisposizione di un "preventivo" che in realtà conteneva solo spese già sostenute e, infine, una gestione contabile ritenuta opaca e non conforme ai criteri di chiarezza imposti dall'art. 1130‑bis c.c.
L'amministratore resistente contestava integralmente le accuse, sostenendo, tra l'altro, di aver indicato il proprio compenso all'interno dei rendiconti consuntivi approvati dall'assemblea.
La decisione
Il Tribunale, richiamato il quadro normativo dell'art. 1129 c.c. e la natura non tassativa dell'elenco delle gravi irregolarità, ha ricordato che la revoca giudiziale richiede la verifica dell'imputabilità dell'inadempimento e della sua gravità, valutata alla luce del rapporto fiduciario che lega amministratore e condominio. Non ogni irregolarità è sufficiente: occorre che la condotta sia idonea a incidere sulla trasparenza, sulla correttezza e sulla regolarità della gestione.
Il Collegio ha ritenuto assorbente il terzo motivo di ricorso, relativo alla violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14, che impone all'amministratore di indicare analiticamente e preventivamente il proprio compenso al momento della nomina o del rinnovo, a pena di nullità della delibera.
Dall'esame dei verbali emergeva che l'amministratore aveva ottenuto la conferma dell'incarico facendo riferimento al "dettaglio economico riportato a rendiconto", e che il compenso era stato inserito nei consuntivi degli anni 2021‑2024 e nel "preventivo" 2025, senza alcuna specificazione preventiva. Tale modalità, osserva il Tribunale, è radicalmente incompatibile con il principio di predeterminazione onnicomprensiva del compenso.
Il Tribunale ha sottolineato che la violazione non è stata episodica, ma si è protratta per più esercizi consecutivi, impedendo ai condomini una valutazione consapevole del costo della gestione e compromettendo la trasparenza del rapporto fiduciario. La gestione contabile, inoltre, è risultata ulteriormente opaca per la predisposizione di un "preventivo" che, in realtà, conteneva solo spese già sostenute, senza alcuna programmazione futura né stato patrimoniale, confermando un metodo amministrativo non conforme ai principi di chiarezza e corretta tenuta della contabilità.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha ritenuto integrata una grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore, con assorbimento degli altri motivi. La società amministratrice è stata quindi revocata dall'incarico e condannata alla rifusione delle spese del procedimento.
Considerazioni conclusive
Secondo l'articolo 1129 c.c., al momento dell'accettazione dell'incarico (e ad ogni successiva riconferma) l'amministratore deve fornire ai condomini un quadro completo della propria identità professionale: dati anagrafici, codice fiscale, eventuale sede legale e denominazione se si tratta di una società. A ciò si aggiunge l'obbligo di indicare il luogo in cui sono conservati i registri previsti dall'art. 1130, nn. 6 e 7, precisando giorni e orari in cui ciascun condomino può visionarli gratuitamente o ottenerne copia previo rimborso delle spese. Si tratta di un insieme di informazioni che la legge pretende contestualmente alla nomina, perché funzionali alla trasparenza del rapporto di mandato.
Accanto a questo obbligo informativo opera quello, ancor più incisivo, previsto dal comma 14 dello stesso articolo 1129 c.c., che introduce una nullità testuale della nomina qualora non sia indicato, in modo analitico e preventivo, l'importo del compenso dovuto all'amministratore. La giurisprudenza ha chiarito che tale specificazione non è un dettaglio formale, ma un elemento essenziale del contratto: senza la predeterminazione del corrispettivo, il rapporto di amministrazione non può dirsi validamente costituito.
In questa prospettiva, si è affermato che la validità della nomina richiede l'esistenza di un documento approvato dall'assemblea che riporti, anche mediante rinvio a un preventivo espressamente richiamato, la determinazione analitica del compenso. Tale indicazione non può essere ricavata implicitamente dalla delibera di approvazione del rendiconto, poiché il rendiconto ha natura meramente consuntiva e non può supplire a un requisito che la legge pretende ex ante (Trib. Larino, 6 febbraio 2023, n. 77).
Su questo punto è intervenuta anche la Cassazione, ribadendo che l'approvazione del consuntivo non sana l'originaria nullità della partita contabile in esso inserita. L'assemblea, infatti, con il voto sul rendiconto, si limita a validare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo contabile, ma non incide sulla validità ed efficacia dei rapporti obbligatori da cui quelle voci derivano. Ne consegue che una nomina priva della preventiva indicazione del compenso resta nulla, anche se il compenso compare successivamente nel consuntivo (Cass. n. 14424/2025).
