L'inquilino, pur non facendo parte della compagine condominiale, deve comunque rispettare le disposizioni del regolamento che disciplinano l'utilizzo dei beni e dei servizi comuni. Quindi l'obbligo di osservare le clausole contenute nel regolamento di condominio vale non solo per i condomini ma anche per i conduttori, con la conseguenza che l'amministratore sarà tenuto a fare osservare il regolamento di condominio anche a costoro. In ogni caso il condomino locatore dovrà attivarsi per impedire gli abusi del conduttore. In argomento si segnala la recente decisione del Tribunale di Bergamo n. 975 del 19 aprile 2024.
Fatto e decisione
Con contratto di locazione i proprietari di un appartamento al pian terreno con area giardino (ed autorimessa al piano interrato), facente parte di un caseggiato, locavano l'immobile ad uso abitativo ad un conduttore.
L'inquilino, con la sottoscrizione del contratto, non solo si impegnava a non compiere atti e a non tenere comportamenti costituenti molestia nei confronti abitanti dello stabile condominiale, ma si obbligava a rispettare il regolamento condominiale, che, tra l'altro, all'art. 20 consentiva di tenere animali domestici, a condizione che non arrecassero danno o disturbo agli altri condomini.
Successivamente i cani del conduttore cominciavano a molestare gli abitanti del caseggiato che lamentavano continui latrati, la presenza, nelle parti comuni dell'edificio, degli escrementi dei detti animali, che, penetrando tra le maglie metalliche delle griglie di areazione presenti nel giardino di pertinenza dell'immobile locato, addirittura ricadevano nel corsello interrato dove erano ubicate le autorimesse condominiali. Non solo. A causa delle molestie dei cani, una pattuglia della polizia locale intercomunale era costretta ad intervenire e, nell'occasione, il conduttore ammetteva di dover necessariamente risolvere la problematica venutasi a creare, ipotizzando anche l'allontanamento dei cani dal caseggiato.
Del resto quest'ultimi era riusciti pure a saltare la recinzione, occupando le parti comuni dell'edificio e dei giardini privati di taluni condomini.
In ogni caso, a fronte di tale situazione, l'assemblea condominiale decideva che, in caso di mancata risoluzione delle problematiche causate dalla presenza dei detti animali domestici, il condominio si sarebbe rivolto all'autorità giudiziaria per ottenere gli opportuni provvedimenti.
I locatori, per scongiurare la lite, comunicavano al conduttore la disdetta del contratto locatizio per violazione ripetuta della disposizione di cui all'art. 15 dell'accordo inter partes.
Considerata la violazione reiterata di non scarsa importanza, da parte del conduttore, del regolamento e la sua prolungata durata nel tempo e la natura dei notevoli disagi arrecati agli altri condomini, il Tribunale - al quale i proprietari dell'immobile si sono rivolti - ha dichiarato risolto il contratto per il grave inadempimento del conduttore, condannandolo a rilasciare l'immobile libero da persone e cose, anche interposte. Del resto l'inquilino, non si è mai costituito in giudizio contestando le deduzioni dei locatori.
Considerazioni conclusive
La riforma del condominio ha modificato l'articolo 1138 c.c., introducendo il nuovo quinto (e ultimo) comma, in forza del quale "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
La norma impone un vero e proprio "divieto" della previsione regolamentare di limitazioni a carico del singolo condomino sulla detenzione di tali animali.
Secondo una tesi il vietare di detenere animali domestici nel proprio appartamento significa, secondo il legislatore della riforma, menomare un preciso diritto del condomino di disporre come crede del proprio bene: una diversa clausola dovrebbe pertanto ritenersi nulla.
Secondo questa opinione perciò non è un problema di efficacia della clausola regolamentare (che, nel caso di quella di natura «contrattuale», si risolve, nei confronti dei terzi, con la trascrizione e/o con il richiamo negli atti di acquisto), ma proprio di legittimità/ammissibilità della clausola stessa che, avendo a oggetto un diritto indisponibile, non può essere valida, a prescindere dalla sua avvenuta trascrizione e/o dalla sua specifica accettazione. Secondo una diversa parte della dottrina il nuovo comma 5 dell'articolo 1138 c.c. è una previsione inutile, in quanto ribadisce semplicemente il principio già espresso dalla giurisprudenza precedente alla riforma del condominio secondo il quale il regolamento non può prevedere limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in esclusiva (Cass. civ., sez. II, 04/12/1993, n. 12028).
La nuova disposizione, quindi, recependo totalmente la posizione già espressa dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, mirerebbe a ribadire che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto nei regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.
In ogni caso il condomino è il principale destinatario delle norme regolamentari e si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto (Cass. civ., sez. II, 25/01/2024, n. 2403).
