Secondo l'orientamento seguito dal Tribunale di Cosenza, il divieto legale di impedire il possesso o la detenzione di animali domestici opera nei confronti del regolamento assembleare, ma non travolge automaticamente la clausola di natura contrattuale, purché chiara, espressa e accettata dal condomino nel titolo di acquisto.
Quando il vincolo regolamentare è chiaro, espresso e richiamato nel titolo, la limitazione incide sulle facoltà dominicali in forza dell'autonomia privata e non per effetto di una deliberazione maggioritaria.
Il Tribunale di Cosenza, Sezione seconda civile, sentenza n. 960 del 30 giugno 2026, ha applicato tale criterio in una lite nata dall'impugnazione di una delibera assembleare collegata alla sanzione irrogata a una condomina per la detenzione, nell'appartamento, di un numero elevato di cani e gatti. La controversia non si è esaurita nel tema astratto della validità del divieto regolamentare, perché il condominio aveva anche chiesto di far cessare la raccolta e la custodia di animali randagi nell'unità immobiliare, lamentando disturbi, immissioni e una situazione di pericolo.
La vicenda
La condomina aveva chiesto l'annullamento della delibera assembleare del 19 dicembre 2023 nella parte relativa alla sanzione di euro 800,00, irrogata ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. per recidiva nella violazione dell'art. 11, punti 12 e 13, del regolamento condominiale. La contestazione riguardava la detenzione di un cospicuo numero di cani e gatti all'interno dell'abitazione.
A sostegno dell'impugnazione venivano dedotte la non corretta formazione della volontà assembleare e l'illegittimità della sanzione per contrasto con l'art. 1138, comma 5, c.c., secondo cui le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il condominio, costituitosi in giudizio, eccepiva la tardività dell'impugnazione e chiedeva, in via riconvenzionale, di ordinare alla condomina il rispetto del regolamento, la cessazione dell'attività di raccolta di cani randagi e lo sgombero degli animali che provocavano disturbi e immissioni.
Il Giudice di pace aveva dichiarato il difetto di interesse all'impugnazione, ritenendo che la delibera contestata avesse natura meramente esecutiva perché diretta al recupero coattivo di sanzioni già irrogate con precedente deliberazione non impugnata. Aveva inoltre reputato tardiva l'impugnazione e, accogliendo la domanda riconvenzionale, aveva ordinato alla condomina di cessare la raccolta dei cani randagi e di non custodire nell'appartamento più di un animale.
Con l'appello la condomina ha contestato la carenza di interesse e la tardività ritenute in primo grado, insistendo anche sull'assenza di un effettivo pericolo derivante dagli animali, sotto il profilo dell'aggressività, dell'igiene, della sanità e della pubblica tranquillità.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato l'appello. Sul piano processuale ha confermato che l'annullamento della delibera impugnata non avrebbe eliminato le sanzioni già applicate con precedente deliberazione ormai non più contestabile. Per i vizi di annullabilità della delibera condominiale occorre infatti un'impugnazione tempestiva, proposta nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.; inoltre l'interesse ad agire deve tradursi in un'utilità concreta, non meramente astratta.
Il giudice ha comunque esaminato la violazione del regolamento, perché il condominio aveva formulato una domanda riconvenzionale e il primo giudice aveva adottato un ordine di cessazione. Sotto il profilo fattuale, risultava accertato che la condomina detenesse almeno dodici cani nell'abitazione e che l'immobile fosse utilizzato anche come sede di un'associazione operante nella cattura e gestione di cani randagi. Il Tribunale ha ritenuto irrilevante, ai fini del rispetto del regolamento condominiale, che tale attività fosse collegata al contrasto del randagismo.
La parte centrale della motivazione riguarda il rapporto tra l'art. 1138, comma 5, c.c. e il regolamento contrattuale. Il Tribunale afferma espressamente che la disposizione introdotta dalla riforma del condominio si riferisce al regolamento assembleare e non alle clausole negoziali accettate dai condomini:
"l'art. 1138, comma 5, c.c. si applica esclusivamente ai regolamenti assembleari, ossia quelli approvati a maggioranza dall'assemblea dei condòmini; non a quelli contrattuali poiché rivestono natura negoziale e vincolano le parti in virtù dell'autonomia privata. Tale impostazione si fonda su una lettura sistematica dell'art. 1138 c.c. il quale disciplina la formazione, il contenuto e le modalità di approvazione del regolamento assembleare prevedendo maggioranze e limiti specifici (commi 1-4). Il divieto del comma 5, pertanto, si inserisce coerentemente in tale contesto e non può estendersi a forme regolamentari di diversa natura. Ne consegue che il regolamento contrattuale [...] resta pienamente efficace purché la clausola limitativa sia chiara, espressa e richiamata nell'atto di acquisto determinando un vincolo accettato volontariamente dall'acquirente".
La condomina, secondo il Tribunale, conosceva il divieto sin dall'acquisto dell'unità immobiliare, avendo aderito al regolamento condominiale e preso atto del suo contenuto. Non risultava inoltre provata alcuna successiva autorizzazione dell'amministratore alla detenzione degli animali in deroga al regolamento.
Il giudice ha anche escluso che l'art. 1138, comma 5, c.c. possa operare retroattivamente fino a travolgere rapporti contrattuali validamente costituiti in epoca anteriore. La lettura accolta tutela l'affidamento dei condomini che abbiano acquistato confidando nel rispetto del regolamento contrattuale e nella stabilità delle limitazioni negozialmente accettate.
L'esito non dipende soltanto dalla natura contrattuale del regolamento. Il Tribunale ha ritenuto provati anche i presupposti concreti della limitazione, richiamando il numero degli animali, le difficoltà di gestione, il rumore e le condizioni igienico-sanitarie non verificabili per mancato accesso all'immobile:
"la nota [...] nel descrivere la condizione dei luoghi ed il rinvenimento di un numero dei cani superiore a dieci, sia idonea a corroborare la sussistenza di un situazione di obiettivo pericolo per l'incolumità dei condomini, in ragione delle difficoltà connesse alla gestione contestuale di un numero così elevato di animali, nonché della relativa tranquillità, risultando notorio il disturbo acustico indotto dal latrare di oltre dodici cani in qualsiasi ora del giorno e della notte [...]. Quanto alle condizioni igienico sanitarie dei luoghi, tenuto conto che la Parte_1 non ha consentito l'accesso presso l'immobile, non può dirsi riscontrato che questo fosse in condizioni igienico sanitarie soddisfacenti".
Da qui il rigetto dell'appello e la conferma dell'ordine di non detenere nell'abitazione un numero superiore a un animale. Le spese sono state poste a carico dell'appellante, condannata al pagamento di euro 662,00 per compensi, oltre accessori e rimborso forfettario nella misura di legge. Il Tribunale ha dato atto anche dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato dovuto per il giudizio di impugnazione.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705: il divieto di tenere negli appartamenti comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza, poiché tali regolamenti non possono limitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà esclusiva dei condomini.
- Cass. civ., ord. n. 24957/2020: richiamata dal Tribunale per la qualificazione del regolamento contrattuale come contratto plurilaterale con comunanza di scopo, fonte di vincoli negoziali tra i partecipanti.
- Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2022, n. 4529: le clausole regolamentari di natura contrattuale possono imporre limiti alle facoltà dei condomini sulle proprietà esclusive se sono formulate in modo chiaro ed esplicito e risultano accettate o richiamate nell'atto di acquisto.
- Trib. Lecce, 15 settembre 2022, n. 2549: il diritto di detenere animali domestici nella proprietà esclusiva viene qualificato come diritto disponibile, al quale il condomino può rinunciare con regolamento contrattuale accettato da tutti i partecipanti. Il materiale reperito segnala tale decisione come espressione dell'indirizzo favorevole all'efficacia della clausola contrattuale limitativa.
- Trib. Trento, 6 ottobre 2025, n. 712: è stata ritenuta valida la clausola del regolamento contrattuale che vietava di tenere cani o altri animali senza espressa autorizzazione dell'amministratore, sul presupposto che l'art. 1138, comma 5, c.c. riguardi il regolamento assembleare.
- App. Bologna, 17 aprile 2024, n. 766: in senso diverso, è stata affermata l'incidenza dello ius superveniens sui rapporti pendenti, valorizzando il rapporto uomo-animale domestico e la tutela degli animali di affezione come limite alla permanenza del divieto regolamentare.
- Trib. Cagliari, 28 gennaio 2025, n. 134: la clausola del regolamento contrattuale che vieta il possesso e la detenzione di animali domestici è stata ritenuta nulla per contrasto con l'art. 1138, comma 5, c.c. e con principi di ordine pubblico collegati alla tutela del rapporto uomo-animale.
Considerazioni conclusive
Il regolamento condominiale di natura contrattuale può fondare una limitazione alla detenzione di animali nelle unità immobiliari quando la clausola sia chiara, espressa e accettata dall'acquirente. Nel caso deciso, la conferma dell'ordine di cessazione non è dipesa soltanto dalla clausola negoziale, ma anche dalla detenzione di almeno dodici cani, dall'assenza di autorizzazione dell'amministratore, dai disturbi acustici e dalle criticità igienico-sanitarie non smentite dalla condomina.
La soluzione segue l'indirizzo che legge l'art. 1138, comma 5, c.c. come limite al potere regolamentare dell'assemblea, in linea con Cass. n. 3705/2011 e con gli arresti di merito che ammettono la rinuncia negoziale del condomino a determinate facoltà inerenti alla proprietà esclusiva. In senso conforme può vedersi anche il divieto contrattuale di tenere animali in condominio.
La lettura opposta, seguita da App. Bologna n. 766/2024 e Trib. Cagliari n. 134/2025, attribuisce invece all'art. 1138, comma 5, c.c. un'efficacia più ampia, idonea a colpire anche il regolamento contrattuale. Tale orientamento fa leva sulla tutela del rapporto uomo-animale e sulla sopravvenuta incompatibilità delle clausole interdittive con il quadro normativo successivo alla riforma del condominio; per un approfondimento, v. la clausola che vieta la detenzione di cani e la nullità del divieto anche contrattuale.
La presenza di un contrasto di merito impone prudenza nell'utilizzo del principio. La decisione offre una soluzione netta per le clausole contrattuali accettate e per situazioni in cui la detenzione degli animali superi la normale convivenza condominiale, ma non elimina il dibattito sull'efficacia inderogabile dell'art. 1138, comma 5, c.c. rispetto ai regolamenti di origine negoziale.
Nel caso concreto l'appello è stato respinto perché la delibera impugnata non poteva rimuovere sanzioni ormai consolidate e perché la condotta accertata integrava una violazione effettiva del regolamento contrattuale, oltre a incidere sulla tranquillità e sulla salubrità dell'edificio.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
