Il posto auto difforme dal catasto ma accettato dall'acquirente non dà diritto al risarcimento

La vendita di un posto auto scoperto può essere fonte di controversie, specie quando emergono difformità tra le risultanze catastali e lo stato effettivo dei luoghi. In tali casi, la tutela invocabile dall'acquirente dipende in modo decisivo da quanto risulta dai titoli (preliminare e rogito) e, soprattutto, dalla conoscenza e accettazione dell'assetto materiale al momento della stipula.

Con sentenza n. 6209 del 29 dicembre 2025, il Tribunale di Catania (V Sezione civile) ha rigettato la domanda di esatto adempimento e risarcimento danni proposta dagli acquirenti di un appartamento e del relativo posto auto, chiarendo i limiti della tutela azionabile quando l'acquirente abbia dichiarato di aver preso visione dei luoghi e di accettarli "ove si trovano".

La vicenda

I proprietari di un appartamento e del relativo posto auto scoperto, ubicato nel cortile condominiale (di superficie catastale pari a mq 13), avevano convenuto in giudizio il venditore chiedendo la condanna all'esatto adempimento della prestazione (ossia l'esecuzione dei lavori ritenuti necessari per la consegna del posto auto secondo quanto risultante dal catasto), nonché il risarcimento del danno da determinarsi in via equitativa.

Gli acquirenti deducevano di avere appreso (in occasione di una consulenza tecnica svolta in un diverso giudizio) che la particella catastale identificativa del posto auto ricadeva in una zona diversa rispetto a quella utilizzata nella prassi, risultando non raggiungibile, non pavimentata (anzi, ricoperta di vegetazione) e priva di indicazioni sull'assegnazione dei posti auto; tale area era inoltre nella detenzione esclusiva di familiari del venditore.

Il venditore si era costituito eccependo preliminarmente la prescrizione dell'azione ex art. 1495 c.c. e, nel merito, contestando la ricostruzione avversa, evidenziando che gli acquirenti erano stati resi edotti della difformità catastale già in sede di preliminare e poi nell'atto definitivo.

Senza attività istruttoria, la causa è stata decisa sulla base degli atti.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande, ritenendole infondate e temerarie.

In motivazione, il giudice ha sottolineato che "si ha vendita aliud pro alio quando la causa concreta che aveva giustificato l'atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile, pregiudicando la stessa identità della cosa acquistata, con la conseguenza che la res promessa si riveli funzionalmente del tutto inidonea ad assolvere allo scopo economico-sociale per il quale era stata commissionata (cfr. Cass. sentenza n. 13214/24)".

"Posto che la vendita è stata effettuata a corpo, comprensiva dell'immobile e dello spazio condominiale nel cortile per il parcheggio, la mera difficoltà eventuale e solo allegata di parcheggiare l'auto non priva l'intera res della sua idoneità alla funzione per la quale è stata acquistata."

Decisivo, poi, il profilo documentale della consapevolezza dell'acquirente:

"È documentale che parte attrice sia stata resa edotta, al momento della stipula del contratto preliminare (prodotto da parte resistente), della difformità tra le risultanze catastali e lo stato effettivo dei luoghi; si legge infatti in detto contratto preliminare: '… Le parti si danno atto che i posti auto sono catastati con confini errati e indicati erratamente nella divisione parziale del 07.03.2006 così come sono rappresentati graficamente in maniera errata nell'allegato divisione parziale del 07.03.2006. Parte acquirente dichiara di avere preso visione dei luoghi e di accettarli ove si trovano.'"

Il Tribunale ha inoltre osservato che, nell'atto di compravendita, il posto auto scoperto era descritto come ubicato nel cortile adiacente il fabbricato e di superficie catastale pari a mq 13, e che l'assetto indicato nel preliminare risultava coerente con quanto già accertato nella CTU del diverso giudizio richiamato, sicché:

"È evidente, dunque, che la circostanza non è stata appresa solo in esito a dette operazioni peritali."

Su tale base, la domanda è stata respinta anche perché:

"Parte attrice era perfettamente consapevole dello stato dei luoghi (anche che il posto fosse privo di effettiva numerazione) ed ha dichiarato di accettare il bene nello stato in cui si presentava, per cui non può affatto dirsi che il bene ricevuto sia assolutamente difforme da quello aspettato."

Sul piano rimediale, il giudice ha aggiunto che:

"Quale rimedio per la consegna di aliud pro alio ex art. 1453 c.c. è prevista la sola azione di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno; così la domanda di adempimento in forma specifica formulata dagli attori è da ritenere del tutto infondata."

Anche la domanda risarcitoria è stata respinta: da un lato, per difetto del presupposto alla luce delle superiori argomentazioni; dall'altro, in ogni caso, per assoluta mancanza di prova, posto che:

"Parte attrice infatti non ha prodotto neppure una perizia di stima dell'immobile… da cui desumere che il prezzo pattuito nel contratto preliminare sia effettivamente stato ribassato in ragione di una pendenza legale."

Il Tribunale ha altresì evidenziato che la prospettazione degli acquirenti sul punto non risultava veritiera, poiché, al momento della stipula del preliminare, il presente giudizio non era ancora pendente e l'altro giudizio (richiamato dagli attori) si era già concluso con sentenza.

Sussistendo i presupposti della lite temeraria ex art. 96 c.p.c., u.c., gli acquirenti sono stati condannati a versare alla controparte una somma pari a euro 2.000, oltre alle spese di lite.

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale richiama espressamente Cass., Sez. II, sentenza n. 13214/2024, per ribadire che l'aliud pro alio presuppone una inidoneità funzionale totale e irrimediabile della res rispetto allo scopo economico-sociale perseguito (criterio utilizzato anche nella pronuncia in esame).

In chiave ricostruttiva (senza che si tratti di richiami presenti nella motivazione), la nozione è costantemente letta dalla giurisprudenza nel senso che l'aliud pro alio ricorre quando la diversità incide su natura/consistenza/destinazione del bene, degradandolo in una "sottospecie" diversa, con conseguente azione ordinaria ex art. 1453 c.c. (e non le azioni soggette ai termini di cui all'art. 1495 c.c.) . Nello stesso solco, è stato ribadito che la risoluzione può essere domandata solo quando la res sia funzionalmente del tutto inidonea a fornire l'utilità attesa .

Considerazioni conclusive

La motivazione valorizza, con taglio nettamente "documentale", due profili: (i) la vendita a corpo dell'unità con lo spazio di parcheggio nel cortile; (ii) l'esistenza, nel preliminare, di una clausola espressa di informativa e accettazione delle difformità tra mappa catastale e stato dei luoghi.

Su tale base, il Tribunale ha escluso, nel caso concreto, che potesse parlarsi di consegna di bene "assolutamente difforme" rispetto a quello atteso, e ha ritenuto non praticabile la tutela domandata (adempimento in forma specifica), richiamando il perimetro dei rimedi ex art. 1453 c.c. in tema di aliud pro alio.

Il principio applicato non va però isolato dal suo presupposto fattuale: la decisione poggia sulla prova che gli acquirenti avessero già accettato contrattualmente l'assetto reale, pur a fronte di confini catastali errati. In assenza di una simile consapevolezza (o in presenza di una informazione incompleta/inesatta), la tutela può mutare sensibilmente, sino a ricomprendere rimedi risolutori o economici, a seconda della gravità della difformità e del suo impatto sulla funzione del bene. Sul punto, per un inquadramento aggiornato dei rimedi in presenza di difformità emerse dopo il rogito (e del discrimine tra tutela "forte" e tutela "economica"), può essere utile anche Trib. Monza, 4 novembre 2025, n. 1973 , che richiama Cass. n. 13214/2024 e altri arresti sul concetto di aliud pro alio .

Quanto alle indicazioni operative che emergono in controluce:

(a) in compravendita di pertinenze "a parcheggio" su area condominiale, è cruciale far coincidere, quanto più possibile, descrizione negoziale e stato dei luoghi (planimetrie, elaborati di divisione, indicazioni univoche di ubicazione);

(b) se si sceglie di accettare la situazione esistente con clausole "visto e piaciuto / ove si trova", occorre mettere in conto che tale dichiarazione può precludere o ridurre drasticamente la possibilità di fondare pretese di consegna "secondo catasto";

(c) sul versante probatorio, domande risarcitorie legate alla perdita di valore o a ribassi di prezzo richiedono, di regola, un supporto tecnico-estimativo (almeno una perizia di parte), coerentemente con il rilievo svolto in motivazione circa la "assoluta mancanza di prova".

Infine, la condanna ex art. 96 c.p.c., u.c. segnala che, in presenza di clausole contrattuali così esplicite, l'azione giudiziale non può prescindere da una rigorosa valutazione preventiva del titolo e del rimedio effettivamente praticabile (anche sotto il profilo della corretta qualificazione della domanda).