L'amministratore di condominio ha diritto a ricevere il compenso pattuito per l'attività svolta, ma tale diritto sussiste solo in presenza di una nomina o di un rinnovo espresso da parte dell'assemblea. Ai sensi dell'art. 1129 del codice civile, l'incarico dell'amministratore ha durata annuale e si rinnova automaticamente per un ulteriore anno. Tuttavia, per gli anni successivi al biennio, non è ammessa alcuna proroga tacita.
Questo principio è stato ribadito dalla Corte d'Appello di Bari nella sentenza n. 1173 del 22 luglio 2025, che ha escluso la possibilità per l'amministratore di ottenere compensi per annualità successive a quelle espressamente deliberate dall'assemblea.
I giudici baresi hanno chiarito che, in assenza di una delibera assembleare che confermi l'incarico oltre il secondo anno, non sussiste alcun diritto al compenso per gli esercizi successivi.
La vicenda
Il precedente amministratore aveva convenuto in giudizio il condominio, chiedendo il pagamento di compensi professionali per gli esercizi dal 2011 al 2017, anno in cui gli venne revocato l'incarico. A sostegno della propria richiesta, sosteneva che i compensi fossero stati approvati con deliberazione assembleare del 24 febbraio 2012.
La decisione
L'organo giudicante ha accolto solo parzialmente le domande dell'ex amministratore.
In merito ai compensi, è stato escluso che la deliberazione del 24 febbraio 2012 potesse estendersi anche agli anni successivi: "La deliberazione ha valore unicamente per l'anno 2012 e non anche per le annualità successive".
È pacifico che, a far data dal 24 dicembre 2012 e sino al 2017 (momento in cui venne revocato l'incarico), non furono più indette assemblee, ragione per la quale non vi è prova che il sig. [...] venne confermato nella carica anche per le annualità successive".
Viene inoltre evidenziato che l'incarico di amministratore richiede una nomina formale: "L'incarico all'amministratore soggiace al requisito formale della nomina, che è imprescindibile e che viene conferito sempre in maniera espressa, mai dunque tacita, mediante l'adozione di un deliberato assembleare [...] Le disposizioni richiedono il compimento di atti giuridici formali oppure la manifestazione espressa della volontà contrattuale [...] inconciliabili - sul piano giuridico - con una nomina o un rinnovo tacito".
A sostegno della decisione sono richiamati:
- art. 1136 c.c., comma quarto: "la nomina e la revoca dell'amministratore avvengano mediante deliberazione assembleare";
- art. 1135 c.c., comma primo n.1): "la conferma dell'amministratore e la sua retribuzione siano sempre oggetto di deliberazione";
- art. 1136 c.c., ultimo comma: obbligo della trascrizione del processo verbale delle riunioni assembleari;
- art. 1129 c.c., commi secondo e quattordicesimo: obbligo dell'amministratore di comunicare dati anagrafici/fiscali all'atto della nomina/rinnovo e specificare il compenso richiesto.
Pertanto, "Nella fattispecie tali atti mancavano del tutto, ragione per la quale la richiesta di pagamento dei compensi avanzata dall'ex amministratore per le annualità successive al 2012 era affetta da nullità assoluta rilevabile d'ufficio".
Il riconoscimento è stato quindi limitato a quanto già approvato dall'assemblea: €1.960,92 (su un totale di €8.955,82 richiesti), relativi esclusivamente all'annualità 2012.
Considerazioni conclusive
Il principio affermato è chiaro:
- L'incarico all'amministratore deve essere conferito o rinnovato ogni anno con apposita deliberazione assembleare espressa;
- Non è ammessa alcuna proroga tacita, né può desumersi un rinnovo implicito dal mero svolgimento delle funzioni o dall'approvazione dei bilanci;
- I compensi sono dovuti solo se risultano da una valida nomina/rinnovo formalizzata nei verbali assembleari;
Tale orientamento si fonda su una lettura rigorosa delle norme codicistiche (in particolare artt. 1129-1136 c.c.) come modificate dalla L. 220/2012; si tratta di un indirizzo ormai consolidato nella giurisprudenza successiva alla riforma condominiale.
Si segnala tuttavia che in passato alcune pronunce avevano ammesso forme implicite o proroghe tacite nei casi in cui l'amministratore avesse continuato a svolgere le proprie funzioni senza contestazioni; oggi però questa impostazione appare superata.
Pertanto ogni richiesta relativa ai compensi deve essere fondata su una valida ed espressa deliberazione assembleare; diversamente essa sarà priva dei requisiti necessari per l'esigibilità nei confronti del condominio.
Approvazione del bilancio e compensi dell'amministratore: implicazioni giuridiche
La questione della validità dei compensi dell'amministratore in assenza di una delibera specifica di rinnovo dell'incarico è stata oggetto di discussione giurisprudenziale.
In generale, l'approvazione del bilancio che include i compensi dell'amministratore non equivale automaticamente a un rinnovo dell'incarico, a meno che non vi sia una chiara manifestazione di volontà in tal senso da parte dell'assemblea.
Inoltre, è importante sottolineare che un rendiconto che riporta i compensi senza la delibera di conferma dell'amministratore può essere annullato entro 30 giorni dalla sua approvazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., se impugnato dai condomini assenti o dissenzienti.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
