L'amministratore non è obbligato ad inviare la documentazione condominiale

Il diritto di accesso alla documentazione condominiale richiede una richiesta conoscibile dall'amministratore e si realizza, secondo le modalità indicate all'atto dell'accettazione o del rinnovo dell'incarico, mediante visione dei documenti ed eventuale estrazione di copia a spese dell'interessato. L'inadempimento dell'amministratore presuppone la prova della regolare ricezione della richiesta e della successiva inerzia o del rifiuto ingiustificato.

Lo ha precisato il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, con sentenza n. 868 del 28 aprile 2026, pronunciandosi sull'opposizione a un decreto ingiuntivo ottenuto da una condomina per la consegna di documentazione relativa alla gestione condominiale. La decisione chiarisce che il diritto di controllo del partecipante non si traduce, di per sé, in un obbligo generale dell'amministratore di inviare copia dei documenti, se prima non sia stata formulata e ricevuta una richiesta conforme alle modalità organizzative comunicate.

La vicenda

Una condomina aveva ottenuto decreto ingiuntivo nei confronti dell'amministratore del condominio, al quale era stato ordinato di consegnare documentazione relativa all'amministrazione condominiale.

L'amministratore proponeva opposizione, eccependo, da un lato, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, dall'altro, l'assenza di qualsiasi inadempimento, sostenendo di non avere mai ricevuto una richiesta di consegna o visione della documentazione.

La condomina si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione. Nel corso del giudizio veniva poi esperita la procedura di mediazione, attivata dalla parte opposta, nella quale l'amministratore si obbligava a consegnare entro trenta giorni la documentazione indicata nel verbale.

Entrambe le parti chiedevano quindi la dichiarazione di cessazione della materia del contendere, sia pure valorizzando presupposti differenti: l'amministratore richiamava l'accordo raggiunto in mediazione; la condomina deduceva la sopravvenuta carenza di interesse anche per effetto della rettifica, in sede assembleare, dell'ammontare del proprio debito condominiale.

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere e, per l'effetto, ha revocato il decreto ingiuntivo. La parte più significativa della motivazione riguarda tuttavia il regolamento delle spese, risolto applicando il criterio della soccombenza virtuale e valutando se, prima del giudizio, la prestazione richiesta all'amministratore fosse già esigibile.

Il giudice ha ricondotto l'azione monitoria al diritto del condomino, previsto dall'art. 1129, comma 2, c.c., di prendere visione ed estrarre copia dei registri indicati dall'art. 1130, nn. 6 e 7, c.c. Da tale disciplina il Tribunale ricava un modello di accesso fondato su tre passaggi: comunicazione preventiva del luogo, dei giorni e degli orari di consultazione; richiesta dell'interessato; messa a disposizione della documentazione, con eventuale estrazione di copie a spese del richiedente.

La motivazione è particolarmente netta nel distinguere tra diritto di accesso e pretesa all'invio della documentazione:

"L'esercizio di tale diritto, come si desume dal complessivo contenuto dell'art. 1129 comma 2 c.c., pone a carico del condomino l'onere di accedere nel luogo indicato dall'amministratore, all'atto dell'accettazione dell'incarico, ove sono custoditi i documenti di cui ai nn. 6 e 7 dell'art. 1130 c.c. e, soprattutto, rendere nota all'amministratore una richiesta di visione di documenti. Non esiste, quindi, un obbligo dell'amministratore di inviare copia di documentazione in quanto il suo obbligo, che sorge solo a seguito della ricezione di una conforme richiesta, è circoscritto alla messa in visione, nel luogo di custodia della documentazione condominiale nelle ore indicate, della documentazione richiesta ed eventuale estrazione di copia a spese del condomino."

Su questa base, l'inadempimento dell'amministratore non può essere presunto dal solo fatto che il condomino abbia interesse ad acquisire documenti. Occorre invece dimostrare che la richiesta sia giunta a conoscenza del destinatario e che, nonostante ciò, l'amministratore sia rimasto inerte.

Il Tribunale formula così il rapporto tra esigibilità della prestazione e prova della richiesta:

"Così ricostruito il contenuto dell'obbligo dell'amministratore, un suo inadempimento, che giustifica il ricorso all'azione giudiziaria per la condanna al relativo adempimento, postula la prova che abbia ricevuto una conforme richiesta di prendere visione ed estrarre copia di documentazione menzionata ai nn. 6 e 7 dell'art. 1130 c.c. La regolare ricezione di una richiesta di accesso alla documentazione condominiale è, dunque, requisito di esigibilità della prestazione posta a carico dell'amministratore."

Nel caso concreto, l'amministratore aveva indicato nei preventivi il luogo di custodia della documentazione e le fasce orarie di ricezione dei condomini. Tali informazioni erano risultate conosciute dalla condomina, anche perché il preventivo era stato trasmesso in risposta a una sua precedente richiesta via e-mail.

Secondo il Tribunale, spettava quindi alla condomina provare di avere richiesto, nei luoghi, nei giorni e negli orari indicati, di prendere visione ed estrarre copia della documentazione condominiale. Solo dopo tale prova sarebbe gravato sull'amministratore l'onere di dimostrare di avere messo a disposizione i documenti.

Questa prova non è stata ritenuta raggiunta. Le due raccomandate prodotte risultavano non inoltrate con la dicitura "sconosciuto" e, pertanto, non potevano far presumere la conoscenza del relativo contenuto da parte dell'amministratore. Né era stato dimostrato che la condomina si fosse recata personalmente presso il luogo di custodia dei documenti nei giorni e negli orari comunicati.

Il giudice ha valorizzato anche il dovere di buona fede e solidarietà nel rapporto con l'amministrazione condominiale, osservando che, ricevuta la restituzione delle raccomandate, la condomina avrebbe potuto rendere nota la richiesta attraverso canali alternativi già utilizzati nei rapporti con l'amministratore, come l'e-mail o la messaggistica.

La prestazione, secondo la sentenza, è divenuta esigibile solo nel corso della mediazione, quando l'amministratore ha assunto l'obbligo di consegnare i documenti elencati nel verbale. Proprio la sopravvenienza dell'esigibilità in corso di causa, unitamente alla condotta collaborativa dell'amministratore che aveva poi trasmesso la documentazione richiesta, ha giustificato la compensazione integrale delle spese di lite e di mediazione ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento non richiama precedenti specifici, ma si colloca in una linea interpretativa consolidata sul contenuto del diritto di accesso del condomino e sui limiti delle modalità di esercizio.

• Cass. civ., 25 maggio 2017, n. 13235: l'amministratore non è tenuto a depositare l'intera documentazione giustificativa del bilancio, ma deve consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione ed estrarre copia, a loro spese; grava sul condomino l'onere di dimostrare che tale facoltà non sia stata consentita. Il precedente è coerente con la distinzione, valorizzata dal Tribunale di Taranto, tra messa a disposizione dei documenti e consegna materiale a cura dell'amministratore.
• Cass. civ., 21 settembre 2011, n. 19210 e Cass. civ., 20 febbraio 2020, n. 4445: il diritto di accesso alla documentazione condominiale deve essere esercitato senza intralciare l'attività di amministrazione e nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede; all'amministratore compete predisporre un'organizzazione minima che renda effettivo l'accesso.
• Trib. Santa Maria Capua Vetere, 8 febbraio 2024, n. 479: nella fase anteriore alla formazione di un titolo giudiziale, il diritto del condomino si attua di regola mediante accesso, visione ed estrazione di copia a proprie spese; per ottenere un provvedimento monitorio occorrono una richiesta specifica e un diniego ingiustificato, senza che possa ricavarsi un obbligo generalizzato di trasmissione materiale delle copie.
• Trib. Cagliari, ord. 2 settembre 2025, n. 810: non sussiste un obbligo legale dell'amministratore di trasmettere via e-mail la documentazione richiesta dal singolo condomino, salvo diversa previsione regolamentare o assembleare; il diritto si realizza attraverso la visione presso lo studio e l'estrazione di copia a spese del richiedente.
• Trib. Firenze, sez. II, 20 novembre 2023, n. 3395: gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c. non impongono, in via generale, la trasmissione fisica della documentazione al domicilio del condomino, essendo sufficiente la disponibilità presso lo studio dell'amministratore con indicazione di luogo e tempi di accesso.
• Trib. Messina, 27 novembre 2025, n. 2191: quando la richiesta sia provata e l'amministratore mantenga un'inerzia protratta su documenti già nella propria disponibilità, il diritto di accesso può essere tutelato anche in via monitoria; il precedente delimita il principio affermato dal Tribunale di Taranto, perché presuppone una richiesta già conosciuta e rimasta senza riscontro per un tempo apprezzabile.

Considerazioni conclusive

La richiesta di accesso alla documentazione condominiale deve essere portata a conoscenza dell'amministratore; da tale momento l'obbligo di consentire la visione e l'estrazione di copia diviene concretamente esigibile e l'eventuale inerzia può integrare inadempimento. La soluzione adottata dal Tribunale di Taranto è coerente con Cass. n. 13235/2017, che esclude un obbligo di deposito o trasmissione integrale della documentazione e riconduce la tutela del partecipante alla possibilità di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese; sul punto v. anche Cass. n. 13235/2017 sull'accesso alla documentazione.

La stessa linea interpretativa è completata da Cass. n. 19210/2011 e Cass. n. 4445/2020: il diritto di controllo non richiede la dimostrazione di uno specifico interesse ulteriore, ma deve essere esercitato secondo buona fede, senza trasformarsi in intralcio per l'amministrazione e nel rispetto di un'organizzazione minima conoscibile dai condomini. In tal senso, per un approfondimento, v. Cass. n. 4445/2020 sui limiti dell'accesso.

Le decisioni di merito richiamate definiscono il perimetro operativo della regola. Trib. Cagliari n. 810/2025 e Trib. Firenze n. 3395/2023 escludono un obbligo generalizzato di spedizione o trasmissione telematica dei documenti, valorizzando la messa a disposizione presso lo studio dell'amministratore; sul punto v. anche richiesta di documenti e assenza di obbligo di invio via mail e messa a disposizione presso lo studio dell'amministratore. Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 479/2024 conferma, con specifico riferimento alla tutela monitoria, che occorrono una richiesta specifica e un diniego ingiustificato, mentre Trib. Messina n. 2191/2025 segna il limite applicativo opposto: se la richiesta è stata ricevuta e l'inerzia si protrae su documenti determinati e già disponibili, l'azione giudiziale può essere fondata anche in via monitoria; può vedersi anche diritto del condomino a ottenere copia del verbale.

Nel caso deciso, la mancanza di prova della conoscenza della richiesta prima del ricorso monitorio ha impedito di configurare un inadempimento anteriore al giudizio. La successiva disponibilità manifestata in mediazione e la trasmissione dei documenti hanno inciso sul piano processuale, giustificando la cessazione della materia del contendere, la revoca del decreto ingiuntivo e la compensazione integrale delle spese.