Nei lavori straordinari condominiali, la responsabilità dell'amministratore per la scelta dell'appaltatore richiede un effettivo errore di affidamento e non può essere desunta dalla sola cattiva esecuzione dell'opera. Quando la scelta dell'impresa sia stata conosciuta e ratificata dall'assemblea, e l'accertamento tecnico escluda carenze di idoneità dell'appaltatore, i vizi esecutivi restano sul piano della responsabilità dell'impresa e, se ne ricorrono i presupposti, della direzione lavori.
La Corte d'Appello di Messina, con la sentenza n. 401 del 12 maggio 2026, ha annullato la condanna pronunciata in primo grado nei confronti dell'amministratore, valorizzando la ratifica assembleare del cambio di impresa e l'esito della consulenza tecnica, che aveva ricondotto le infiltrazioni alla cattiva esecuzione dei lavori e non alla mancanza di requisiti tecnici dell'appaltatore.
La vicenda
Il proprietario di un appartamento conveniva in giudizio il condominio, deducendo la presenza di consistenti infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza e dagli impianti comuni, manifestatesi dopo lavori di rifacimento del lastrico solare. Prima del giudizio era stato promosso un accertamento tecnico preventivo, nel quale il consulente aveva individuato gli interventi necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni e ripristinare l'immobile.
L'attore chiedeva la condanna del condominio all'eliminazione delle cause del danno, al ripristino dell'appartamento e al risarcimento dei pregiudizi derivanti anche dall'impossibilità di utilizzare l'immobile.
Il condominio negava ogni addebito e chiedeva la chiamata in causa dell'impresa che aveva eseguito i lavori, dell'amministratore che aveva affidato l'appalto a un'impresa diversa da quella inizialmente indicata dall'assemblea e del direttore dei lavori, domandando di essere garantito e manlevato in caso di accoglimento delle pretese attoree.
Il Tribunale, all'esito della consulenza tecnica d'ufficio, escludeva la responsabilità del condominio e condannava in solido i terzi chiamati al pagamento in favore del proprietario della somma di euro 42.533,84, oltre IVA, interessi e rivalutazione, ritenendo che i danni derivassero dalle imperfezioni nell'esecuzione dei lavori e dalla responsabilità del direttore dei lavori.
L'amministratore impugnava la decisione, contestando sia la condanna diretta in favore dell'attore, sia l'affermazione della propria responsabilità. Sosteneva, in particolare, che i lavori erano stati deliberati dall'assemblea, che il cambio di impresa era stato comunicato ai condomini, che l'intervento era stato giustificato da una situazione di urgenza e che, comunque, l'assemblea aveva successivamente ratificato la scelta dell'appaltatore.
La decisione
La Corte ha respinto anzitutto la censura di ultrapetizione. La chiamata dei terzi era stata effettuata dal condominio non come mera garanzia impropria, ma per attribuire loro la responsabilità esclusiva del danno e ottenere la liberazione dalla pretesa dell'attore. In tale ipotesi opera l'estensione automatica della domanda attorea al terzo chiamato, salvo espressa esclusione da parte dell'attore.
Il gravame è stato invece accolto sul profilo sostanziale della responsabilità dell'amministratore. La Corte ha ritenuto che il Tribunale avesse trascurato documenti decisivi: la comunicazione ai condomini del cambio di impresa e, soprattutto, il verbale assembleare nel quale si faceva riferimento alla nuova impresa e al preventivo presentato per ulteriori lavori. Da tali elementi è stata ricavata una ratifica inequivoca della scelta compiuta dall'amministratore.
La motivazione collega l'esclusione dell'addebito a tre accertamenti: la conoscenza del cambio di impresa da parte dei condomini, la successiva ratifica assembleare e l'esito della c.t.u., che aveva individuato la causa del danno nella cattiva esecuzione dell'opera, non nell'inidoneità tecnica dell'appaltatore.
"[...] il verbale dell'8 agosto 2011 [...] fa espresso riferimento alla [impresa scelta dall'amministratore] ed al preventivo dalla stessa presentato per il tramite del direttore dei lavori [...] Ne consegue che [...] quell'assemblea ha ratificato in maniera inequivoca la pregressa scelta dell'amministratore [...] in ordine al cambio di ditta appaltatrice, che era stata motivata dall'urgenza di effettuare quei lavori. [...] la c.t.u. ha accertato [...] che la [impresa] [ha] mal realizzato i lavori non già per mancanza dei requisiti tecnici, ma per cattiva esecuzione degli stessi. Sicché non può addebitarsi all'amministratore [una] culpa in eligendo per fatti connessi soltanto alla fase esecutiva, nella quale a vigilare doveva essere il direttore dei lavori".
La responsabilità dell'amministratore non è stata esclusa in ragione della sola ratifica assembleare. La Corte ha dato rilievo anche alla mancanza di prova di una scelta tecnicamente inadeguata dell'appaltatore. La cattiva esecuzione dei lavori, accertata dal consulente, riguardava la fase esecutiva dell'appalto; non dimostrava, di per sé, che l'impresa fosse priva dei requisiti necessari al momento dell'affidamento.
Il richiamo all'art. 1135 c.c. resta confinato al tema dei poteri dell'amministratore in materia di lavori straordinari. L'assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria; l'amministratore può ordinarle senza previa autorizzazione solo quando rivestano carattere urgente, dovendo poi riferirne nella prima assemblea. Nel caso deciso, tuttavia, i lavori erano stati approvati e il punto realmente controverso riguardava l'affidamento a un'impresa diversa da quella inizialmente individuata, affidamento poi ritenuto ratificato.
Accolto l'appello principale, la Corte ha annullato la condanna dell'amministratore al risarcimento e al pagamento delle spese di c.t.u. È rimasta ferma, perché non impugnata, la condanna dell'impresa e del direttore dei lavori. L'appello incidentale del proprietario nei confronti del condominio è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifiche censure alla motivazione con cui il Tribunale aveva escluso la responsabilità dell'ente condominiale; la domanda di manleva del condominio è rimasta assorbita.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2807: l'amministratore che ordina lavori straordinari senza previa delibera impegna il condominio solo se ricorre effettivamente l'urgenza e se agisce spendendo il nome dell'ente; in difetto, il rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio.
- Cass. civ., sez. VI-2, 17 agosto 2017, n. 20136: in materia di lavori straordinari, l'iniziativa dell'amministratore non può vincolare il condominio in assenza di delibera, ratifica o urgenza effettiva. La Corte d'Appello richiama tale indirizzo per distinguerlo dal caso in cui i lavori siano stati approvati e la scelta dell'impresa sia stata ratificata.
- Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2022, n. 31382: i poteri rappresentativi dell'amministratore restano circoscritti alle attribuzioni di legge e alle delibere assembleari; per i costi straordinari non preventivamente autorizzati occorre un titolo assembleare, una ratifica o la prova dell'urgenza. L'arresto conferma il limite al potere autonomo dell'amministratore.
- Cass. civ., n. 18192/2009: l'assemblea può ratificare spese ordinarie e straordinarie sostenute dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei caratteri di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose. Il precedente è utile per leggere il rilievo attribuito alla ratifica assembleare.
- Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2007, n. 25173: la responsabilità per culpa in eligendo non può essere ricavata ex post dal solo verificarsi del danno, ma richiede una valutazione ex ante dell'inidoneità dell'impresa al momento dell'affidamento dell'incarico.
- Cass. civ., sez. III, 30 settembre 2014, n. 20557: nell'appalto, l'appaltatore risponde di regola dei danni provocati nell'esecuzione dell'opera, in ragione della propria autonomia organizzativa; il controllo del committente riguarda la corrispondenza dell'opera all'oggetto del contratto, salvo specifiche ingerenze o scelte colpose.
- Trib. Pescara, 16 dicembre 2025, n. 1372: la responsabilità del committente e dell'amministratore in materia di appalto condominiale non può fondarsi su accuse generiche di culpa in eligendo o culpa in vigilando, ma richiede fatti specifici e provati.
- Cass. civ., 11 settembre 2018, n. 22050 e Cass. civ., 27 aprile 2016, n. 8411: quando il convenuto chiama un terzo indicandolo come unico obbligato in alternativa a sé, la domanda dell'attore si estende automaticamente al terzo chiamato, salvo che l'attore escluda espressamente tale estensione. La Corte utilizza questo orientamento per respingere la censura di ultrapetizione.
Considerazioni conclusive
L'amministratore di condominio non risponde per culpa in eligendo dei vizi esecutivi dell'appalto quando la scelta dell'impresa sia stata ricondotta alla volontà assembleare e non risulti provata l'inidoneità tecnica dell'appaltatore. La cattiva esecuzione dell'opera, anche se accertata in sede tecnica, resta un fatto insufficiente a dimostrare l'errore nella scelta, se non emergono elementi idonei a rivelare che l'impresa, già al momento dell'affidamento, fosse priva delle capacità necessarie.
Il quadro dei precedenti consente di separare due piani. Da un lato, Cass. n. 2807/2017, Cass. n. 20136/2017 e Cass. n. 31382/2022 delimitano il potere autonomo dell'amministratore in materia di lavori straordinari: il condominio resta vincolato solo se vi sia una delibera, una ratifica successiva oppure un'urgenza effettiva e provata. Da questo punto di vista, il caso deciso si colloca fuori dall'ipotesi dell'iniziativa gestoria priva di titolo, perché la Corte ha ritenuto che la scelta dell'impresa fosse stata conosciuta e fatta propria dall'assemblea. Per un approfondimento sui rapporti tra delibera, urgenza e prova del potere rappresentativo, può vedersi anche lavori straordinari non urgenti e prova dell'urgenza; sulla ratifica successiva, v. ratifica assembleare delle spese dell'amministratore.
Dall'altro lato, Cass. n. 25173/2007 e Cass. n. 20557/2014 circoscrivono la responsabilità da appalto al momento in cui il danno sia collegato a una scelta colposa del committente o a un'ingerenza tale da comprimere l'autonomia dell'appaltatore. La culpa in eligendo richiede una verifica ex ante dell'idoneità dell'impresa; la mera difettosità dell'opera, da sola, descrive l'inadempimento esecutivo ma non prova l'erroneità originaria dell'affidamento. La stessa esigenza di concretezza probatoria è valorizzata dalla giurisprudenza di merito più recente, che esclude responsabilità dell'amministratore fondate su contestazioni generiche; sul punto v. anche responsabilità dell'amministratore e accuse generiche.
Resta ferma la possibilità di configurare una responsabilità dell'amministratore quando siano provati autonomi profili di scelta imprudente, mancata verifica dell'idoneità dell'impresa, violazione di specifici obblighi di controllo o indebita ingerenza nell'esecuzione. Nel caso deciso, però, la ratifica assembleare e l'accertamento tecnico hanno ricondotto il danno alla fase esecutiva dell'appalto, lasciando la responsabilità in capo ai soggetti ai quali quella fase era causalmente riferibile.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
