Con la pronuncia che commenteremo oggi, la Cassazione ritorna su un'annosa vicenda che tormenta gli operatori del diritto sin dall'entrata in vigore della riforma del Condominio, nel 2013, ovvero la consegna dell'elenco dei condòmini morosi da parte dell'Amministratore ai terzi creditori del Condominio che gliene facciano richiesta, come previsto dall'art. 63, 2° comma, c.c.
Questo ed altri punti di rilievo intorno alle tematiche da affrontare durante il giudizio che il creditore sia ahimè costretto a promuovere per ottenere l'elenco sono oggetto di trattazione nella sentenza n. 1002 del 15 gennaio 2025 della Sezione II della Cassazione.
Fatto e decisione
Tizio conviene in giudizio Caio, quale Amministratore del proprio Condominio, onde ottenere l'elenco dei morosi e conseguire il soddisfacimento dei propri crediti, basati su alcune sentenze ottenute contro il Condominio.
Il Tribunale inizialmente respinge la domanda, perché ritiene che Caio abbia assolto all'onere di cui all'art. 63, 2° comma, disp. att. c.c., con una precedente e - mail ove indicava i nominativi dei morosi, sebbene senza indicazione delle quote millesimali di proprietà di ciascuno di essi.
Tizio propone appello e la Corte d'Appello ed ordina a Caio di consegnare l'elenco dei morosi, completo di riparto secondo millesimi e di codice fiscale.
Da sottolineare, per comprendere poi quanto seguirà, che, rispetto alle sentenze vittoriose ottenute da Tizio contro il Condominio e da cui originava il suo credito, le parti - cioè i medesimi Tizio ed il Condominio - avevano raggiunto due accordi transattivi, ma la Corte d'Appello sottolinea che «tali accordi erano irrilevanti ai fini dell'obbligo dell'amministratore di comunicazione dei condomini morosi, avendo le parti tenuto un comportamento processuale disancorato dagli accordi transattivi.».
Sempre la Corte d'Appello, poi, sottolinea come il legittimato passivo dell'azione volta alla condanna alla consegna dell'elenco dei morosi - cioè il soggetto da chiamare in giudizio - sia l'Amministratore in proprio - ovviamente, nella sua qualità di Amministratore del Condominio su cui incombe il debito.
Caio propone allora ricorso per cassazione, ma la Corte, come vedremo, ampliando il ragionamento dei giudici di appello, respinge e conferma quanto deciso in II°.
Il ragionamento della Corte, in particolare rispetto all'eccezione di carenza di legittimazione passiva in capo all'Amministratore in proprio sollevata da Caio, si dipana come segue.
A partire dalla riforma del Condominio, avutasi con la Legge n. 220 del 2012, è stato previsto l'obbligo dell'Amministratore di consegnare ai creditori insoddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.
Il 2° comma della norma prevede poi che i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Secondo la Corte, pertanto, «l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, ma le somme dovute dai morosi.».
La Legge di Riforma del condominio, sempre secondo la Corte, ha recepito la natura parziaria delle obbligazioni del Condominio, secondo la ricostruzione dogmatica operata da Cass., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148, nel senso che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi la responsabilità diretta dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.
Per le obbligazioni sorte dopo l'entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il debito sussidiario di garanzia del condòmino solvente è, pertanto, subordinato alla preventiva escussione del moroso ed è limitato alla rispettiva quota di quest'ultimo e non all'intero debito verso il terzo creditore (Cass., sez. II, 17/02/2023 n. 5043).
La Corte ha poi modo di specificare che per "moroso" debba intendersi il partecipante che non abbia versato all'amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è "obbligato in regola con i pagamenti" il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle medesime spese nelle mani dell'amministratore.
Venendo poi al profilo della legittimazione passiva nell'azione giudiziale, in caso di mancata spontanea e completa consegna dell'elenco, la Corte sottolinea che sussistono diversi orientamenti in merito.
Secondo un indirizzo giurisprudenziale, l'obbligo di comunicazione previsto ultima parte del citato articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, delinea un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore, con la conseguenza che la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell'amministratore in proprio, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede.
Tale posizione è sostenuta, rammenta la Corte, in via prevalente, da autorevole dottrina.
Un altro indirizzo giurisprudenziale muove dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell'amministratore di condominio è posto anche nell'interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicché l'adempimento di tale dovere rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato, che deve essere adempiuto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c., rispetto alle quali l'amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.; la legittimazione passiva farebbe capo al condominio, in persona dell'amministratore, essendo quest'ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell'ente di gestione.
La Corte poi prende posizione aderendo al primo orientamento: premettendo un esame circa il contratto di mandato tra Amministratore e Condominio, che omettiamo di menzionare perché il nostro lettore conosce già questo arret, la Corte sottolinea, menzionando che in tale solco sia anche autorevole dottrina, come l'Amministratore non sempre sia chiamato ad agire a favore dei condòmini, bensì anche a volte contro di essi, come accade proprio, ad esempio, nell'ambito della morosità del condòmino rispetto agli oneri di recupero posti a carico dell'Amministratore dopo la riforma.
Ebbene, secondo la Corte, in tale solco, l'obbligo posto dall'art. 63, 2° comma, disp. att. c.c. è «espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all'attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione.».
Cioè, la Corte in buona sostanza ci vuole spiegare come l'obbligo di consegna dell'elenco non sia da inserire nel novero di quelle obbligazioni che l'Amministratore deve adempiere perché perseguono lo scopo della gestione ed amministrazione e tutela del bene comune, perché il cui prodest della consegna è da rintracciare tutto nella possibilità del terzo creditore di escutere i condòmini morosi, possibilità dalla quale, secondo l'estensore, nessun beneficio è da ravvisarsi in capo alla compagine condominiale, quindi nessun collegamento con l'onere gestorio dell'Amministratore.
Tant'è che ne predica la responsabilità aquiliana, cioè per illecito, in caso di mancata consegna.
«Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell'amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall'omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell'amministratore in proprio.».
Considerazioni conclusive
Sebbene il tentativo di condurre a sistema la difficile materia di cui sopra sia lodevole, ci permettiamo di dissentire in parte con quanto affermato e di dichiararci maggiormente convinti dalle motivazioni addotte dall'orientamento che la pronuncia non ha seguito, cioè quello che si dichiara a favore della legittimazione passiva del Condominio, non dell'Amministratore in proprio.
Infatti, volendo anche ammettere che l'elenco dei morosi sia di interesse del terzo creditore, esso lo è nella misura in cui è la legge ad obbligarlo ad escutere i morosi e la preventiva escussione dei morosi è stata posta dal Legislatore del 2012 nell'interesse dei condòmini virtuosi, i quali in passato, in virtù dell'obbligazione solidale per i debiti condominiali, si vedevano aggrediti per l'intero debito della compagine e rispetto all'intero loro patrimonio.
Pertanto, siccome la tutela della compagine in quanto tale è un potere/dovere che spetta all'Amministratore, proprio in virtù delle stesse norme citate dal magistrato per escludere il Condominio dalla legittimazione passiva (il contratto di mandato), dovrebbe essere più coerente sostenere che l'Amministratore, quale interfaccia tra i condòmini virtuosi e il terzo creditore, sia anche l'unico soggetto che, a tutela dei condòmini virtuosi e a mo' di sanzione dei morosi, possa interagire, quale rappresentante del Condominio, verso i terzi creditori, ma pur sempre come rappresentante del Condominio.
Esattamente come avviene per qualsiasi altra azione che egli pone in essere in nome e per conto del Condominio.
