Amianto sul tetto condominiale e obblighi informativi dell'intermediario nella compravendita

L'art. 1759, comma 1, c.c. stabilisce che "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso". La regola, letta in coordinamento con i canoni di correttezza e diligenza professionale, impone un dovere informativo che non si esaurisce nella mera "trasmissione" di quanto riferito dal venditore, ma richiede al mediatore di non occultare circostanze rilevanti, di non fornire informazioni non veritiere e, più in generale, di operare secondo la diligenza esigibile dall'operatore del settore; fermo restando che, in assenza di uno specifico incarico, non gli è normalmente richiesto lo svolgimento di accertamenti tecnico-giuridici particolarmente approfonditi (quali, ad esempio, visure ipotecarie o catastali), secondo la linea ricordata anche in giurisprudenza di legittimità .

Su questi profili, con sentenza n. 1688 del 26 febbraio 2026 il Tribunale di Milano ha ricostruito, in modo puntuale, i presupposti di maturazione della provvigione dell'intermediario a fronte di una proposta d'acquisto accettata (e qualificata contrattualmente come preliminare) e ha delimitato, nel caso concreto, l'ambito degli obblighi informativi del mediatore in relazione alla presenza di amianto in parti comuni condominiali (tetto), chiarendo altresì le conseguenze sulla domanda di ripetizione delle somme versate.

La vicenda

Una promissaria acquirente sottoscriveva, tramite un'agenzia immobiliare, proposta d'acquisto per un appartamento sito in condominio; la proposta veniva accettata dalla promittente venditrice. Subito dopo la conclusione dell'accordo la promissaria acquirente versava € 17.000,00 a titolo di caparra confirmatoria alla venditrice, € 9.760,00 all'agenzia a titolo di provvigione e € 367,00 all'agenzia quali spese per la registrazione del futuro contratto preliminare notarile.

Pochi giorni dopo, la promissaria acquirente dichiarava di essere venuta autonomamente a conoscenza della presenza di amianto non bonificato nello stabile (e, nella sua prospettazione, "probabilmente" anche nell'unità) e chiedeva chiarimenti. L'agenzia trasmetteva la documentazione ottenuta dall'amministratore condominiale, dalla quale risultava che l'amianto era censito e presente sul tetto, che non risultava pericoloso e che era previsto monitoraggio annuale da parte di una figura responsabile individuata dal condominio.

Nonostante tali riscontri, la promissaria acquirente decideva di non procedere alla stipula del preliminare notarile e scioglieva consensualmente con la promittente venditrice il vincolo già costituito, ottenendo la restituzione della caparra. Successivamente agiva contro l'agenzia chiedendo la restituzione di quanto versato, sostenendo, da un lato, che il diritto alla provvigione non fosse maturato (poiché l'accettazione della proposta non avrebbe integrato conclusione dell'affare) e, dall'altro, che l'agenzia avesse violato gli obblighi informativi relativi alla salubrità/sicurezza dell'immobile in relazione alla presenza dell'amianto.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato la domanda di restituzione della provvigione, accogliendo invece la sola richiesta di restituzione dell'importo corrisposto per la registrazione del preliminare notarile mai stipulato.

Sulla maturazione della provvigione, il giudice ha valorizzato anzitutto il contenuto della proposta, rilevando che le parti avevano espressamente previsto il perfezionamento del vincolo (qualificato come preliminare) con la conoscenza dell'accettazione da parte della proponente, e la conseguente azionabilità ex art. 2932 c.c., con diritto dell'agenzia alla provvigione.

In motivazione si legge, infatti, "La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore; […] Il contratto preliminare così concluso sarà azionabile ai sensi dell'art. 2932 del cod. civ., con diritto da parte dell'Agenzia mediatrice alla provvigione".

Su questa base, il Tribunale ha ritenuto maturato il diritto alla provvigione a far data dall'accettazione, richiamando l'indirizzo secondo cui, ai fini dell'art. 1755 c.c., l'affare è concluso quando si costituisce un vincolo giuridico azionabile: "Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto" (Cass. 24 gennaio 2024, n. 2359).

Il momento perfezionativo è stato ricondotto, coerentemente, alla regola generale dell'art. 1326 c.c., ossia "nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha [avuto] conoscenza dell'accettazione dell'altra parte", con conseguente incontro dei consensi.

È stato inoltre richiamato il principio per cui la provvigione spetta ove sia raggiunto lo scopo economico dell'operazione, indipendentemente dalla "veste" prescelta, secondo Cass. 20 giugno 2024, n. 16973, nonché l'arresto (Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2024, n. 680) che reputa irrilevanti, ai fini del diritto alla provvigione, sopravvenienze quali la successiva modifica del primo preliminare con pattuizioni condizionali poi non verificatesi.

Quanto allo scioglimento consensuale del preliminare tra promissaria acquirente e promittente venditrice, il Tribunale ha escluso che esso determini, di per sé, la restituzione della provvigione, chiarendo in modo espresso che "il diritto al compenso del mediatore, originando dalla 'conclusione dell'affare', non viene di per sé meno a seguito di eventuali sopravvenienze, non causalmente ricollegabili all'inadempimento del mediatore, che possano inficiare il buon esito dell'affare stesso" e che tale soluzione "si spiega in ragione dell'autonomia dei titoli e delle cause negoziali dei due diversi rapporti giuridici del contratto preliminare di vendita e del contratto di mediazione immobiliare, ai quali, in assenza di un qualsivoglia collegamento negoziale, non può dunque applicarsi il principio 'simul stabunt, simul cadent'".

Sul versante degli obblighi informativi connessi alla presenza di amianto, il Tribunale ha premesso che l'eventuale violazione degli obblighi di informazione attiene a regole di condotta e non di validità; di conseguenza, "non potrebbe in alcun modo determinare la caducazione del contratto concluso, bensì andrebbe al più a fondare una possibile responsabilità risarcitoria […] il cui accertamento non è stato tuttavia richiesto".

Nel merito, è stata esclusa la responsabilità dell'agenzia sulla base di una ricostruzione fattuale articolata: "dalla corrispondenza intercorsa fra le parti […] si evince chiaramente come [l'agenzia] si sia prontamente attivata nel ricercare le informazioni circa la presenza di amianto nello stabile contattando immediatamente la parte venditrice e l'amministratore di condominio e inviando […] tutta la documentazione relativa alla questione".

Il giudice ha poi attribuito rilievo decisivo alla relazione tecnica prodotta, da cui emergeva che lo stabile era classificato in una fascia di rischio tale per cui "nessuna azione di bonifica" doveva essere intrapresa, essendo sufficiente monitoraggio annuale da parte della "Figura Responsabile dell'Amianto", e ha aggiunto che "dai documenti presenti in atti si rinviene che la presenza di amianto sia stata riscontrata solo sulle parti comuni, in particolare sul tetto dell'edificio, e non all'interno dell'appartamento privato oggetto del contratto di vendita".

Anche alla luce dei principi di legittimità richiamati (tra cui Cass. 11 dicembre 2023, n. 34503, sul dovere positivo di informare e sul divieto di fornire informazioni non veritiere o non controllate), il Tribunale ha concluso in modo netto: "non sussiste alcuna responsabilità [del mediatore] nel caso di specie […] essendosi […] immediatamente attivata per risolvere quanto prima ogni dubbio in merito".

È stata altresì disattesa la domanda subordinata volta a ottenere una pronuncia costitutiva di risoluzione giudiziale della proposta, poiché il vincolo tra promissaria acquirente e promittente venditrice risultava già sciolto per mutuo dissenso mediante accordo transattivo. In coerenza con ciò, il Tribunale ha ritenuto irrilevante ai fini del decidere l'approfondimento istruttorio (c.t.u.) sulla presenza di amianto nell'appartamento, anche perché la promissaria acquirente aveva rinunciato alla relativa istanza istruttoria.

L'unica voce riconosciuta in restituzione ha riguardato i € 367,00 versati per la registrazione del preliminare notarile mai stipulato: il Tribunale ha ritenuto che "la relativa attribuzione patrimoniale in capo all'Agenzia immobiliare configura […] un arricchimento ingiustificato […] in quanto […] la corresponsione di tale somma è risultata sine causa ex art. 2033 c.c.", "stante l'impossibilità giuridica, oltre che fattuale, di addivenire al rogito del contratto preliminare notarile e alla sua successiva trascrizione", riconoscendo altresì gli interessi legali dalla diffida.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2024, n. 2359: affare concluso quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico azionabile; provvigione dovuta anche in presenza di preliminare.
• Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2024, n. 16973: rileva il raggiungimento dello scopo economico perseguito dalle parti tramite l'opera del mediatore.
• Cass. civ., sez. II, 9 gennaio 2024, n. 680: il diritto alla provvigione non viene meno per sopravvenienze quali la stipula di un nuovo preliminare condizionato e la mancata verificazione della condizione.
• Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 2023, n. 34503: obbligo di comunicare circostanze note o conoscibili con comune diligenza; divieto di fornire informazioni non veritiere o non controllate; responsabilità risarcitoria in caso di violazione.
• Cass. civ., sez. II, 2 maggio 2023, n. 11371: il danno da deficit informativo può correlarsi anche alla provvigione versata, ove l'affare avrebbe richiesto diversa valutazione economica .
• Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2024, n. 16184: ribadisce che il mediatore, pur non essendo tenuto senza incarico a indagini tecnico-giuridiche, risponde se viola le regole di condotta informativa .
• Cass. civ., sez. II, 30 settembre 2022, n. 28441: la mancata comunicazione di circostanze rilevanti può incidere sulla provvigione, secondo l'impostazione che valorizza l'adempimento degli obblighi informativi .
• Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 2023, n. 2385: esclude la provvigione in presenza di accordi meramente preparatori (come la sola proposta d'acquisto non idonea a costituire vincolo azionabile), principio rilevante nei casi in cui manchi un preliminare perfezionato .

Considerazioni conclusive

Il punto di equilibrio tracciato dal Tribunale muove da un dato di sistema: il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.), ossia con la nascita di un vincolo che renda le parti reciprocamente esigibili, e ciò può avvenire anche tramite una proposta irrevocabile accettata quando il regolamento contrattuale le attribuisca espressamente efficacia di preliminare.

In questa prospettiva, lo scioglimento successivo del preliminare per accordo tra promittente venditrice e promissaria acquirente non incide automaticamente sul compenso dell'intermediario, dovendosi tenere ferma l'autonomia tra rapporto di mediazione e rapporto di compravendita, secondo la motivazione che esclude l'applicazione del criterio simul stabunt, simul cadent.

Quanto al dovere informativo, la decisione colloca correttamente l'eventuale inadempimento sul piano delle regole di condotta e, quindi, della responsabilità risarcitoria (ove allegata e provata), non su quello della "caducazione" automatica del vincolo o della provvigione. Nel caso concreto, la responsabilità è stata esclusa perché l'agenzia ha documentato una condotta attiva e tempestiva nell'acquisire informazioni dall'amministratore e nel trasmettere la relazione tecnica, da cui risultava un quadro di monitoraggio e assenza di necessità di bonifica, nonché la localizzazione dell'amianto nelle sole parti comuni e non nell'unità oggetto di trattativa.

Questo esito non va però "assolutizzato" oltre il perimetro fattuale accertato. In giurisprudenza si rinvengono decisioni più rigorose verso l'intermediario quando emerga una reticenza o un'informazione inesatta su aspetti decisivi (ad esempio sullo stato urbanistico-edilizio o sulla titolarità di beni/accessori), con conseguenze che possono arrivare fino alla restituzione della provvigione o al risarcimento, a seconda delle domande proposte e del nesso causale . Nello stesso senso, è ricordato che la mancata comunicazione di circostanze rilevanti può incidere sul diritto al compenso ; mentre, sul fronte opposto, non ogni documento sottoscritto nella fase delle trattative è sufficiente, di per sé, a fondare la provvigione, se manca un vincolo azionabile (Cass. 26 gennaio 2023, n. 2385) .

In chiave pratica, il discrimine resta la qualificazione del segmento negoziale raggiunto (atto preparatorio vs preliminare effettivo) e, sul lato informativo, la prova di ciò che il mediatore sapeva o poteva conoscere con la diligenza richiesta e di ciò che ha comunicato o, al contrario, ha taciuto. Sul tema della provvigione e del "quando" essa maturi, può essere utile anche l'approfondimento Quando matura la provvigione nella compravendita , mentre per i casi in cui la fase iniziale resti meramente preparatoria (e quindi non sufficiente) è indicativa la ricostruzione legata a Cass. 26 gennaio 2023, n. 2385 Proposta d'acquisto e limiti alla provvigione .

Infine, la restituzione dei € 367,00 si colloca in modo coerente nell'alveo dell'indebito oggettivo: venuta meno la causa concreta della dazione (registrazione di un preliminare notarile non stipulato e non più stipulabile), l'attribuzione patrimoniale resta priva di giustificazione e deve essere ripetuta ex art. 2033 c.c., con gli accessori nei termini indicati in motivazione.

Quanto alla presenza di amianto, la decisione non afferma una regola "assoluta" sulla sua irrilevanza, ma la valuta nel quadro documentale emerso (censimento, classe di pericolo, monitoraggio, assenza nell'unità). In altre controversie, la giurisprudenza ha precisato che la presenza di amianto può assumere rilievo diverso a seconda dello stato di conservazione e della necessità di interventi, con possibili effetti sul prezzo o sulle tutele dell'acquirente; sul punto, per un quadro d'insieme (incentrato soprattutto su vizi e rimedi nella compravendita) si veda anche Amianto e compravendita quando incide sui rimedi .