Il creditore non ancora soddisfatto può pretendere dall'amministratore i dati necessari a individuare i condòmini tenuti al pagamento e le rispettive quote, quando la richiesta sia funzionale alla realizzazione coattiva del credito verso il condominio. L'obbligo informativo previsto dall'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. riguarda i dati dei condòmini morosi e, secondo il ragionamento seguito dal Tribunale, può estendersi alla richiesta dell'anagrafe condominiale completa quando il creditore non sia in grado di sapere se il debito sia stato deliberato, quali condòmini siano morosi rispetto a quello specifico credito e se tutti siano comunque tenuti pro quota.
Il Tribunale di Teramo, Sezione ordinaria, con ordinanza del 24 aprile 2026, N. R.G. 416/2022, ha accolto la domanda proposta dalle creditrici nei confronti del condominio, ordinando la consegna dell'anagrafe completa dei condòmini, con indicazione delle quote millesimali di ciascuno, del piano di riparto riferito al decreto ingiuntivo azionato e dell'annotazione dei condòmini morosi rispetto al credito portato dal titolo.
Il principio va letto nel perimetro della disciplina condominiale: l'art. 63 disp. att. c.c. impone all'amministratore un dovere di cooperazione informativa verso il creditore insoddisfatto, ma la comunicazione deve restare collegata al credito azionato e ai dati necessari per individuare i soggetti obbligati e le rispettive quote.
La vicenda
Le creditrici avevano ottenuto nei confronti del condominio un decreto ingiuntivo del Giudice di Pace del 5 marzo 2020, dichiarato esecutivo il 28 novembre 2020, per l'importo di euro 4.413,17, oltre spese. Non avendo ricevuto il pagamento, avevano chiesto all'amministratore la consegna dell'anagrafe condominiale, delle tabelle millesimali approvate, del piano di riparto del credito ingiunto e dell'indicazione dei condòmini morosi con riferimento a quello specifico titolo.
L'amministratore aveva inviato una sola risposta, limitata all'indicazione generica di due condòmini morosi, senza chiarire se il debito fosse stato portato in assemblea, se fosse stato approvato un riparto e se la morosità indicata riguardasse proprio il credito azionato dalle ricorrenti. Ulteriori solleciti trasmessi dalle creditrici erano rimasti privi di riscontro.
Il giudizio era stato introdotto nel 2022 con ricorso ex art. 702-bis c.p.c.; si tratta, dunque, del quadro processuale anteriore alla riforma che ha superato il rito sommario di cognizione per i procedimenti successivi. Tale dato non incide sulla regola sostanziale applicata, fondata sull'obbligo di comunicazione previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso e ha condannato la parte convenuta a fornire immediatamente alle creditrici l'anagrafe completa di tutti i nominativi dei condòmini, con l'indicazione delle quote millesimali di ciascuno, il piano di riparto di quanto dovuto in forza del decreto ingiuntivo e l'annotazione dei condòmini morosi rispetto al credito portato dal titolo.
La motivazione muove dalla funzione dell'art. 63 disp. att. c.c., che consente al creditore non soddisfatto di ottenere dall'amministratore i dati indispensabili per rispettare l'ordine di aggressione patrimoniale previsto dalla disciplina condominiale. Il Tribunale richiama espressamente il precedente del Tribunale di Bari del 13 aprile 2017 e afferma:
"Giova osservare che, i creditori possono chiedere all'amministratore di condominio l'elenco contenente i dati dei condòmini morosi. Tale elenco deve riportare i nominativi nonché le rispettive quote dovute secondo le tabelle millesimali con specifico riferimento ai crediti vantati dai ricorrenti e la comunicazione dei dati dei condomini morosi a beneficio delle ragioni creditorie non richiede il previo consenso di questi ultimi, dal momento che l'amministratore, in via preliminare, può indicare nei documenti condominiali i dati relativi ai condomini non in regola (ciascun condomino può quindi venire a conoscenza della morosità dei coobbligati), ed inoltre, può procedere alla comunicazione dei dati concernenti la morosità dei condomini ai terzi creditori, in ossequio alle linee interpretative espresse dal garante della Privacy, in base alle quali ciascun condomino e i terzi creditori dovrebbero essere informati in ordine all'ammontare della somma dovuta dai condomini morosi".
La comunicazione dei dati non richiede, quindi, il consenso preventivo dei condòmini morosi, perché trova la propria base nell'obbligo legale di cooperazione posto a carico dell'amministratore. Resta fermo che i dati trasmessi devono essere pertinenti rispetto alla finalità perseguita: identificazione dei soggetti obbligati, quote millesimali, somme dovute e riparto riferito al credito concretamente azionato.
Il Tribunale chiarisce poi perché, nella fattispecie, la richiesta non poteva essere ridotta alla sola indicazione dei due nominativi già comunicati dall'amministratore. L'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. parla di condòmini morosi, ma la morosità deve essere riferita allo specifico credito vantato dal terzo. Quando il creditore non dispone delle informazioni interne al condominio, l'incompletezza della risposta dell'amministratore impedisce di comprendere se il debito sia stato deliberato, se esista un piano di riparto e quali condòmini siano effettivamente inadempienti rispetto a quel debito.
Il ragionamento è espresso in termini netti:
"Inoltre, va rilevato che effettivamente l'art.63, co.1 d.a. c.c. parla di informativa dell'amministratore circa i condomini morosi, nel senso che la morosità deve riguardare specificamente il debito del creditore istante. Pertanto, qualora ci fosse stata una deliberazione dell'assemblea su quel debito, si dovrebbe distinguere tra i morosi o meno, ma, come nel caso specifico, ove tutti i condomini sono tenuti a pagare il terzo creditore, pro quota, in base a Cass. S. U. n. 9148/08, senza che possa farsi questione di sussidiarietà ex art. 63, co.2 d.a., tenuto conto che il creditore non può sapere, siccome estraneo al [condominio], se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, sì che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell'art. 63, co.2 d.a., proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, deve ritenersi che l'ambito dell'art. 63, co.1 d.a. c.c., e il correlativo obbligo di informazione, si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini, come avvenuto nel caso di specie".
Da tale impostazione discende una regola operativa precisa: il creditore può formulare una richiesta comprensiva, idonea a coprire sia l'ipotesi in cui vi siano condòmini morosi rispetto a un debito deliberato, sia quella in cui tutti i condòmini siano tenuti pro quota. Sarà poi l'amministratore, in quanto soggetto che detiene le informazioni interne, a precisare se alcuni condòmini abbiano già versato la propria quota e, in tal caso, a comunicare i soli dati dei morosi; in mancanza, dovrà fornire tutti i nominativi con le quote rilevanti.
La motivazione valorizza anche il profilo della responsabilità dell'amministratore, precisando che ogni ulteriore valutazione risarcitoria resta riservata a un autonomo giudizio:
"In conclusione, sulla base di tutto quanto sopra osservato, il ricorso deve essere accolto, a prescindersi da ogni altra valutazione da effettuarsi in autonomo giudizio, sull'obbligo derivante dalla legge e gravante sull'amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione integra un'ipotesi di responsabilità aquiliana, ivi compreso il ritardo dell'amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi che è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni".
L'accoglimento della domanda, dunque, non si fonda su un generico diritto del creditore ad accedere indiscriminatamente ai documenti condominiali, ma sull'esigenza di superare l'asimmetria informativa che impedisce al terzo di individuare correttamente i condòmini obbligati, distinguere gli eventuali morosi e procedere al recupero nel rispetto della disciplina applicabile.
I riferimenti giurisprudenziali
- Tribunale di Bari, ordinanza 13 aprile 2017: il creditore può ottenere dall'amministratore i dati dei condòmini morosi, con le rispettive quote dovute in base alle tabelle millesimali e con riferimento allo specifico credito azionato; la comunicazione non richiede il consenso preventivo dei morosi quando è funzionale alla tutela delle ragioni creditorie.
- Cass., S.U., 8 aprile 2008, n. 9148: le obbligazioni dei condòmini, quando abbiano ad oggetto somme di denaro riferibili a spese comuni, sono governate dal criterio della parziarietà, con imputazione ai singoli in proporzione alle rispettive quote. Il principio è richiamato dal Tribunale per fondare la necessità di individuare i soggetti tenuti pro quota.
- Cass., sez. II, 15 gennaio 2025, n. 1002: l'obbligo di comunicare al creditore i dati dei condòmini morosi costituisce un obbligo legale di cooperazione posto direttamente in capo all'amministratore; l'omessa o tardiva comunicazione genera responsabilità aquiliana dell'amministratore personalmente, non rientrando tra i poteri rappresentativi riferibili al condominio.
- Tribunale di Napoli, 27 maggio 2025, n. 5280: in linea con la più recente giurisprudenza di legittimità, viene ribadita la responsabilità personale dell'amministratore per il mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione dei dati dei condòmini morosi richiesti dal creditore.
- Tribunale di Bari, 15 dicembre 2021, n. 4506: la comunicazione al creditore deve essere completa e non meramente nominale, includendo gli elementi necessari a identificare i morosi e la quota dovuta; la trasmissione non viola la riservatezza quando i dati sono pertinenti e non eccedenti rispetto alla finalità di recupero del credito.
Considerazioni conclusive
L'amministratore deve fornire al creditore insoddisfatto i dati necessari a identificare i condòmini morosi, le quote dovute e il collegamento tra l'inadempimento comunicato e lo specifico credito azionato. La richiesta dell'anagrafe condominiale completa trova giustificazione quando il creditore, estraneo alla gestione interna, non dispone degli elementi per sapere se il debito sia stato deliberato, se esista un riparto e se la morosità riguardi alcuni condòmini o, in concreto, tutti i partecipanti tenuti pro quota.
La decisione valorizza la funzione dell'art. 63 disp. att. c.c. come norma di cooperazione informativa al servizio dell'effettività della tutela esecutiva. Il richiamo alla parziarietà delle obbligazioni condominiali affermata dalle Sezioni Unite consente di comprendere perché la comunicazione non possa essere generica: il creditore deve poter individuare il debitore individuale e la quota imputabile a ciascuno. In questa linea si colloca anche il precedente del Tribunale di Bari del 13 aprile 2017, richiamato dal provvedimento, che ammette la comunicazione dei dati dei morosi senza consenso preventivo quando essa sia strettamente funzionale alle ragioni creditorie.
La giurisprudenza successiva ha rafforzato il profilo soggettivo dell'obbligo, qualificandolo come dovere legale di cooperazione gravante sull'amministratore personalmente. La Cassazione del 2025 ha escluso che la consegna dei dati dei morosi rientri tra le attribuzioni rappresentative riferibili al condominio, con la conseguenza che l'omessa o tardiva comunicazione può generare responsabilità aquiliana dell'amministratore in proprio; sul punto v. anche l'obbligo personale dell'amministratore verso il creditore. Il Tribunale di Napoli del 2025 si muove nello stesso solco, ribadendo che la domanda di consegna dei dati dei morosi deve essere indirizzata al soggetto sul quale la legge pone direttamente il dovere informativo; per un approfondimento, v. la legittimazione passiva nella richiesta dei dati dei morosi.
Il limite applicativo resta quello della pertinenza e proporzionalità della comunicazione. La riservatezza dei condòmini non impedisce la trasmissione dei dati, ma circoscrive il contenuto dell'informazione a quanto necessario per identificare i soggetti obbligati e determinare le somme individualmente dovute: generalità, quote millesimali, tabella applicabile, importi e piano di riparto riferito al credito azionato. Gli arresti di merito sulla completezza della comunicazione, tra cui il Tribunale di Bari del 15 dicembre 2021, confermano che una risposta meramente nominale non soddisfa l'obbligo legale quando non consente al creditore di agire utilmente; in tal senso può vedersi anche i dati da comunicare al creditore.
L'ordinanza, nel caso concreto, applica tali coordinate a una risposta rimasta incompleta: l'indicazione di due nominativi, priva del chiarimento sul riparto e sul rapporto tra morosità e credito ingiunto, non consentiva alle creditrici di comprendere contro chi e per quale quota procedere. L'anagrafe condominiale con le quote millesimali diventa così lo strumento necessario per superare l'asimmetria informativa e rendere effettivo il recupero nei confronti dei singoli obbligati, senza trasformarsi in un accesso indiscriminato alla documentazione condominiale.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
