L'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (art. 63 disp. att. c.c.), come riformato dalla legge n. 220/2012, regola la riscossione dei contributi condominiali e la responsabilità dei condòmini morosi.
La riforma del condominio ha introdotto l'obbligo per l'amministratore di comunicare ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi.
L'obbligo per i creditori del condominio della preventiva escussione dei morosi - che tende a tutelare i condomini virtuosi ossia quelli in regola con i pagamenti, evitando che siano colpiti dalle azioni di recupero crediti prima dei morosi- è contenuto nell'art. 63 secondo comma disp att. c.c. secondo cui " i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Per questo motivo, l'amministratore di condominio "è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
Giova, pertanto, chiedersi chi sia il legittimato passivo nell'azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi esperita dal creditore: l'amministratore in proprio o il Condominio in persona dell'amministratore?
La questione è stata più volte oggetto di dibattito giuridico.
Da ultimo si è espresso il Tribunale di Napoli con sentenza n. 5280 del 27 maggio 2025 che, richiamando il più recente orientamento dalla Suprema Corte, ha ribadito la sussistenza di una responsabilità personale in capo all'amministratore di condominio per il mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione ai creditori richiedenti dei dati dei condòmini morosi.
Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dal rifiuto di un Condominio di adempiere all'obbligo di consegna delle tabelle millesimali e dei dati dei condomini morosi, rendendo di fatto impossibile l'avvio delle azioni individuali contro questi ultimi, da parte di una società per il recupero dei propri crediti derivanti da titoli giudiziali.
Sicché la società creditrice aveva agito nei confronti del Condominio in persona dell'amministratore pro tempore con ricorso ex art. 702 bis cpc; giudizio che si era concluso con ordinanza di rigetto in quanto la domanda doveva essere proposta nei confronti dell'amministratore persona fisica e non quale legale rappresentante del Condominio.
Da qui, la proposizione da parte della società creditrice di ricorso ex art. 281 decies cpc al fine di ottenere la condanna dell'amministratore alla consegna dei dati anagrafici relativi ai condomini morosi e l'indicazione dei rispettivi debiti.
Si costituiva in giudizio l'amministratore di condominio il quale deduceva che l'ordinanza relativa al ricorso ex art. 702 bis cpc era stata oggetto di impugnazione per cui chiedeva la sospensione del giudizio in attesa dell'esito dell'appello; nel merito, deduceva l'assoluta infondatezza della domanda, sia in punto di fatto che di diritto, instando per il suo rigetto.
Nelle more del giudizio, la Corte d'Appello di Napoli si pronunciava sul gravame proposto avverso la suddetta ordinanza ribadendo che la richiesta dei dati dei condòmini morosi andava fatta all'amministratore in proprio.
Nel solco della giurisprudenza di sezione e del più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, il Tribunale di Napoli ha affermato che la legittimazione passiva circa l'adempimento di cui all'art. 63 disp. att. c.c. grava sull'amministratore persona fisica e non quale legale rappresentante del Condominio.
Conseguentemente, il giudice ha accolto la domanda della società creditrice condannando l'amministratore di condominio a consegnare la certificazione sui condomini morosi ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., (dati anagrafici ed entità ed ammontare dei rispettivi debiti) oltre al pagamento, ex art. 614 bis cpc, della somma di € 50,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento nonché delle spese di lite.
Considerazioni conclusive
Con la pronuncia in esame, il Tribunale di Napoli VI Sezione Civile, ha aderito al più recente orientamento della Suprema Corte di Cassazione di cui alla sentenza n. 1002 del 15.01.2025 secondo la quale "legittimato passivo nell'azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l'amministratore in proprio e non il Condominio in persona dell'amministratore.
Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell'amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dell'omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell'amministratore in proprio".
Secondo la Corte, dunque, l'obbligo della comunicazione "grava sull'amministratore in proprio e non sul condominio in persona del suo amministratore, trattandosi di un obbligo che esula dal rapporto di mandato ed espressione di un dovere legale di cooperazione col terzo creditore, funzionale al soddisfacimento delle sue pretese" ed è "espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all'attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione".
Conseguentemente, il mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione dei dati dei condòmini morosi comporta una responsabilità personale (extracontrattuale) dell'amministratore, in quanto si tratta di un dovere imposto dalla legge a tutela dei creditori.
La Corte ha rammentato che tale indirizzo giurisprudenziale, in merito al profilo della legittimazione passiva "personale" nell'azione giudiziale, in caso di mancata spontanea e completa consegna dell'elenco, è sostenuto, in via prevalente, da autorevole dottrina pur sussistendo un diverso orientamento.
Secondo un altro indirizzo giurisprudenziale, infatti, la legittimazione passiva spetta al condominio, in persona dell'amministratore, essendo quest'ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell'ente di gestione.
Tale indirizzo muove dalla considerazione che la comunicazione prevista dalla norma è posta nell'interesse dei condomini virtuosi e che, quindi, l'adempimento di tale dovere rientra tra i compiti caratterizzanti il suo operato, che deve svolgersi con la diligenza del buon padre di famiglia "in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c., rispetto alle quali l'amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.".
