Altezza del seminterrato difforme, la visita non prova la consapevolezza dell'acquirente

Il certificato di abitabilità (oggi segnalazione certificata di agibilità) attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e dei relativi impianti, secondo la disciplina vigente. In ambito civilistico, l'art. 1477 c.c., ultimo comma, prevede che il venditore debba consegnare all'acquirente i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, tra i quali rientra anche la documentazione attestante l'agibilità/abitabilità.

Con sentenza del 23 dicembre 2025, la Corte d'Appello di Cagliari ha ribadito che la mancata consegna del certificato di abitabilità integra sempre un inadempimento del venditore, salvo espressa rinuncia dell'acquirente al requisito o espresso esonero del venditore; ha inoltre ricondotto la fattispecie alla consegna di aliud pro alio quando l'assenza dell'abitabilità derivi da difformità non sanabili che incidano sulla commerciabilità e sul legittimo godimento del bene.

La vicenda

I compratori hanno convenuto in giudizio la società costruttrice-venditrice deducendo che, al momento della stipula del definitivo di compravendita (26 gennaio 2004), non era stato consegnato il certificato di abitabilità dell'immobile. A fronte delle richieste degli acquirenti, la venditrice aveva rappresentato che il certificato non era conseguibile per il piano seminterrato, realizzato con altezza interna di 2,40 m, anziché 2,70 m come previsto nelle planimetrie allegate al contratto definitivo e nel progetto assentito.

È stata quindi chiesta la condanna al risarcimento del danno: in via principale, parametrata ai costi necessari a rendere l'immobile conforme e a conseguire le necessarie autorizzazioni; in subordine, parametrata al minor valore derivante dalle difformità. Il Tribunale ha rigettato le domande, ritenendo, in sintesi, che i compratori fossero consapevoli delle caratteristiche del bene già in fase negoziale e che non risultasse un effettivo deprezzamento.

In appello è stata contestata, tra l'altro, (i) l'affermazione secondo cui l'omessa consegna dell'abitabilità avrebbe natura solo "potenziale", e (ii) la ricostruzione della pretesa consapevolezza degli acquirenti circa l'altezza reale del seminterrato e la correlata impossibilità di conseguirne l'abitabilità.

La decisione

La Corte d'Appello ha accolto i primi due motivi di gravame, affermando che l'obbligo di consegna del certificato di abitabilità grava sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., ultimo comma, trattandosi di documento inerente all'uso legittimo del bene e alla sua commerciabilità.

"Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico imprescindibile dell'immobile oggetto di compravendita, incidendo direttamente sulla sua idoneità a soddisfare la funzione economico-sociale, garantendone sia il legittimo godimento sia la commerciabilità. Consegue, pertanto, che la mancata consegna di tale documento configura sempre un inadempimento in capo al venditore."

Secondo la Corte, l'obbligazione può essere esclusa solo a fronte di una rinuncia/esonero espresso da parte dell'acquirente.

Quanto alla qualificazione dell'inadempimento, la Corte ha richiamato il principio per cui la mancanza dell'abitabilità può integrare, a seconda della causa, (i) aliud pro alio se le difformità sono insanabili, (ii) mancanza di qualità essenziali se sanabili, oppure (iii) inadempimento non grave se imputabile a mero ritardo amministrativo.

Nella fattispecie, anche sulla base della CTU, è stato accertato che l'altezza dei locali seminterrati (2,40 m invece di 2,70 m) non era sanabile (in particolare per l'assenza di volumetria disponibile), pur essendo regolarizzabili altre difformità (aperture e partizioni interne). Ne è derivata la qualificazione della prestazione come consegna di aliud pro alio, con conseguente tutela risarcitoria collegata alla diminuzione della commerciabilità del bene.

"Tale inadempienza può essere invocata dall'acquirente a fondamento di richiesta risarcitoria derivante dalla diminuzione della commerciabilità del bene…"

La Corte ha inoltre escluso che la conoscenza dell'effettiva altezza potesse desumersi, con automatismo, dalle visite in cantiere, rilevando che una differenza di 30 cm non è necessariamente percepibile ictu oculi da un acquirente privo di competenze tecniche e senza misurazioni.

"Non appare ragionevolmente sostenibile che una differenza di 30 centimetri nell'altezza del soffitto costituisca una difformità immediatamente percepibile ictu oculi…"

È stata quindi affermata la responsabilità della venditrice sia per l'omessa consegna dell'abitabilità sia per la difformità tra quanto previsto nel definitivo e quanto realizzato, disponendo la prosecuzione del giudizio per la quantificazione del danno mediante ulteriore accertamento tecnico.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., sez. II civ., sentenza n. 10449/2025: obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi all'uso del bene ex art. 1477 c.c. (richiamata dalla Corte territoriale).
• Cass., sez. II civ., sentenza n. 10499/2025: distinzione tra aliud pro alio (difformità insanabili), mancanza di qualità essenziali (difformità sanabili) e inadempimento non grave (ritardo della pratica amministrativa).
• Cass., sez. VI-2 civ., ordinanza n. 34211/2022: rilevanza della rinuncia/esonero espresso dell'acquirente e tutela risarcitoria correlata alla perdita di commerciabilità (richiamo operato dalla Corte territoriale nel percorso argomentativo).
• Cass., ordinanza n. 12090/2024: il definitivo costituisce l'unica fonte delle obbligazioni tra le parti, superando il preliminare.
• Cass., Sez. Un., n. 8230/2019: nullità "testuale" urbanistica e distinzione tra validità dell'atto e conformità urbanistica dell'immobile.

Considerazioni conclusive

Obbligo di consegna e perimetro applicativo. Il principio ribadito dalla Corte d'Appello si colloca nel solco per cui il venditore deve consegnare la documentazione attestante l'agibilità/abitabilità, in quanto inerente all'uso legittimo e alla commerciabilità del bene. Resta ferma, sul piano sistematico, la necessità di verificare in concreto la ragione dell'assenza del titolo e la relativa incidenza sui rimedi: l'approdo dell'aliud pro alio è coerente con un difetto non sanabile che impedisca l'uso pattuito e incida stabilmente sulla circolazione del bene.

Quando l'assenza della certificazione non conduce alle stesse conseguenze. Nella prassi applicativa, l'esito può mutare sensibilmente quando l'agibilità sia ottenibile (anche successivamente) o quando l'assenza dipenda da un ritardo nella definizione della pratica, con possibile degradazione della tutela alla sola responsabilità risarcitoria nei limiti del pregiudizio provato. (per un focus operativo su cosa può fare l'acquirente in assenza di certificato si veda Cosa deve fare chi compra casa senza certificato di agibilità)

In tal senso, la giurisprudenza valorizza l'accertamento del requisito sostanziale (immobile legittimo/sanabile e idoneo all'uso pattuito), escludendo automatismi risolutori o qualificazioni "forti" quando il titolo sia conseguibile: cfr. ricostruzioni recenti sulla centralità della sanabilità e sulla SCA e sulla non automaticità di rimedi caducatori in presenza di condizioni per conseguire l'agibilità .

Per un approfondimento pratico sul rapporto tra mancanza di abitabilità e rimedi (risoluzione, aliud pro alio, danni) si segnala Certificato di abitabilità e rimedi nella vendita, con focus sull'aliud pro alio . Sulla segnalazione certificata di agibilità e sulle ricadute operative in caso di trasferimento immobiliare, utile anche per distinguere il piano amministrativo da quello civilistico, v. Acquisto di immobile senza agibilità, profili informativi e rimedi dell'acquirente .

Centralità del definitivo e prova della consapevolezza dell'acquirente. La motivazione valorizza, da un lato, il principio per cui la disciplina del rapporto va ricostruita sul contratto definitivo e sui suoi allegati; dall'altro, richiede rigore nell'accertamento della consapevolezza effettiva della difformità, escludendo che la sola visita dell'immobile, senza misurazioni e senza specifiche indicazioni, possa fondare una presunzione di conoscenza dell'impossibilità di ottenere l'abitabilità.

Quantificazione del danno e criterio di commisurazione. In coerenza con l'accertata insanabilità della difformità (altezza seminterrato) e con l'impossibilità di conseguire l'abitabilità per quella porzione, la Corte ha indicato come parametro la riduzione di valore correlata all'impossibilità di ottenere la certificazione e al conseguente mancato utilizzo del seminterrato a fini abitativi, disponendo la prosecuzione istruttoria con CTU estimativa.

La decisione è non definitiva: l'inadempimento è stato accertato e la condanna risarcitoria è stata pronunciata, rinviando alla prosecuzione del giudizio la determinazione del quantum.