La presenza di animali domestici all'interno dei condomini è fonte di tensioni tra i condomini. È pacifico che i regolamenti condominiali possano prevedere "limitazioni comportamentali", come l'obbligo di tenere gli animali al guinzaglio nelle aree comuni, di evitare rumori molesti o di rimuovere le deiezioni.
Il diritto di tenere animali nella propria abitazione sembra tutelato particolare dall'art. 1138, comma 5, c.c., che vieta ai regolamenti condominiali di proibire la detenzione di animali domestici nelle singole unità immobiliari. Tale divieto riguarda anche il regolamento contrattuale? In merito a tale questione si è recentemente espresso il Tribunale di Trento (sentenza n. 712 del 06 ottobre 2025).
La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando l'amministratore di un condominio citava in giudizio una condomina, proprietaria di una porzione immobiliare all'interno del complesso, accusandola di aver violato il divieto di detenere animali domestici previsto dal regolamento contrattuale della multiproprietà.
Secondo l'amministratore, la condomina occupava l'unità di sua competenza durante i periodi assegnati, accompagnata dal proprio cane, in contrasto con quanto stabilito dall'art. 18, lett. e) del regolamento condominiale.
La convenuta si costituiva in giudizio contestando la validità del regolamento stesso. In particolare la condomina richiamava l'art. 1138 c.c., comma 5, che vieta ai regolamenti condominiali di impedire la detenzione di animali domestici nelle singole unità immobiliari.
La stessa condomina chiedeva che venisse dichiarata la nullità sopravvenuta della clausola nullità dell'art 18 lett e) oltre che dell'art 7.1 del regolamento generale della multiproprietà nella parte in cui prevedeva "è vietato tenere cani od altri animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore.
In caso di autorizzazione gli animali non dovranno arrecare moleste di qualsiasi sorta" Dopo lo scambio delle memorie previste dalla legge, in cui le parti hanno confermato le rispettive posizioni, il giudice ha ritenuto la causa matura per la decisione, trattandosi di una questione esclusivamente giuridica basata su documenti.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha ritenuto valido il divieto di tenere cani od altri animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore. Secondo lo stesso giudice l'ambito di applicazione dell'articolo 1138 c.c. è il regolamento condominiale assembleare e non quello di natura contrattuale.
Secondo il Tribunale, tale affermazione trova conferma nella lettura del primo comma dell'art. 1138 c.c., che prevede l'obbligo di redigere un regolamento condominiale negli edifici con più proprietari, contenente norme sull'uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro e sull'amministrazione.
Ulteriore conferma deriva dal terzo comma dello stesso articolo, che stabilisce che il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. Di conseguenza, a parere del Tribunale, anche il quinto comma dell'art 1138 c.c. non può che trovare applicazione con riferimento alla stesura del regolamento assembleare e non contrattuale per la cui formazione è richiesta l'unanimità data dall'acquisizione in sede di rogito del suo contenuto. In tal caso, infatti, sussistendo il consenso di tutti i condomini è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto.
Considerazioni conclusive
La sentenza evidenzia che la Cassazione non si è ancora espressa in ordine al quinto comma dell'art 1138 c.c. così come formulato a seguito della l.220/2012. Tuttavia, una parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene che detta norma recepisca sostanzialmente l'opinione espressa dalla Suprema Corte prima della riforma del condominio: "in tema di condominio negli edifici, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condòmini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (Cass. civ., sez. II, 16/02/2011 n. 3705).
In altre parole la riforma del condominio avrebbe solo formalizzato un principio già pacificamente riconosciuto dalla giurisprudenza.
Inserendosi nel contesto di una norma che disciplina esclusivamente i regolamenti "ordinari", la disposizione conferma che tali regolamenti non possono incidere sulle facoltà individuali dei singoli condomini, né vietare loro di possedere o detenere animali domestici all'interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. In quest'ottica si precisa che si tratta di una previsione inserita in un articolo che non rientra tra quelli considerati inderogabili.
Il Tribunale di Lecce ha recentemente affermato che il diritto di possedere animali domestici, tra cui i cani, nella propria porzione di proprietà esclusiva è un "diritto disponibile" al quale ciascuno dei comproprietari può rinunciare (Trib. Lecce 15 settembre 2022, n. 2549).
Secondo una diversa opinione che sembra prevalere il nuovo comma 5 dell'art. 1138 c. dovrebbe essere interpretato tenendo conto sia della prescrizione della Convenzione Europea per la protezione degli animali di compagnia, sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, ratificata dall'Italia con la L. 4 novembre 2010, n. 201, sia della legislazione nazionale che si è preoccupata della tutela degli animali di affezione ed, in particolare, della legge 189/2004, che ha introdotto nel Codice penale le nuove figure delittuose (articoli 544-bis e seguenti del Codice penale), sancendo il riconoscimento della tutela del sentimento (umano) per gli animali (App. Bologna 20 giugno 2020, n. 1722).
Ciò induce fondamente a ritenere che il legislatore, con la novella del 2012, abbia inteso estendere espressamente il divieto anche ai regolamenti di natura contrattuale, sulla scia segnata dalla legislazione nazionale e internazionale sempre più rivolta alla tutela e salvaguardia degli animali come esseri senzienti e alla valorizzazione del rapporto uomo-animale (Trib. Cagliari 28 gennaio 2025 n. 134).
