La sospensione del pagamento del saldo prezzo invocata dall'acquirente, fondata sull'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (excepitio non rite adimpleti contractus), è legittima quando i vizi rendano l'immobile gravemente inidoneo all'uso o alterino in modo significativo l'equilibrio sinallagmatico; tuttavia, nella fattispecie, la Corte d'Appello di Milano, Sez. IV civ., con sentenza n.2905 del 17 settembre 2025, ha ritenuto che tale sospensione non potesse estendersi anche al credito relativo alle opere extra‑capitolato, i cui vizi — escluse le parti causalmente riconducibili al difetto dell'impianto termico dell'unità — sono risultati di modesto rilievo.
La Corte ha dunque parzialmente riformato la pronuncia di primo grado distinguendo nettamente le due componenti del credito azionato dalla venditrice (saldo prezzo e saldo opere extra‑capitolato) e valutando la legittimità e la proporzionalità dell'eccezione d'inadempimento alla luce della gravità e dell'incidenza economica dei vizi accertati.
La vicenda
La società venditrice chiedeva il pagamento del saldo prezzo della vendita (€ 82.140,00) e del saldo corrispettivo per opere extra-capitolato (€ 73.114,33), somme differite al 31.03.2018 e oggetto di scrittura privata coeva al rogito.
L'acquirente opponeva l'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c., deducendo il mancato completamento di lavorazioni residue e vizi occulti dell'immobile (in particolare la disfunzione del sistema termico/VMC) e, in subordine, chiedendo la riduzione delle somme.
All'esito di CTU (con integrazioni), il Tribunale aveva rigettato integralmente la domanda attorea, ritenendo legittima la sospensione del pagamento di entrambe le somme.
La decisione
In accoglimento parziale dell'appello della venditrice, la Corte ha confermato la legittimità dell'eccezione d'inadempimento limitatamente al saldo prezzo della compravendita, mentre ha ritenuto non giustificato - in base al canone di proporzionalità e buona fede - il rifiuto di pagamento del saldo per le opere extra-capitolato.
Le pattuizioni tra le parti sono state ricostruite evidenziando che le due poste creditorie avevano diversa causa (vendita e appalto) e che la scrittura del 28.12.2016 prevedeva una dilazione e la facoltà per l'acquirente di compensare l'importo complessivo di € 155.254,33 in due ipotesi tipizzate; sul punto la Corte precisa che "la facoltà assegnata all'acquirente di procedere alla compensazione dell'importo complessivo dei due crediti vantati nei confronti della venditrice non ne infici[a] la diversa natura, dovendosi ricondurre il credito di euro 73.114,33 alle opere extra capitolato […] ed euro 82.140,00 a saldo del prezzo della compravendita immobiliare".
Quanto ai vizi accertati, la CTU ha rilevato, tra l'altro: "estese cavillature sul 16,5% della superficie del parquet, cavillature degli intonaci interni, errata posa di una porta blindata […] omessa regolazione dell'impianto di riscaldamento e difettosità dello stesso, nella parte in cui la temperatura reale degli ambienti è di molto superiore ai valori impostati sui termostati (anche 42° effettivi a fronte di 19° impostati), comunque di media superiore di 4° rispetto ai valori impostati".
La disfunzione è stata ricondotta a un difetto intrinseco di progettazione/gestione della VMC con batteria post-riscaldamento, incidenti sull'impianto termico dell'unità, con effetti diretti anche sul danneggiamento del parquet: "il costo per l'emenda dei vizi del parquet è dato ricondurre […] al danneggiamento provocato dal disfunzionamento dell'impianto termico dell'immobile".
La Corte evidenzia altresì la mancanza di collaudo, a fronte della sola attestazione di conformità ex D.M. 37/2008, non idonea a comprovare il corretto funzionamento.
Sulla base di tali risultanze, la Corte ha ritenuto che:
- l'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c. fosse pienamente giustificata in relazione al saldo prezzo della compravendita, poiché il vizio dell'impianto termico - da cui dipende anche il danno al parquet - inerisce al bene compravenduto e incide significativamente sull'equilibrio sinallagmatico;
- diversamente, per il credito relativo alle opere extra-capitolato, i vizi residui, detratto quanto causalmente ricollegato al difetto dell'impianto termico dell'unità, "appaiono di modesto rilievo […] tali da non supportare una valutazione omogenea rispetto a quanto apprezzato in ragione dei vizi interessanti l'immobile", con conseguente illegittimità del rifiuto di pagamento per tale componente.
In dispositivo, l'acquirente è stata condannata a corrispondere alla venditrice il saldo delle opere extra-capitolato pari a € 73.114,33 oltre IVA, interessi legali dal dovuto alla domanda e interessi moratori ex D.lgs. 231/2002 dalla domanda al saldo, con conferma nel resto della decisione impugnata e regolazione delle spese secondo l'esito complessivo.
I riferimenti giurisprudenziali
Espressamente richiamata Cass. civ., Sez. II, 28 maggio 2021, n. 14986, secondo cui "l'eccezione d'inadempimento è legittimamente svolta non solo quando venga a mancare la prestazione ma anche laddove l'inesatto adempimento del venditore abbia determinato l'inidoneità della cosa venduta all'uso cui è destinata, sempreché il rifiuto sia giustificato sulla base del complessivo equilibrio sinallagmatico ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede".
La Corte ribadisce, in termini generali, la funzione solo sospensiva dell'art. 1460 c.c., ancorata ai canoni di correttezza e buona fede oggettiva (artt. 1175 e 1375 c.c.) e alla proporzionalità tra inadempimenti contrapposti.
Considerazioni conclusive
Il principio applicato è quello della necessaria proporzionalità dell'eccezione di inadempimento, qui declinato distinguendo la diversa causa dei crediti (vendita/appalto) e l'incidenza sostanziale dei vizi accertati: la sospensione è stata ritenuta legittima solo per il saldo prezzo, in quanto i vizi dell'impianto termico - connessi alla VMC e al comfort igrotermico - attengono alla cosa venduta e ne compromettono l'idoneità all'uso.
Ne discende, coerentemente con il provvedimento, che l'eccezione ex art. 1460 c.c. non produce effetti liberatori e perdura finché sussiste l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico determinata dall'altrui inadempimento rilevante; ove i difetti siano marginali e non incidano in maniera apprezzabile sulla prestazione dovuta (come per le extra rispetto ai vizi inerenti l'immobile), il diritto alla sospensione viene meno, restando dovuto il corrispettivo.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
