Le difformità edilizie interne all'appartamento, anche se scoperte dall'acquirente solo dopo il rogito, integrano vizi della cosa venduta ai sensi dell'art. 1490 c.c., in quanto incidono sull'uso e sul valore del bene. È quando ha dichiarato il Tribunale di Catania nella sentenza n. 310 del 19 gennaio 2026.
La vicenda
L'acquirente di un appartamento, dopo l'acquisto (nel 2022), si rendeva conto che l'immobile acquistato presentava alcune difformità edilizie non sanabili, dovute all'ampliamento del vano cucina realizzato dal venditore senza le necessarie autorizzazioni; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale chiedendo al venditore la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni subiti.
In particolare l'attore faceva presente che tali irregolarità avevano modificato la planimetria catastale originaria e il venditore, nel contratto di compravendita (in particolare nell'articolo dedicato alla situazione urbanistica) non aveva menzionato l'abuso né aveva prodotto la planimetria del 1986, dalla quale la difformità sarebbe stata evidente. In questo modo l'acquirente sosteneva di non aver potuto accorgersi della difformità confrontando la documentazione originaria con l'ultima planimetria del 2021.
L'attore riferiva di essere stato costretto a eseguire a proprie spese tutti i lavori necessari per riportare l'immobile allo stato originario, così da non ostacolare gli interventi condominiali in corso e poter usufruire delle relative agevolazioni fiscali. Al tal fine, lo stesso acquirente aveva presentato una nuova pratica edilizia e provveduto a demolire la parete abusivamente realizzata, ripristinando le dimensioni originarie del balcone e l'apertura centrale preesistente, oltre ad aver rimosso la cucina in muratura. (per un approfondimento sulle verifiche edilizie e catastali da svolgere prima di acquistare un appartamento in condominio, si segnala acquistare casa in condominio e relazione di rispondenza edilizia)
Per regolarizzare l'appartamento sosteneva di aver sostenuto costi per complessivi € 8.815,19 e che, a causa delle opere necessarie al ripristino, l'immobile aveva subito anche una diminuzione di valore stimata in € 10.000,00.
Il venditore, innanzitutto, sosteneva che la domanda dell'attore non aveva denunciato al Comune le opere abusive entro il termine previsto dall'art. 134 del Testo Unico Edilizia. A suo dire, mancava quindi un presupposto indispensabile per chiedere il risarcimento.
La convenuta sosteneva inoltre che l'art. 1489 c.c. non era applicabile, poiché i presunti vizi urbanistici erano già noti o comunque conoscibili dall'attore, il quale non li aveva denunciati nei termini previsti dall'art. 1495 c.c., con conseguente decadenza dalle azioni di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno. Ribadiva, sempre in via preliminare, anche l'intervenuta prescrizione di tali azioni.
Nel merito, il convenuto negava ogni responsabilità, precisando che tutta la documentazione tecnica dell'immobile era stata consegnata all'attore già durante le trattative e che l'acquirente aveva ottenuto un mutuo, circostanza che presuppone una perizia positiva sulla regolarità urbanistica e catastale dell'immobile. Aggiungeva che aveva fornito la planimetria conforme allo stato di fatto e di diritto risultante dalla pratica edilizia del 2021.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto all'attore. In primo luogo lo stesso giudice ha osservato che l'attore aveva segnalato al Comune l'esistenza delle difformità edilizie (scoperte solo nell'aprile 2023), anche se in modo indiretto, presentando il 19 dicembre 2023 una CILA per regolarizzare alcune modifiche interne e di prospetto dell'immobile.
Questa comunicazione, secondo il Tribunale, vale come vera e propria denuncia ai sensi dell'art. 134 del Testo Unico Edilizia, perché attraverso la CILA l'attore ha reso nota all'amministrazione la presenza delle irregolarità e ha chiesto di sanarle.
Secondo il Tribunale, però, le irregolarità edilizie presenti erano un difetto vero e proprio dell'appartamento, capace di limitarne l'uso e di ridurne il valore. Per questo ha applicato la disciplina dell'art. 1490 c.c. e, di conseguenza, i termini molto brevi previsti dall'art. 1495 c.c. per denunciare i vizi e agire in giudizio (per denunciare i vizi e agire in giudizio denuncia entro 8 giorni dalla scoperta; azione entro 1 anno dalla consegna). Alla luce di questo inquadramento, il Tribunale ha rilevato che l'acquirente aveva segnalato i vizi e promosso l'azione oltre i termini stabiliti dalla legge.
La tardività della denuncia e della domanda giudiziale ha quindi comportato la dichiarazione di decadenza e prescrizione dei diritti fatti valere, rendendo superfluo l'esame delle questioni sostanziali.
Considerazioni conclusive
Per comprendere la decisione del Tribunale di Catania occorre considerare che, ai sensi dell'art. 134 T.U. edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380), se chi compra un appartamento scopre che ci sono abusi edilizi, deve segnalarli al Comune entro un anno da quando li ha scoperti. Se non lo fa entro questo termine, perde il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore.
La CILA può essere considerata una denuncia valida ai sensi dell'art. 134 T.U. Edilizia, quando serve a segnalare e regolarizzare un abuso scoperto dall'acquirente.
A quanto sopra bisogna aggiungere che gli abusi edilizi all'interno dell'appartamento devono considerarsi quali vizi che, ove accertati, compromettono il pieno godimento ed uso del bene, riducendo il valore dell'immobile acquistato.
In tal caso si applica l'articolo 1490 c.c.; tale norma impone al venditore di garantire che ciò che vende non abbia difetti nascosti (come abusi edilizi) che ne limitino l'uso o ne riducano il valore. In altre parole, la norma serve a tutelare l'acquirente e a mantenere l'equilibrio del contratto: l'acquirente ha diritto a ricevere un bene conforme a quanto pattuito e privo di difetti occulti; qualora ciò non avvenga, può far valere la garanzia chiedendo la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto di compravendita (per i casi in cui l'irregolarità urbanistica non dichiarata in atto comporta un onere gravante sul bene e la responsabilità risarcitoria del venditore, si veda immobile abusivo e richiesta di danni all'ex proprietario).
L'azione di cui all'art. 1490 c.c. è subordinata a specifici termini di decadenza e prescrizione.
L'acquirente deve denunciare il vizio al venditore entro 8 giorni da quando lo scopre. Se non lo fa entro questo termine, perde il diritto di far valere il vizio.
Il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (Cass. civ., Sez. II, 27/05/2016, n. 11046).
In ogni caso anche se la denuncia è tempestiva, l'azione del compratore, volta a far valere la garanzia per vizi contro il venditore, si prescrive in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene (oltre tale termine non potrà più richiedere né la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, né tanto meno ottenere un risarcimento per gli eventuali danni che sono derivati dai vizi riscontrati).
